当前房地产市场需求分析研究论文

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摘要：当前我国房地产市场需求问题表现主要是基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求。而造成房地产市场需求问题的深层次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距过大、房地产商品在供给上的垄断性等。针对上述原因，本文提出了改善当前房地产需求的对策。

关键词：房地产市场需求问题解决对策

一、引言

马斯洛需求层次理论认为：人类的需求水平是从低向高不断发展的，如果人类在低层次的需求长期得不到满足，则其需求水平会倒退和下降。根据马斯洛需求层次理论，居民的住房需求作为人们的最基本的生活需求之一，如果长期得不到满足，则其生活水平将不进反退。若住房需求占用了家庭消费的大量财富，则不利于家庭生活水平长远的提高。当今，城镇家庭居民的主要开支或需求有四大部分即：教育投资、养老保障、医疗保障和住房需求，住房需求是最基本的一项需求。因此，必须保障居民的基本住房需求并联不断改善居民的住房需求，才有利于使居民的需求水平向更高的层次发展，才有利于提高整个社会的生活水平。当前我国房地产市场尤其是商品房价格上涨速度过快，与大多数居民的实际消费能力不相符合，房地产市场投机氛围严重，居民在住房消费方面的支出占家庭总支出中的比重过高，既限制了居民在其它方面的消费需求，也严重透支了家庭未来的消费能力。本文通过对当前房地产市场需求问题进行了分析，最后提出了相应的对策。本文中所指房地产市场特指满足家庭居住需求的房地产市场。

二、当前房地产市场需求问题分析

当前我国房地产市场的需求大致可以分为基本性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求四种类型。其中，基本性需求是指一些为了满足低收入家庭生活基本需要的住房需求：改善性需求是指在满足基本需求的基础之上，随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求：投资性需求是指在基本住房需求或改善性需求满足的基础之上，通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值。扩大家庭收入的购房需求：而投机性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖，并在短期内追逐利润最大化的一种追利需求，本文认为，房地产的投机性需求是一种破坏性需求，应通过相关调控政策来予以抑制。

当前我国房地产市场的需求问题可概括为：基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求，而导致这些问题产生的原因主要有以下几方面：

(一)市场发育不成熟，市场监管制度滞后，影响了居民住房需求的实现

自1998年我国实行市场化分配住房改革以来，房地产业经历了20余年的发展时间，市场发育仍不成熟，尚未形成有效的市场竞争机制。开发商则更多的是在谁能拿到土地的问题上进行角逐。而在后续开发、房屋供给上并未能真正地去想如何更好地为客户服务和满足客户的需求，到了终端销售。更是为了疯狂追逐利润，而随意改动销售价格。在政府方面，为了实现经济增长的目标和扩大地方财政收入，对土地拨划和规划缺乏全面科学管理：经适房和廉租房建设落后，并在开发建设和交易中缺乏监管，甚至出现了违法违规现象，低收入人群的住房需求难以得到有效实现。

(二)开发商利用房地产商品的特点和对房屋终端销售拥有绝对控制权，以攫取最高利润为目的，置一般居民消费能力于不顾

房地产商品是开发周期较长的产品，开发商一般可以利用时间差来赢取更大的获利空间，一是可以利用开发时间与交付使用时间差来提前计算销售价格溢价，二是可以利用预售方式来提前回笼资金获取相应利息收入。且在最终销售上，一些开发商更是利用其占有的具有垄断性质的房产资源，待价而沽，尽可能拖延销售时间，或延迟开盘时间，以达到提价的目的。2008年5月31日。国土资源网在其官网上《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，该合同要求“明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”但是这个政策具体实施起来也有一定的困难，一是项目规模有大小之别，开发时间有别，使得政策在实施中灵活性不够：另一方面。即使项目开发完毕，销售任务不一定能完成，开发商仍可以利用最终销售决定权来控制房地产商品在市场供给时间和供给量，以达到控制价格和攫取利润之目的。

(三)房屋供给结构不合理，制约了一般居民的住房需求

房屋供给结构的不合理表现在：一是房屋房型面积过大，且大户型面积住房占整体住房供给中的比重偏高，以致整体房屋售价较高，从而使一般购房者望而却步：二是房屋结构设计不合理，有些开发商甚至将面积在90m2以下或是100m2以下的设计成一居室，与当前一般居民住房消费需求结构不一致：三是离城市中心近或交通便利的房屋多设计为高档住宅，使一般购房者只能到偏离市中心的地方购房，增加了其交通费用等生活成本。而开发商之所以供给这样的房屋结构，一是利用土地资源的稀缺性来进行炒作，吸引房屋投机需求者和高收入者进入市场：二是利用其拥有房屋的最终销售权来左右市场需求：三是利用其区位资源的垄断性优势，尤其是与其周围的商业、教育配套设施来提升房价，控制房屋供给结构。虽然在2006年国务院颁布的“国六条”中第一条规定：切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。在国务院2007年24号文件中也提出了两个70％即：土地供应的70％给保障性用房，建筑套型面积70％控制在90m2以下。但在实际中，这些政策并未被严格执行。房屋户型偏大、设计结构不合理、地理位置分布不当等制约了一般居民的住房需求。

(四)居民间收入差距较大，大部分中低收入人群住房需求的消费能力不足

当前，我国城镇居民的基尼系数也达到了0.4以上，表明我国居民的收入差距已经过大(国际上认为基尼系数为0.4-0.5表示收入差距较大)。而大部分中低收入人群住房消费能力与当前的高房价形成反差。居民收入差距过大有许多因素，但是居民收入差距过大的重要原因之一就是社会保障乏力，居民应对的家庭开支不仅有医疗，教育，养老，最重要的一项支出就是住房消费支出。当前的公积金制度虽然能给予一定的保障，但是远远不能满足家庭的住房消费需求，而且有些企业并未给予职工住房方面的保障。而收入差距过大，也导致市场上商品房开发商更愿意为高收入人群提供住房，而低收入人群的住房只能依赖政府的廉租房和经济适用房建设。因此，在调控房地产市场健康、稳定发展的同时，也应关注城镇居民的住房保障需求，完善和推进国家的廉租房制度和经适房制度，增加对低收入人群的住房补贴。

三、解决当前房地产市场需求问题的对策

综上所述，当前我国中房地产市场需求问题的深层次原因在于我国房地产市场化改革中制度不完善、缺乏监管、市场发育不成熟，城镇居民收入差距过大等原因造成的，而为保证房地产市场的健康发展和合理需求的实，现，应努力做到保障基本性需求、发展改善性需求、鼓励投资性需求、抑制投机性需求四个方面，具体对策如下：

(一)改善土地和商品房的供应环境，尽可能保证商品房供应与需求的同步发展

首先，对于土地的划拨和开发需要相关政府部门合理规划和有序进行，做好市场预测工作，保证土地的平稳供应，使之与市场需求相协调。其次。通过限制开发周期和上市时间，保障供应的连续性。房地产市场的供应从取得土地到建设成商品房需要较长一段周期，跟其它产品的生产周期不同，因此，只有保障商品房产品供应的连续性，才能保障迫切性的住房需求的实现。为此，通过开发时间和上市时间的限制，可以防止开发商捂盘惜售，’变相抬高房价，推迟房屋上市时间，故意制造产品紧缺氛围，引起人们购买的恐慌心理，从而产生盲目购买行为的出现。再者，相关政府部门应加强对房地产市场的数据统计工作，做到房地产市场数据进一步透明化，真实有效公布相关数据，避免开发商单方面误导公众购买行为。

(二)改革房产税征收方法，调节商品房供应结构与需求结构的不平衡，限制投机性需求

针对当前房地产价格高居不下的现象，多数专家建议开征房产税来调控价格。我国当前房产税征收方法是按照居住面积全额征收，这无疑对承担当前高房价的已购房者是雪上加霜。也有专家认为对拥有多套住房的购买者征收房产税，但在实际中利用他人名义购房的购买者大有人在，使得该办法难以真正奏效。还有专家认为应该对大套型房屋(90m2以上)征收房产税，但也可能出现炒房客重点投机中小户型，仍会造成市场价格与实际价格背离甚远。故本文认为，开征房产税应综合以下四个方面进行：

1购买者与户籍挂钩。实行不同的税率。非本地户口购房需要承担较高的房产税，因为这些人可能在自己户籍所在地拥有住房，通过这种政策限制提高了投机商的炒作成本，减少市场上外地炒房团的投机性需求。

2结合人均拥有住房面积来和住房总面积来计征房产税。根据建设部2006年房产新政，以90m2以上为超大房屋来征收房产税，若以城市家庭单位人数一般为3人来计算，人均面积即为30mz。因此，本文建议对凡人均住宅面积超过30m2，且房屋总面积在60m2以上的房屋使用者征收房产税，以此限制大肆炒房的投机商进入市场。

3结合房屋的档次分别设置不同的税率和计征方法。对于高档房、普通住宅实施高、低不同的计征税率和计征方法。如对于高档住宅可以采用全额征税的方法，而对普通住宅则只对超标面积计征税收，通过不同征收办法来调节房屋的供应结构。

4采用累进制征税办法来计征。对于超大房屋按照起出面积实施累进制税收计征办法，调节居住土地的需求结合结构趋于合理，还可以有助于缩小贫富差距。

综合以上四方面来开展房产税，不仅可以对投机性需求进行打压，还可以借助税收的方式来调节当前供应房屋结构与需求结构不相一致的矛盾。

(三)完善当前的经适房制度，推进廉租房制度来保障低收入人群的基本住房需求

经适房和廉租房制度体现了社会公平的原则，可以较好解决城市低收入人群和外来务工人员的住房需求。为此。本文建议从以下几方面做起：

1加强经适房的分配监管。首先，加强内部人员管理，在法律法规上加大违规处罚力度。其次，要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。再者，要加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。

2加强经适房的使用监管。经适房是国家对低收入人群实现居者有其所的一种基本保障，一般应以满足自住性需求为目的，若是利用经适房用以出租和转卖获取收益的显然不符合与这项制度背道而驰。建议对这种行为的房屋使用者给予收回使用权利或征收土地差价和相应的交易税费。公务员之家

3积极推进廉租房制度来保障低收入人群的基本住房需求。廉租房作为我国的一项保障低收入居民的住房基本需求和过渡性需求，需要根据各个地方的经济水平和市场需求来积极有效开展，并做好合理的区域规划。

(四)增加居民的住房消费能力，保障其住房的基本需求的实现和逐步向改善性需求的过渡

住房需求既然作为家庭的最基本需求之一，理应也给予相应的补贴和保障，虽然目前我国实施了住房公积金制度，但相对于目前的高房价仍有为数不少的企业对职工的住房补贴是杯水车薪。尤其在当前我国城镇化水平不断提高的发展背景下，土地供应偏紧，需求趋势不减，房价居高而不下，通过加大房产补贴，则可以有效增加居民的住房消费能力，改善当前的需求状况。

房产税的开征有利于缩减居民间的贫富差距，本文建议可将征收的房产税、营业税以及其它相关税收用于加大居民的住房补贴，使之取之于斯，用之于斯，利用税收的再分配功能，增加中低收入人群的住房消费能力，保障基本住房需求的实现和向改善性需求的过渡.

四、结论

市场是由需求、购买者和购买力三者构成。当前我国房地产市场有和大量的市场需求存在，购买力与房价的差距过大，体现了产品供给结构与市场需求结构不符，同时也说明了房地产市场发展与实际价值的背离。但住房不仅是一种最基本的需求，也是一种安全性需求，必须予以保障。根据以上分析，本文的结论可归纳为以下三点：

(一)加强房地产市场各环节的监管，严惩违法违规行为，规范市场操作行为，限制投机性需求，积极完善和推进廉租房制度，实现“居者有其所”的基本目标。

(二)进一步推进房地产的市场化改革，形成良好的竞争机制和市场秩序。通过房地产市场化发展模式，开产商可以随着市场需求能力和需求层次的提高来满足住房需求。

(三)鼓励适度的投资性需求。经适房和廉租房远不能保证多样化的住房市场需求，通过投资性需求满足外来工作人员和刚参加工作、尚不具备购房能力的人群的住房需求。