产业地产发展趋势及投资风险概述

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一、产业地产的概念和特征

1.产业地产的概念

伴随着地产开发行业的不断发展，近几年，业内提出了一种全新的概念，即产业地产。行业内对产业地产并没有统一的定义，大家只是简单的把产业地产看成是地产开发的升级，认为其包含商务园区、生产厂房和仓储物流这三种业态形式。本文对产业地产的定义是综合多种产业地产概述而得出的，可以分为广义概念和狭义概念。广义概念可以简单的描述为：产业地产是一种新兴的地产发展模式，它是在房地产业的基础上，将工业、旅游业、物流行业等其他产业进行双重或多重结合。从狭义上讲：产业地产就是一个多功能的产业综合体，是工业地产的升级形式，它以地产为基础依托，以实现产业、地产和城市的发展为目标，通过为企业建设办公楼、写字楼、厂房、研发中心等基础设施来集群和发展产业，并将自然资源、资金资源、产业资源、人文资源、土地资源等多种资源进行相互融合，以发挥出多种资源的协同作用，最终提高产业的影响力和辐射力，推动城市经济快速发展。

2.产业地产的特征

虽然工业地产和商业地产的不断发展衍生出了产业地产，但是产业地产的特征有别于它们两个，更加突出和鲜明，我们可以简单的总结为以下几点。（1）追求资源价值最大化产业地产顾名思义就是将地产和产业相结合，通过开发地产，使地产充分发挥其自身的作用全面为产业运营和发展服务，它追求的是区域资源最大化利用，而不是单纯的追求企业利润最大化。（2）具有广阔的发展空间和投资价值产业地产是对土地更深层次的开发，它能够充分利用区域内的资源，实现资源价值最大化，进而推动区域内产业经济的发展，因此具有广阔的发展空间和巨大的投资价值。（3）更加注重对产业环境的营造预商业地产不同，产业地产在开发设计时更加注重满足人的办公和生产需求，并且还要根据不同企业的要求进行特制化的服务，营造出更加符合企业气质的环境。（4）针对的客户主要是企业和政府，对地产开发商的综合实力要求高与其他产业不同，产业地产的服务对象主要是政府和企业，一方面它可以提高当地经济生产总值。另一方面，为企业提供不同的需求。一般来说产业地产工程大，施工程序复杂、建设周期时间长，投资回报时间也相对较长，因此对开发企业的综合实力要求就特别高。

二、产业地产的发展趋势

随着我国经济体制的不断改革，目前我国针对房地产业提出了很多支持政策，为产业地产的发展提供了良好的社会环境，这是房地产业发展的一个机遇，同时也是一个挑战，因此房地产行业要认清产业地产的发展趋势，抓住机遇，全面提升房地产业的发展水平。下面是我们结合国家政策和房地产业发展现状对于产业地产发展趋势的预测，希望可以为房地产业提供一些参考。

1.融资方式向多元化方向发展

通过上文我们可以清楚的认识到我国的产业地产开发投入资金大、建设周期长投资回报周期长，因此会给开发企业造成巨大的资金压力，开发商如何缓解资金压力，保障资金的供给，就需要从各个方面、各个渠道进行融资，以免对产业地产的开发建设造成不利的影响，再加上银行贷款困难等因素，地产开发商更需要改变仅仅依靠传统银行贷款融资的方式，因此融资方式多元化是产业地产发展的必然趋势。开发商要从多渠道进行融资，必须注意做好两个方面的问题：一方面，开发商要积极寻求与政府和实体企业的合作，加强对企业园区的经营性贷款、产业地产发展基金、新形势下政策性贷款等新兴融资方式的关注。另一方面，打开大门，开放经营，积极吸收其他金融机构参与到产业地产项目规划、开发工作中来，鼓励金融机构进行创新，以适应产业地产园区地产集群、集聚的形式。总而言之，产业地产融资渠道将会越来越多，融资方式向多元化方向发展。

2.产品由低价值向高价值转化

伴随着经济全球化的快速发展，越来越多的高端行业、跨国公司进入产业地产的开发行列，产业地产必将会由单纯的区域性企业向全方位、多元化、多层次、多类别的方向发展，它的作用也不再是仅仅满足企业自身现行的发展经营活动，而是为更多的考虑为来的发展方向，并为其预留足够的发展空间，开发制造出更多高级产品，使产品由低价值向高价值转化。

3.经营方式向专业化方向发展

产业地产的开发设计范围广、专业性非常强，相应的就要求高素质的专业人才来为地产产业的发展服务，但是很多企业缺乏专业的人才和开发经验，导致白白浪费一些很好的开发项目，因此这些企业就需要向其他机构寻求专业的帮助，这就必然会带动一个新兴的行业快速发展，即专业为产业地产提供管理输出和品牌输出的服务性行业，我国的产业地产也会进一步由粗放单一的经验模式向专业规范的方向发展。

4.投资方向有所创新

现如今，我国的产业地产开发主要集中在经济比较发达的一线、二线城市的新城区的工业和仓储用地，这主要是考虑到这些城市周边土地的未来的升值情况和工业土地与商业土地之间的价值差异。相信未来随着我国经济的发展和城镇化发展趋势的变化，产业地产的投资方向必将会多元化的情况，一方面，产业地产的开发将会从大城市的郊区或者是新城区向老城区进行转变。在旧城改造的过程中，产业地产可以通过协议置换、政府收购储备等方式来连片发展各项功能都较佳的高新技术行业或者是总部经济园区，以此来提升城市的发展质量。另一方面，产业地产的投资方向将会更多的向中西部地区发展。总之，产业地产的投资方向一定会有所创新。

5.产业园区向综合化和社区化方向发展

伴随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，产业地产园区的环境将会更加完善，由传统的单纯满足人们的生产、生活需求向满足人们居住、休闲、商业等配套设施的需求转变，使产业地产的园区发展向综合化和社区化发展。加强建设产业园区的相关基础设施，对未来产业地产的健康、持续发展至关重要。

6.产业地产规划当中将会重点加入生态理念

为节约资源，保护环境，我国提出了走可持续发展道路，建设资源节约型和环境友好型社会的方针政策，并且产业地产自身的健康、持续发展也要求必须走绿色发展的道路，因此产业地产在今后的发展过程中一定会将生态理念植入其中，大力倡导发展绿色、环保、可循环利用的经济。特别是在基础设施和配套设施的建设方面也会充分考虑这一理念，构建绿色低碳、可循环利用的产业体系。因此房地产业要清楚的认识到这一发展趋势的必然性，在今后的产业地产开发过程中，注意将生态理念融入到产业地产开发的各个阶段，积极配合产业地产绿色发展的需求，注重建设生态文明，努力实现生态效益、经济效益和社会效益这三个效益的统一，为产业园区的人员提供舒适的居住、办公、生产、消费环境。

7.加速城市化进程，促进城市经济的快速发展

目前，产业地产承担着我国城市化建设与发展的重任，因此产业地产开发中一定要对土地进行深度开发，充分发挥土地的作用为产业服务，进而带动城市经济的发展，促进城市的繁荣。另外，注意运用产业地产良好的集中集聚效应来辐射周边地区，为区域的发展带来稳定的经济效益和税收效益，这可以很好的提升城市的形象。同时还要注意完善城市的基础设施，提高城市的就业率，带动城市化和工业化进程。反过来说，城市的发展水平直接决定了产业地产的价值，因为我们在评价产业地产的时候要看它为城市的发展做出多大的贡献，包括提高了多少国民生产总值、带动了多少上下游产业的发展、创造了多少就业机会、带来了多少税收等，因此产业地产要积极承担起城市化建设的任务，在保障自身发展的同时，积极为城市发展贡献力量，加速城市化进程，促进城市经济快速发展。

8.产业地产的开发将会趋于区域性、格局得到优化

我国为什么要划分经济圈，目的就是为了明确各个区域的产业优势，为各个开发商提供服务，因此，在今后产业地产开发商进行地产开发时，一定要充分认识到本区域的产业优势，积极结合本区域的自然资源、人力资源等优势资源进行当地资源的开发，努力做到使当地的资源利用最大化，提高经济效益，吸引符合该产业的优势企业进驻，同时带动和该产业相关的上下游企业进行聚集，从而形成一个较大的产业集群，这样以来使重点产业的生产力布局得到优化，促进该产业的升级变化，进而带动整个区域的发展。

三、产业地产的投资风险分析

1.产业地产投资风险的概念

产业地产投资风险就是将资金投入到产业地产从开发到投入使用的全部过程，在这个过程中存在着巨大的经济效益，同时也存在很多不确定的风险。产生这些不确定风险的因素有很多，如国家政策的调整、产业企业的好恶、通货膨胀情况、变现风险等。

2.产业地产投资风险的特点

在实际的经济活动中，收益和风险并存，并且成正比的关系，因此，发展产业地产的高额利润和巨大的商机就同时决定了产业地产投资风险要比其他投资产业的风险高的多，掌握产业地产投资风险的特点有利于企业规避风险。产业地产投资风险处理一般性的特征还存在一些独有的特点，如投资风险具有多样性、多阶段性、非均衡性等。通过这些特点，我们就可以发现产业地产的投资风险具有复杂性，企业要规避风险必须花费很大的力气。

3.产业地产投资风险的类别

产业地产本身的特点决定了产业地产投资蕴含着巨大的风险，下面我们针对投资风险的类型进行讨论。（1）政策风险产业地产顾名思义包含着两个方面的内容，即产业和地产，而这两个方面都特别容易受到国家政策的影响，因此，国家政策的变化会给产业地产造成巨大的影响。影响产业地产市场的政策因素主要包括政治环境风险、产业政策风险、土地政策风险、税收政策风险、金融政策风险、环保政策风险和法律风险等。（2）经济风险经济风险就是经济环境及经济发展出现变化给产业地产带来的影响。本文根据我国产业地产发展的实际情况，将经济风险因素划分为以下几种：市场供求变化带来的风险、财务风险、融资风险、地价风险。经济风险因素对产业地产的影响较大也更为直接，因此要特别注意。（3）技术风险技术风险就是指由于技术的进步给整个项目建设相关变量带来新的变化而可能导致发生风险。伴随着经济的快速发展和科学技术水平的不断提高，产业地产开发建设的技术水平也有所提高，企业要通过利用新的技术达到各种期望，就必然会导致设计变更的问题，从而有可能使开发企业承担一定的风险。技术风险主要包括项目设计变更风险、建筑材料变更风险、工期延误风险、项目选址风险、施工事故风险等。（4）社会风险社会风险就是社会人文环境变化给开发商带来的风险。它主要包括治安风险、拆迁安置风险、公众干预风险、城市规划风险、区域发展风险等。（5）其他风险产业地产投资风险的影响因素多种多样，其中还包括管理风险、运营风险、自然风险、和国际风险等。总之，产业地产的投资风险多种多样，涉及的范围非常广，规避和降低风险的难度比较大，因此，在实际的产业地产项目开发中，开发企业要全面了解投资风险的各种影响因素，并做好预防措施，以免发生风险而造成企业措手不及，造成更大的损失。

四、结语

目前，产业地产在我国的发展还处于起步阶段，虽然也取得了一些成绩，但是仍然需要在各个方面进一步完善，特别是一定要做好投资风险的管理。相信我国的产业地产在为了将会发展的更好。

作者:岳武 单位:北京绿地京创商业管理有限公司