面对金融危机房产战略变换论文

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摘要：2008年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。我国房地产企业必须根据环境的变化来调整自身的战略定位，对企业的经营重心进行调整，才能较快的走出困境。通过对现今我国房地产企业内外环境进行分析，确定战略转移的动因和战略转移的类型。

关键词：金融危机；房地产企业；战略转移

1我国房地产企业战略转移动因分析

1.1环境动因分析

我国房地产市场受金融危机影响，行业整体正在走向衰退，市场需求不断下降，从而使我国房地产企业生存发展的空间越来越小，这种压力往往促使企业进行战略转移，转变经营思路；另外，我国房地产业经过这几年的飞速发展，市场进入者非常多，形成规模的大企业较少，绝大部分是中小企业规模，因此市场竞争环境非常激烈，在这种形势下，整个行业必定面临这一轮新的洗牌，只有重新分析环境和市场，调整发展战略，才能在激烈的竞争中生存下来；最后，我国整体经济环境也在发展变化，国家的政策在逐步调整，经济结构也在不断变化，城市化过程出现了新的特征，劳工结构和产业体系也在发展明显的变化，区域间发展模式和其之间的联系也在悄然改变，在这种大的背景环境下，房地产企业必须根据整体政治经济环境形势做出新的判断，加强解读环境的能力，更重要的是顺势而下，适时转移战略方向。公务员之家

1.2企业内部动因

我们了解到房地产企业正面临着许多的问题，最大的问题就是融资问题。房地产开发企业有别于其它企业的一个显著特征是前期投入资本特别大，而且是间歇期的投入。不需要持久投资，但是每期投资都需要大量资金。因此房地产企业负债率都较高，融资受阻对房地产企业来说是灾难性的，当投机性行为产生的虚高的房价和虚假繁荣的市场破灭的情况下，房地产企业面临着市场萎缩和资金链断裂的困难，这种困难也让房地产企业必须要进行内部调整，从整体上重新确立战略方向，在业务、市场和产品上都重新定位。企业为实现资源的最有效配置，短期内获得高利润回报，往往选择并购方式。兼并方为实现资源的最优配置，需要整合资源，包括人力资源、财务资源以及其它资源，作为被兼并方，应配合兼并方的整合方案，从兼并方的整体利益出发，调整自身的发展战略，以适应兼并方整体发展战略。

2我国房地产企业战略转移的几种思路探讨

我国国内环境稳定，我国城市化和现代化的进程速度仍然较快，因此在可以看见的未来，我国房地产市场仍将面临一个长期的繁荣。我们既要认清当前金融危机对我国总体经济和房地产市场的打击是很大的，人们对当前经济形势的心理预期和对房地产市场的信心不足，但是，我们也要以长远的眼光来看，现在这种局面正是我国房地产市场转型的时期，金融危机只是这个时期的一个添加剂，我国房地产企业不必盲目恐慌，更应该做的而是认清形势，认真分析环境和审视内部资源和能力，顺势而上，看到我国房地产市场仍然有着巨大的机会，只要重新对资源和能力进行调配，适时进行战略转移，就有很大机会走出泥潭。在此，我总结出几种可供参考的战略转移思路。

2.1房地产企业服务对象转移战略

服务对象转移战略是指对企业服务的顾客群体进行重大调整。为了适应新的顾客群体的需要，企业必须调整其业务结构，推出新产品。前面分析到了我国房地产市场从2002年开始进入一个飞速发展期，在这个时期内我国房价上升速度远大于银行利率，因此很多投机者进入房地产市场进行炒房，曾一度形成专职的炒房族。而从2008年开始我国房地产市场在政府政策约束和金融危机影响下，我国房地产价格开始下降，成交量萎缩，投机者逐步退出市场。因此，在房地产是一个主要的投资市场还是消费市场的问题上曾讨论不止，不过从长远来看，房地产业是为了满足人们居住的要求，主要还是以消费市场为主。现在购房的大多数是刚性需求者。我国房地产企业必须认识到这种转变，重新看到现在市场上真正的消费者需要什么样的产品。从户型、楼层和区位选择上都应该考虑这种转变。

2.2房地产企业区域转移战略

西部经济结构受整体环境影响不大，而且每年都有国家支持。因此虽然整体经济形势不好，但是西部省份经济仍然以较快速度上升，而经济发展必然也带动房地产市场的发展。从长远来看，我国经济现在这种区域不平衡的情况必然要调整的，西部地广人稀，资源丰富，在东部和中部污染严重情况下，西部良好的生态环境，清新的空气都随着交通的便利，人们会逐步认识到其优势。因此我国房地产企业也应该看得到东边不亮哪边亮，从而撤出一部分资源流入到西部去，打好根基。

受劳动法影响，东部地区劳动力成本明显上升。而中部一些较靠近东部或者在铁路和河流旁的城市为了发展，在政策执行上相对于东部肯定较松动，而且最低工资也低于东部，因此很多企业都开始向内地转移，这也必然会带动这些地区的经济发展，房地产市场也肯定随着繁荣，我国房地产企业应该认识到这个机遇，慢慢转移资产到这些地区进行开发。

2.3房地产企业向产业链转移战略

我国很多房地产企业都只从事房地产开发工作，开发完一个地区就实行资本转移。其实很多人都犯了远视错误。不能看清身边的商机。从事房地产开发和销售的企业，也同样犯了这个错误，掌握户主信息是房地产企业的一个巨大的优势资源，知道每个户主的家庭状况、职业、偏好、热爱的体育运动等各方面全面的信息。很多企业认为物业工作难做，盈利不高，因此在开发销售完后就放弃对物业的管理。其实最开始可以通过建设小区社会，把开发区域的基础设施都构建完善，特别是教育和老年中心，能够以此吸引更多的潜在客户。

物业在我国还算是个新兴的行业，以中小型企业为主。而真正具有实力和先进的管理模式的物业公司还仍未存在，因此我国房地产企业可以扩展产业链，利用销售与房主建立的关系，开发物业项目。之后通过进一步对户主有进一步的了解后，企业再拓展新的业务，具体如资产管理，帮业主做产权证，还有诸如房屋租凭、托管幼儿、煤气运送等等延伸业务领域，这些都是盈利非常好的业务项目。这也是当今我国房地产企业可以考虑的战略转移方向之一。

3结论

作为房地产市场主体的房地产企业，更应该在兼顾经济利益的同时，有责任引导房地产市场沿正常的市场化道路发展，承担社会责任。金融危机对我国房地产企业造成的损害是很深刻的，但是我们更应该以一种创新的思维去看待这次危机给我们带来的变化，既让我们认清了盲目投资房地产造成美国房价虚高对经济的潜在影响，也让我国房地产加快了进人调整期的步伐，房地产企业该做的并不是躲在家里暗责政策和形势。应该在寒冬中除了加厚衣服之外，应该寻找其它的取暖之道，实行战略转移。