房地产投资与经济增长关系

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摘要：房地产投资对于经济增长具有显著影响，房地产投资不仅对于地方经济具有拉动作用，而且带动相关产业发展，并促进就业、拉动消费。但对于房地产投资的过度依赖也会阻碍经济的健康发展。文章通过分析，认为我国房地产投资与国民经济存在长期稳定的均衡关系，两者之间互为因果。同时，文章还指出当前房地产业存在如下问题：房地产投资过快，占固定资产投资比重过大；商品房销售额与居民收入增长不匹配，挤压居民消费需求；金融风险加大，阻碍经济结构调整。并在此基础上提出了相应的改进房地产投资的政策建议。

关键词：房地产；投资；经济增长

一、引言

房地产投资与经济增长之间的关系问题研究一直是学术界讨论的热门话题。我国学者对于相关问题的研究可以归纳为两个方面：一个方面是房地产投资与经济增长之间的定性分析。易宪容（2013）认为数十年间房地产投资的不断增长将会加大国民经济运行中的系统风险。因此主张减少对房地产行业的投资，这样将有利于产业结构的转型。诸建芳（2014）认为现阶段房地产投资是影响经济增长的巨大的不确定因素，过去十几年房地产对整个经济发展的拉动阶段已经过去。另一个方面是房地产投资与经济增长关系的定量分析。陈湘州和袁永发（2013）基于省际面板数据实证分析了房地产投资对经济增长的地区差异影响，得出房地产投资对经济增长起到正向的带动作用，东、中部地区经济增长对房地产投资的依赖程度明显高于西部地区的结论。薛宏冰和宋丽丽（2013）运用格兰杰因果检验分析了经济增长与房地产投资和非房地产投资之间的关系，认为短期内房地产投资对经济的影响大于非房地产投资，房地产投资与经济增长之间存在双向因果的长期影响。张淑贞（2014）利用2004年~2011年的月度数据分析了山西省房地产投资与经济增长之间的互动关系，认为房地产投资对经济增长起着正面拉动作用，但经济增长对房地产的作用不显著。徐丽杰（2014）对1990年~2013年河南省房地产投资与经济增长之间的相互作用进行分析，得出房地产投资不是带动经济增长的长期原因的结论。总的来说，我国在房地产投资与经济增长之间关系的研究方面定量分析逐渐增多，对于房地产投资与经济增长之间的关系研究一般集中在两者之间是否存在因果关系以及弹性系数大小这两方面。随着研究的深入，我国学者开始在空间维度上检验两者之间的关系。

二、我国房地产投资与经济增长状况的分析

1.我国房地产投资状况。（1）房地产企业投资规模。1990年~2015年这25年间，我国房地产企业年度完成投资额实现了大幅度的增长。大致可以分成四个时期：1992年以前，我国房地产业处于刚起步阶段，房地产投资规模很小，最高投资在1991年也只有336.2亿元。1992年~1998年，我国房地产投资规模较上一阶段明显扩大，这与1992年邓小平南巡讲话后开启我国改革开放热潮，房地产业发展处于良好发展环境有关。1999年~2008年，由于福利分房政策的退出我国房地产进入了市场化发展阶段。我国城镇化在这一时期进入了高速发展阶段，不断提高的居民收入以及良好的经济形势推动我国房地产业年均增速达到28.36%，短短不到十年间房地产企业投资就增长了6.6倍。2008年~2015年是第四个阶段，这一时期房地产企业投资规模总体保持了较快增长，2008年和2009年这两年受全球金融危机冲击，房地产投资增速相对放缓，但在金融危机之后，房地产企业投资增速又重新恢复了高增长的态势。2010年末以来，国家出台了住宅限购等一系列房地产调控政策来进行房地产市场调控，从2013年以后出现迅速回落的房地产企业投资增速就可以看出，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，但总体投资规模仍然巨大。（2）房地产投资占全社会固定资产投资比重。进入2000年以后，我国房地产投资占全社会固定资产投资比重虽然在2008年和2009年受金融危机的影响略有下降，但十几年间总体呈现出持续上升的态势，年平均比例高达18%，在2010年~2012年间甚至一度达到20%，而东部发达的一线城市和部分二线城市这一比例已经远远超过了25%。虽然在2013年之后投资比重有所下降，但还是维持在17%以上的高位。房地产投资的增长势必会增加与之相关产业的投资规模，因而所引致的投资在全社会固定资产投资中占据了很大比例，这必然会对其他行业特别是新兴技术产业的发展带来不利影响。（3）房地产投资结构。2000年以来我国房地产投资中住宅投资额明显增加，尤其是2008年之后更是呈现爆发式增长。这与我国当时推行宽松的住房政策，刺激住宅消费的政策有关，也是2008年金融危机后经济低迷，大量资金涌入房地产业的结果。2000年~2015年间不同类型的房地产投资规模有着不同程度的变动。从绝对数值上看，不同类型房地产的投资额都呈现出逐年递增的态势，但只有住宅投资增长明显，其他类型的房地产投资则增长缓慢。从投资比例上来看，在2012年以前，住宅投资所占的比重是持续上升的，而办公楼、商业营业用房投资所占的比重则逐年下降。如果再加上别墅、高档公寓的投资份额，住房的投资比重就占了全部房地产投资总额的70%以上。虽然近几年房地产投资结构有所改变，但基本的格局没有大的变化。（4）房地产投资的区域特点。我国房地产投资额存在着明显的地区差异，东部地区基础好、投资大，而中、西部地区在投资规模上基本持平，投资规模较小。从绝对数差距看，2000年~2015年间东都地区与中、西部在房地产投资总量上的差距呈逐渐拉大的状况。从投资增速上看，2001年~2015年间我国东、中、西部房地产投资增速变动趋势大体相近。中部和西部地区在投资增速上要略高于东部地区，但因为投资基数相去甚远，总体上中、西部地区与东部地区在投资额上的差距还是越来越大。2010年以前，各地区每年投资增速虽然略有震荡，但中部和西部一直保持着年均30%的增长，东部地区的年均增幅也在23%。2010年之后，东、中、西部地区的房地产投资增速虽然在2013年时有短暂回升，但整体上均呈现出明显下降趋势。2.我国经济发展状况。1996年~2015年间我国经济一直保持着持续增长的态势。通过国内生产总值和房地产年增长率的比较我们可以发现，在这20年间，我国房地产业投资额与国内生产总值表现出了极为相似的增长趋势，并且增速要快于GDP的增长。可见，我国房地产投资与经济增长之间存在着正相关的关系。

三、房地产投资与经济增长关系的理论分析

1.房地产投资对经济增长的作用。（1）房地产投资对于地方经济具有拉动作用。房地产企业投资对于地方经济发展的作用意义重大，首先，房地产业的发展能够给当地政府带来直接的财政收入，可以在一定程度上缓解地方政府面临的财政资金短缺压力。对于房地产行业的依赖性，导致地方政府对房地产行业的发展必然持支持态度；其次，房地产的开发建设直接推动了城市化的进程，这与地方政府的发展思路不谋而合；再者，房地产业的关联性强，对于其上下游企业有着很强的带动作用，这必然会得到谋求经济增长的地方政府的重视。（2）房地产投资带动相关产业发展。房地产业与钢铁、建材、及与之相关的第三产业息息相关。反过来房地产行业的兴盛也带动着这些与之关联的上下游企业产品和服务的需求增大，可以说，房地产业的直接主导或间接影响着这些行业的未来发展。因此，房地产业投资战略一旦出现调整变动，会对其他行业的发展产生深刻的影响，一系列连锁反应将最终影响到整个社会的经济发展。（3）房地产投资将促进就业、拉动消费。房地产行业的发展本身就提供了众多的就业机会，再加上由于房地产投资带动相关产业的发展，将会在更广的范围内吸纳劳动力就业。因此，房地产行业的稳定发展对于缓解我国就业压力具有突出贡献。在拉动消费上主要体现在两方面。一方面，房地产行业在促进就业的同时也为劳动者提供了赖以生活的保障———工资，收入是消费的前提和基础。另一方面，由于近几年国际经济形势严峻，在出口受限的情况下实施扩大内需的政策，尤其是扩大居民消费，对于保持我国经济平稳持续增长具有重大意义。房地产投资的增长能够带动住房消费、家具家电消费以及与之相关的一系列消费支出，这些连锁反应能够有效拉动国内市场的需求，缓和我国经济下行压力。2.经济增长对房地产投资的作用。通过国内生产总值和房地产年增长率的比较，可以发现我国房地产投资与经济增长之间存在着正相关的关系，并且经济增长对房地产投资具有很强的拉动作用。一方面，在经济发展水平持续提高的阶段，人们的收入水平会有相应提高，在消费结构保持不变的情况下必然会增加对住房的消费需求。

四、我国房地产投资与经济增长不协调的问题分析

1.房地产投资过快，占固定资产投资比重过大。自从1998年我国取消福利分房政策房地产开始进入了市场化发展阶段，房地产投资一直保持着高速增长的态势。据统计，2000年~2015年这十五年间我国房地产开发企业本年完成投资额增长了18.26倍，年平均增速更是达到了22.06%。我国房地产投资、固定资产投资和GDP的年增长率的发展趋势大致相同。但房地产投资年增长率在2012年以前要明显高出固定资产和GDP的年增长率，并且变动幅度也明显大于后两者，虽然在2013年以后房地产增长率有所下降，这一方面与国家出台的各种调控政策有关，但另一方面也是我国房地产投资基数已经较大的原因。过快的房地产投资增速说明这15年间我国房地产已经出现投资过度的现象。我国房地产投资占全社会固定资产投资比重十几年间总体呈现出持续上升的态势，年平均比例高达18%，在2010年~2012年间甚至一度达到20%。由于房地产业与其他行业具有相当大的关联性，房地产投资的增长势必会增加与之相关产业的投资规模，因而所引致的投资在全社会固定资产投资中占据了很大比例。这种高比例其实是很危险的，因为一旦房地产业的运行出现问题，将会对整个经济带来巨大的冲击。2.商品房销售额与居民收入增长不匹配，挤压居民消费需求。商品房销售额代表了商品房销售价格和销售面积这两个指标的复合变化情况，反映了楼市的需求情况，与房地产投资有着直接的关系。2001年~2015年这15年间，除了2008年和2014年以外，其余年份我国城镇居民人均可支配收入增长率都远远低于商品房销售额增长率。这反映出我国现阶段在住房消费支出上与居民实际收入之间存在着不匹配的现象。目前我国商品房每平方米的平均销售价格已由2000年的2112元增长到了2015年的6793元，在十五年中增长了2.2倍。当前居民在住房上的投入无论是刚性需求还是出于投资目的都使得花费在房地产投资上的资金显著提高，这很可能会导致严重的后果。一方面由于房价上升，居民不得不投入更多的资金进行住房购买，这必然会挤占居民在其他方面的消费需求；另一方面，由于近几年来人们对于房地产价格的预期较高，相当一部分的人已经将房地产作为一种投资需求，这又带来了新的风险和问题。3.金融风险加大，阻碍经济结构调整。在高额回报的驱使下，银行更愿意向房地产投资者发放以房地产作为抵押品的贷款，导致大量的银行资本流向房地产行业，加大了经济运行中的风险。当前银行已经成为房地产投资市场资金的主要提供者，同时也是房地产投资市场最大的风险承担者。倘若出现大的经济波动，房地产业的萧条会对各大银行带来沉重打击。据统计，近年间我国工业民间投资呈现持续性下滑态势。2012年~2016年，工业民间投资增速分别为26.6%、21%、16.4%、9.3%和3.4%，出现明显的断崖式下滑态势。与工业民间投资持续下滑趋势相反，由于受到房地产等相关领域高额利润的影响，包括制造业企业在内的大量公司“脱实向虚”，纷纷投资进入房地产领域，造成了房地产市场过热。房地产市场的投资挤占了其他产业的投资，尤其是挤占了高新技术研发领域的投资，不利于我国各行业经济的协调发展和社会科技水平的进步。另外与房地产息息相关的产业主要集中在钢铁建材、水泥化工等一些传统的高耗能、高污染行业，这必然对我国生态环境建设和经济结构转型带来挑战。

五、对策建议

1.加强政府引导，合理控制房地产投资规模。房地产投资所带来的巨大的经济利益契合了一些地方官员追求经济增长的目的。但过度依赖房地产投资对经济增长的带动作用将会对地区的综合实力的提升和可持续发展产生不利影响。因此政府需要加强引导，制定出与地区社会经济发展相适应房地产投资规模。政府在规划房地产投资规模时，既要结合当前国内对楼市及相关关联产业的经济政策和国家未来发展的整体趋势，又要结合本地区经济发展和产业结构的现实状况，以此来制定出科学合理的房地产行业投资发展规划，引导房地产业投资理性发展。2.防范金融风险，拓宽房地产投融资渠道。房地产行业作为资金密集型行业，建设需要凝聚大量的资本，因此筹资成为房地产业需要解决的首要难题。当前我国房地产企业的资金来源渠道十分有限，银行也背负着房地产投资的巨大风险。面对这种局面，企业可以通过发债、信托、私募等方式融资来提高房地产企业自有资金的生成能力。同时，房地产企业还应与融资服务机构开展长期的合作，拓宽房地产企业投资的融资渠道。为防范金融风险，政府部门可以建立个人住房贷款担保制度和房地产企业资金保险制度，确保金融贷款机构能够将个人住房贷款有效回收，使房地产投资的风险限制在可控的范围内。3.完善多层次的住房保障体系，坚决打击炒房行为。住房问题是关系到每个公民切身利益的大事，完善多层次住房供应体系是政府工作的任务和目标。为满足不同阶层的住房需求，政府要实施差别化的房地产市场供应体系。对于别墅区和高档住宅要放开价格让市场进行调节；同时要解决好低收入群体的住房难题，加大对廉租房和经济适用住房等保障性住房的建设，让低收入群体能够有房可住；此外要加大平价房，中小户型的普通商品住房的建设面积，让普通工薪阶层买得起房。此外，针对当前甚为泛滥的房地产投机和炒作行为，要制定明确的法律法规加以约束。并通过征收房产税、增加房地产再次转让税费等措施加以抑制。

作者:魏勇强 乔彦芸 单位:山西财经大学