房产投资经济评估困难

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引言

进入21世纪以来,国内的房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个的财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下,人们纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而,经过几年盲目的火爆之后,房地产市场的泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性。财政部财科所所长贾康表示,房产税进一步推进的大方向已经明确,在对重庆、上海两地试点情况总结后,将讨论和决定下一步扩大试点的方案。北京中原地产市场总监张大伟在接受本报记者采访时认为,最近以北京、武汉等为代表的城市,修改了普通住宅的认定标准,有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。社科院在其的《房地产蓝皮书》中则建议说,房产税试点要在“十二五”期间应加快向全国推广,宜从量从价综合征收,并作为收入调节的重要手段。当房地产企业不再暴利之后,其将开始逐渐成为一个成熟的产业,是否对相关的项目进行投资也被人越来越多的仔细评价。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面,但是仍然有很多在项目经济评价实际操作中存在的问题可以引起我们的思考,从而指导我们今后更好地完善这个产业。

一、行业内对项目经济评价不重视

其实从之前来看,国内在十几年前房地产市场刚刚开放的时候就已经就项目经济评价方面的内容进行了引入和阐述,只不过开放商和地方政府都未能引起足够的重视,甚至部分地区的银行等金融机构也忽略了其存在,从全国范围内来看,有一些比较大的甚至知名项目都没有经过投资项目经济评价,其可行性从未得到评估。不过随着时间的推移,越来越多的机构、企业和部门开始逐渐对此问题给予了足够的重视,这是一个好的现象。希望越来越多的企业能够认识到这个问题的重要性,真正的将房地产作为一个企业认真去做。

二、评价内容不准确,甚至作假

项目评价是围绕项目来展开的,所作为的评价也基本上是为开发商服务的,有些开发商意识到了这一问题,便对房地产经济评价的结论进行了部分更改,使得其作为房地产开发商投资决策的依据不再充分,也许有的开发商的出发点是好的,但是其性质已经有些变了。还有的开放商则明目张胆的作假,做出多份经济评价报告,有的是给自己看的,有的是给银行看的,有的是给政府看的,除了自己的那一本是相对真实的之外,给政府看的和给银行看的往往含有夸大和虚假性质,或者是为了获取补贴,或者是为了减少税费,或者是为了骗取贷款等等,真实性值得怀疑。

三、项目经济评价方法缺乏科学性

对很多房地产开发商来说,除了评价内容的准确性有待商榷之外,在评价方法上也不怎么科学。现在从事房地产投资项目经济评价的主体一般就是房地产开发企业自身又或者是一些房屋中介,很多企业并不具备作出评价的资质。其实房地产投资项目的经济评价工作是一项非常复杂,工作量很大的工作,这个过程包含的环节众多,既需要对所开发的项目进行地理位置上的评估,又要合理的估计市场,更要对周围的市场消费能力有着清晰的认识,而且成本的估算也是非常重要,等等这些工作都需要体现在房地产投资项目经济评价中,如果基础数据来源和计算方法不准确,那么这个报告就没有什么意义。作为房地产开发企业来说,其本身很难能准确地来对周边的市场进行准确估算,又没有多少专业的人才来进行调查和分析,而中介机构的能力与之相比更加不如,结果就导致很多报告都是人为编造而成,根本不具备科学性。

四、房地产投资项目经济评价的从业人员较少,且素质不高

虽然受国内房地产市场持续火爆的影响,从事房地产工作的人员比较多,但是专业人才相对较少,像是各房地产开发企业投资项目经济评价的工作主要由策划部来做,但是由于许多房地产公司规模较小,而且许多为项目公司,所以策划部规模较小,从业人员有限,而且从业人员素质不是很高,很难完成高水平的投资项目经济评价。另外也有一些开发企业委托中介机构进行经济评价,但上述在开发企业中存在的问题在中介机构中同样存在。本文在对十二家较大的房地产开发企业与八家大型房地产中介企业(十二家开发企业中包括大型房地产开发企业华远、万科、天鸿等,八家大型房地产中介机构包括伟业、金网络、戴德梁行等)从事房地产投资项目经济评价工作调查的结果显示,平均只有约不到1%的员工用于相关工作的开展,而且基本上都在本科学历以下,根本难以完成重要的工作。

五、评价软件较少而且实用性不高

作为房地产投资项目经济评价来说,由于工作量比较大,需要考虑的因素比较多,单纯依靠人工的难免有些方面容易遗漏而最终影响到评估结果的准确性,所以评价软件是比较不错的选择。从对当下的市场调查情况来看,有关于房地产投资项目经济评价的软件比较少,用的比较多的主要有这么几种:前卫咨询的前卫投资项目评价系统、清华同方的投资项目经济评价系统软件房地产版、北京普乐投资咨询公司的《普乐》投资评价软件、中润在线的《金房子2000》经济评价软件。这些软件都有这样一个缺点,实用性不是太好,因此在实际工作中运用这些软件比较少。

六、房地产投资项目经济评价的结果与实际情况差

距很大,评价报告缺乏参考意义目前,由于房地产投资项目经济评价自身的复杂性和前文所论述到的原因,经济评价的结果很难保证与实际情况相符合。另外实际评价中还存在这样的问题:首先是先定结果,后做评价,主观因素诀定评价结果。做经济评价之前,都定好了结果,内部收益率要大致在多少,资金回报率要保持什么样的水平,这些评价的关键指标都有某些人定好了,评价人员只要尽量添加合适数据即可。某些人的意志甚至可以决定关键数据的选取,比如销售单价,每平方米拆迁补偿费用等等都可以有几百甚至几千的变动。即使是在开发企业给自己作参考的评价报告中也存在评价人员对自己不了解的数据不经过查询和核实变随便估计的情况。有这些情况存在,最后的报告怎么可能是准确的呢?其次,还有一种问题是许多开发企业为了使报告尽快得到审批,经济评价报告是由计委的人员代做的,这样做的结果是计委既当裁判员,又当运动员,这样的评价报告,其评价结果的参考意义可想而知。某危改项目实际评价报告中提到,投资回报率达到了84.88%,内部收益率达到了54.78%。这样的结果,与实际相差太大,如果危改项目的投资回报率和内部收益率有这么高,那么,为什么开发商对危改项目都敬而远之?这样的报告,显然没有参考意义。

七、结束语

城市进程的不断加快促进了房地产市场的不断开发与完善,但是中间很多存在的问题也必须加以解决。相信随着房地产市场的不断完善,这个产业也将逐渐走向一条长久稳妥的发展之路。作为房地产投资项目经济评价来说,也会逐步变的更加规范,为房地产市场的健康发展提供助力。