写字楼租赁市场投资走向研究

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1写字楼分类和经营特点

1.1写字楼分类。按照实际具备的使用功能角度进行划分，通常将写字楼具体划分为单纯型写字楼、商住两用型写字楼以及综合型写字楼三个类别。单纯型写字楼、通常仅具备办公使用功能，不具备餐饮经营功能、展厅功能以及会议室功能；商住两用型写字楼，是同时具备办公功能和住宿功能的写字楼；综合型写字楼，是以办公作为主要使用功能，搭配具备餐饮经营功能、展厅功能以及会议室功能的写字楼，且除了办公功能之外的其他使用功能，均处在从属性地位。按照实际具备的建筑面积角度进行划分，通常将写字楼具体划分为小型写字楼、中型写字楼以及大型写字楼三个类别。小型写字楼，通常指的是总建筑面积在10000.00平方米以下的写字楼；中型写字楼，通常指的是总建筑面积在10000.00～30000.00平方米的写字楼；而大型写字楼，则通常指的是总建筑面积在30000.00平方米以上的写字楼。按照实际具备的现代化程度水平进行划分，通常将写字楼具体划分为非智能型写字楼以及智能型写字楼两个类别。非智能型写字楼，指的是未能配备现代化设备、设施，不具备现代化使用功能的传统化写字楼；智能型写字楼，指的是具备支持办公功能的智能物业技术系统，且具备高度自动化技术系统的办公用写字楼。1.2经营特点。第一，写字楼的租赁时间周期大多较为短暂，其租赁成交价格具备极强的时效性。根据调查数据显示，我国大陆地区写字楼类建筑物的租赁时间周期大多处在3年左右，展现出鲜明的短租交易特点。出现租赁周期短的特点主要归因于写字楼承租人对市场风险的预判，以及经营风险因素的控制和规避，而写字楼出租人则需要关注租赁合同履行期间租金价格水平发生上涨的可能性。在写字楼处在短租状态条件下，租金价格仅在租赁合同有效期内固定不变，一旦合同履行完毕，交易双方通常会重新商议租赁价格。第二，写字楼的租金价格水平与其实际出租率之间存在负相关制约关系。通常情形下，在写字楼租金价格水平持续上涨过程中，其实际出租率会展示出逐渐下降变化趋势，既不是出租率处在较高水平时出租人能获取最佳经济收益，也不是租金价格处在较高水平时出租人能获取最佳经济收益，只有在遵循市场供需规律寻找到租金价格水平与出租率之间的最佳结合状态，才能确保出租人能获取最佳经济收益。第三，产权归属结构单一的写字楼租赁产品相较产权归属结构多元的写字楼租赁产品在市场上更具优势。对于写字楼承租人而言，选择产权归属结构单一的写字楼租赁产品，有助于规避租赁产品使用过程中发生的产权纠纷问题，同时还能顺利实现统一化的经营目标、管理目标以及调配目标，确保因经营业务发展而形成的扩租需求得到充分满足，且维持较高水平的物业服务品质；对比而言，产权归属主体多元的写字楼建筑物能够诱导不同业主之间发展无序竞争，无法充分满足承租人对服务品质的要求，影响和降低写字楼租赁服务的实施质量。第四，写字楼租赁经营活动在开展过程中注重获取长期受益。写字楼建筑物属于不动产，使用寿命在40年以上，且折旧率低，在经营过程中需要面对复杂多样的宏观经济政策环境以及市场竞争环境。开展写字楼租赁经营活动，应当注重确保实际获取的收益，实现对经济波动风险的有效对冲和弥补，逐步实现资产保值与增值目标。

2写字楼租赁价格影响因素及租赁市场现状

2.1租赁价格影响因素。2.1.1地理位置与整体品质因素市场研究。写字楼实际具备的地理位置因素，对写字楼实际面对的租赁需求，以及出租人在租赁交易过程中实际获取的租金价格水平具有深刻的制约作用。针对写字楼建筑实际具备的地理位置特征展开考量分析，需要同时关注和考量其周边商业经营氛围因素、交通基础设施建设配备状态因素，以及其他配套基础设施的建设情况等。例如，是否处于或者是邻近城市中心商业区、周边是否分布有数量较多的商业设施、周边是否有地铁或者是轻轨等公共交通基础设施、所处区位与城市交通主干道之间的最近距离、是否靠近商业银行业务办理网点以及是否靠近商业街区等。写字楼实际具备的整体品质，对其实际租赁价格水平具有一定影响。其主要制约因素，包括写字楼的基本外观特征、知名度水平以及建设施工质量等。在写字楼租赁交易市场活动的具体开展过程中，处在高端层级的承租人往往更加关注写字楼所具备的地理位置和整体品质状态，而不是实际租赁价格水平，因此具备良好的地理位置和整体品质的写字楼租赁产品，能够在实际的市场交易中发挥优势。2.1.2物业管理因素。写字楼实际具备的物业管理服务水平，对其实际化的租金价格水平具备深刻影响，而衡量物业管理工作质量的主要切入点，在于关注写字楼物业服务企业的安全保障水平和服务保障水平。从写字楼租赁价格确定的角度展开分析，出租人和承租人对写字楼租赁产品物业管理水平的判断，应当以具体的细节作为切入点。比如，目前城市写字楼中都普遍存在着上、下班时间段电梯间人流拥挤问题。对于这一问题，部分高品质的城市写字楼物业服务公司，会借由与楼内分布的各家企业管理人员展开商讨，倡导实施分时段上、下班制度，同时还可以执行高层业主与低层业主分开使用电梯策略，倡导所有电梯使用者能够自觉排队进出轿厢，继而有效缩减电梯乘坐活动开展过程中的等候时间。与此同时，在雨天，部分高品质的城市写字楼物业管理服务公司，能够为进入大楼内部的人员主动提供用于盛装含水雨伞的塑料袋，继而在细节层面充分展示物业管理服务企业的整体形象。2.1.3整体定位因素。现代城市写字楼项目实际具备的整体定位特征，对写字楼在租赁交易市场活动过程中实际获取的租赁价格水平具备深刻的影响。对比而言，处在城市中心商业区，或者是城市内部具备较好商业发展氛围，或者是周边公共交通基础设施建设配备状态较为良好的现代化商务写字楼，其在租赁交易市场活动过程中的租金价格通常会处在较高水平。此外，是否有充足的停车位数量也是承租方重点关注的因素。部分租户会将固定车位数量写入租赁合同，以保障自身日常使用需求。对于地理区位和周边环境配套条件相近的商务写字楼租赁产品而言，综合型写字楼的租金价格通常显著高于单纯型写字楼和商住两用型写字楼的价格；具有良好朝向及景致楼层的写字楼租赁产品，其租金价格水平通常显著高于一般楼层的写字楼租赁产品的价格。2.1.4大客户比例当前，在城市写字楼建筑物，承租客户类型呈现区域式集中分布态势。同时，中小型承租客户为了便于自身商务洽谈及形象的树立，往往结合自身承租能力，偏向于选择同类、大型、知名客。户较多的写字楼项目。因此，写字楼在大型承租客户企业经营实力影响的支持条件下，其在租赁市场环境中的整体竞争实力会发生显著提升，客观上会诱导其实际租赁交易价格水平发生一定程度的改善提升。2.2租赁市场现状分析。据相关数据显示，2019年第三季度，国内商业地产投资(单宗投资额超过1亿元)总额高达500亿元，环比增长28%。在政策鼓励下，内资买家频频购入自用物业。以总交易额占比近九成，成为交易主力。在投资类型上，北京投资者的首选仍然是写字楼物业，占本季投资额的50%。随着我国第三产业快速发展，特别是在“互联网+”的创业背景下，金融、科技、专业服务类企业数量迅猛增加，将成为写字楼市场的主力客户。而写字楼项目也因其租户相对较为稳定，租金能准时缴纳的特性，在住宅市场越来越严的政策调控下，成为投资的“重头戏”。

3写字楼投资走向

写字楼项目总价高、一次性投入大，但优质的写字楼项目，市场客源丰富、租金收益稳定、项目转手变现能力强，是比较平稳的投资方式。因此，对商务写字楼房产项目开展的投资活动，是现阶段商业地产投资活动过程中重点关注的产品类型。从实际使用方式类型角度分析，开展商务写字楼投资活动，主要用于自主性公司经营使用，或者是对外租赁。针对写字楼项目的投资活动过程中，应综合考量投资产品对象的地理区位因素、周边环境因素、公共交通基础设施建设配套状态因素、物业管理服务质量因素，并且在自身经济实力允许的条件下，注重选择优质房型，购置一定数量的固定停车位。致力于在积极改善提升写字楼租赁产品的品质特征和使用价值条件下，支持其在租赁市场交易环境中，能够长期且稳定地获取到较高水平的交易价格。

4结语

写字楼租赁行业是现代城市房地产事业发展进程中的重要组成部分，本文认真梳理分析城市写字楼租赁经营业务活动开展过程中的基本特点，以及影响制约写字楼租赁价格水平的主客观因素及市场现状分析，合理规划写字楼项目的未来投资走向，能支持我国现代城市写字楼租赁经营业务活动，长期稳定地获取到良好的经济收益。

参考文献

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[2]王锴亮.高端写字楼的租赁策略[J].企业改革与管理,2019(08).

[3]吕群.写字楼租赁企业市场营销战略的优化[J].现代国企研究,2019(02).

[4]陈翔颖.浅谈写字楼租赁企业内部控制存在的问题与对策——基于于家堡金融区写字楼租赁企业[J].中国国际财经(中英文),2018(08).

作者:杨喆雅 单位:北京北辰实业股份有限公司写字楼经营管理分公司