产业园区自主开发项目投资分析

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1云南省产业园区发展概况分析

截至2018年底，云南省共有131个产业园区，国家级园区8个（国家经济开发区5个，国家级高新区3个），省级园区60个，州市级园区63个，实现了129个县域全覆盖；入驻工业企业约8000多家，园区从业人数116.55万人；全省产业园区主营业务收入16935.36亿元。其中：主营业务收入超千亿元的园区4个，100～500亿元的29个，全部工业企业利润总额实现750.58亿元，利税总额达到1272.45亿元。

2云南省产业园区发展过程中取得成绩和遇到的瓶颈

云南省产业园区经过多年的发展，在全省经济和社会发展中的战略地位日益突出。取得了如下的成绩：(1)园区发展规模不断扩大；(2)园区分层分类格局初步确立；(3)园区基础设施逐步改善；(4)科技创新能力逐渐强化；(5)政策支撑体系初步完善。全省各州（市）都有一定数量的园区，但发展过程中也面临许多问题，成为园区开发过程的瓶颈：(1)园区发展不平衡，空间集中度高；(2)整体发展水平低，工业增长动能不足；(3)园区总体规划水平较低，主导产业不突出，产业定位不明确，产业同质化较为严重；(4)园区建设资金不足，融资渠道狭窄；(5)产业生态发展意识不强，产业链关联性不高，产业集聚效应不强；(6)招商引资吸引力和力度不够，优惠政策落实不到位。虽然云南省产业园区在开发建设的过程遇到了不同程度的问题，但是在经济和社会发展大局中的战略地位已日益突出，特别是园区开发平台企业在与地方政府接洽过程中，各方所体现出的基础设施建设、产业研究与规划、资源导入赋能、招商引资和园区运营服务等诉求，使得实体经济的发展依然需要园区的支撑。在推动供给侧改革中，产业园区的发展依然处于重大机遇期。

3A公司自主开发模式项目投资收益的案例分析

3.1背景介绍。A公司是云南省园区投资开发公司，近年来先后参与了云南省省会及各地州城市的园区投资开发，在本省基础设施建设、自主投资开发、存量土地盘活和园区运营等方面具有丰富的经验。假设A公司自主投资开发的产业园区为B产业园区，位于云南省C市。3.2项目介绍。(1)项目位置及交通。B产业园位于C市东南，初步规划用地约为1071亩，目前园区仅完成一条主道路建设及部分用地平整工作；拟配套的商住用地位于C市东南新城，总用地约2300亩，距离B产业园约6.5公里，项目用地自绕城河与西环线交叉带起，沿西环线两侧的区域分布。(2)B产业园配套建设道路及水电投资估算。假设C市政府要求A入园企业先进行园区基础设施开发，具体为道路、管网、绿化及照明工程，待基础设施开发完毕后，按照投资总额C市政府会通过招拍挂的方式将产业园区的住宅用地按照80万元/亩的价格计算亩数卖给A公司。按照C市工信局提供的原控制性规划、部分道路断面示意图，结合相关经验数值，初步估算建设总投资为13074万元，如表1所示。(3)拟配套建设的商住项目投资估算。第一，商住项目区位及市场初步调查。2019年A公司市场营销部对项目用地周边5公里范围内的楼盘进行了初步市场调查，经现场调查，商住项目周边为近山郊区，配套设施不完善，目前仅有西环公路一条城市主干路经过项目用地，项目用地距离C市政府约10公里，距离城市公园约7公里，距离C市人民医院约5公里，距离C市第一中学约9公里，距离配套完善的C市碧桂园、雍和居、世纪花园、汇东骏园、天一公园首府约5公里；项目周边配套完善的楼盘中高层项目售价为4500～5500元/m2，花园洋房及别墅售价为6000～6900元/m2，其中C市碧桂园开盘价为6000元/m2，目前二手房价格为8000元/m2。第二，商住项目投资估算。A公司通过自主开发模式拟建设的商住用地，结合市场调查情况，拟摘牌的商住用地总计按照600亩，容积率2.4，土地摘牌单价为80万元/亩，总建筑面积为960005平方米，建安成本按照2700元/平米，开发成本按照3075元/平米，销售单价按照5000元/平米，结合各类税费综合测算，项目净利润为13781万元，此金额覆盖了B产业园园区基础设施投资额，如表2所示。通过B产业园园区基础设施投资估算表和自主开发项目收益测算表可以看出，A公司在拿地面积、建筑容积率和产品售价方面是按照基础设施投资表的投资总额来控制的，是出于先收回投资成本的基础上按照最低的标准来对自主开发项目的指标进行估算，在真正进行投资开发时会按照市场来调整相应指标来达到公司的预期利润。

4项目投资建议

为了使A公司通过在B产业园首先进行基础设施开发投资建设，再通过政府招拍挂的方式获得商住用地，进行项目自主开发商品房首先收回基础设施投资，并获得相应项目收益，为了顺利摘牌土地、完成基础设施建设和自主项目开发，能够有效及时地进入项目和退出项目以及获得C市政府更多的政策扶持和优惠，可以采取以下措施。一是政府拥有土地和政策，在洽谈协议时，应对一企一策进行明确，如拿地价格、优惠扶持补助政策、税收优惠政策等，并获取政府在产业园区运营管理等方面的综合服务。二是在项目开发推进过程中需政府相关部门能给予基础设施配套方面的大力支持，避免因基础设施配套的不完善影响项目落地。三是短期内，引入品牌房企对商住用地进行合作开发，利用品牌房企的开发专业优势和品牌溢价能力，提升项目价值，实现高周转快开工，公司分享收益；或在能够以产城融合争取商住用地价格最低的前提下，政府同意以投入B产业园的基础设施建设总成本以相应的商住用地进行冲抵，以资源前置为前提，获取一定数量的项目用地，在一定时段有序退出。

参考文献

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[2]王璇,孙乐乐.国内主要园区开发模式及其借鉴[D].北京化工大学,2011.

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作者:彭礼云 单位:云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司