有效控制房地产负债经营论文

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摘要:文章对房地产企业的负债经营做了详尽的分析,提出了有效的风险防范机制。只有规避了诸多风险,企业才能健康发展。

关键词:房地产负债经营控制策略

一、房地产发展的背后

1.1业内数据信息

据相关统计数据,1998年以来国内房地产市场迅速发展几乎完全是银行信贷支撑的结果,无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款及个人住房消费贷款等,都是通过间接或直接的方式把银行信贷资金集中到了房地产业。尽管央行曾出台121文件试图对银行信贷格局有所调整,但实际结果却并不理想。2007年房地产开发贷款余额占整个金融机构贷款余额的比重同比上升了22.30%(而2006年为20.90%、2005年为16.03%、2004年为18.20%、2003年为21.33%)。这不仅说明了央行的政策对房地产业的作用很弱,而且说明了银行对房地产业信贷的迅速扩张。

2007年统计资料显示,我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例,2003-2007年北京市房地产开发企业平均资产负债率为83.6%。

1.2行业风险

房地产领域已经成为我国财富聚集最为迅速的领域,说明其平均利润率已经远远超过其他领域,而且不断出现大案要案。房地产开发企业负债经营的问题也凸显出来。由于房地产开发企业良莠不齐,随着房地产市场竞争日益激烈,监管力度不断加大,开发贷款门槛提高,房地产开发企业资金链条日趋紧张,一旦资金链条断裂,风险就会暴露。

同时,由于房地产贷款所占比例较高,在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下,预计市场房价下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系,导致从事房地产金融业务的银行出现呆坏账。

二、企业负债经营风险

2.1企业风险与负债经营

企业风险是指企业作为一个社会经济主体,在存续期间面临的自然、政治、经济、文化等因素影响,使实际情况与公司目标发生偏离的可能性。企业风险包括安全风险、经营风险、突发事件风险、社会责任风险、公司文化风险等方面。而公司是一个经济组织,其目标主要是经济目标,其面临的风险主要是经营风险,经营风险反映在价值上就是财务风险。企业在各种财务活动中,由于各种难以或无法预料、控制的因素作用,使企业的实际财务成果与预计财务成果相背离,因而有蒙受经济损失的机会或可能性,即认为公司财务活动的组织和管理中的,某一方面和某个环节发生了问题,都可能促使这种风险转变为损失,导致企业财务风险的出现。

负债经营是指企业通过银行贷款、发行债券、租赁和商业信用等方式筹集资金的一种经营方式,具有所有权与经营权分离、偿债义务固定、负债经营的资金成本是时间的函数以及负债经营的收益与风险并存等特征。如果企业对负债的筹资规模、渠道和方式选择不合理,对债务资金使用不当,则会给企业带来负面影响,甚至是毁灭性的灾难。

2.2风险形成的内外因

2.2.1风险形成的内因

负债规模的大小。一般情况下,在期望资金利润率高于借入资金利息率时,借入资金在全部资金中所占的比例越小,企业自有资金收益率就越低,自有资金收益率的标准差也越小,从而企业的财务风险也越小。在期望资金利润率高于借入资金利息率的条件下,负债比率越大,自有资金收益率越高。反之在期望资金利润率低于借入资金利息率的条件下,负债比率越大,自有资金收益率越低。

负债利息的高低。当负债成本、负债规模一定时,负债利息越高,企业财务风险也越大。

筹资组合状况。筹资组合即短期资金与长期资金的比例。长期资金成本高,缺少弹性,企业在借款期内,即使有一段时间无需资金也要付息;而短期资金却正好相反,资金成本低,弹性好,风险大。两者不同比例的组合会形成不同的风险程度。

预期现金流入量。即使企业盈利状况良好,若现金流入量不足,也会导致资金短缺。因此,企业进行负债筹资时,必须对未来偿付本息的现金流量有充分的估计,防止较大财务风险的发生。

资产变现能力。资产变现能力也称资产的流动性。一般来说,流动资产的获利能力较固定资产低。如果企业资产流动性较强,企业获利能力就会下降,到期不能偿还债务支付利息的风险就越高;反之若资产的流动性较弱,企业丧失现金偿付能力就越大。

2.2.2风险形成的外因

经济发展状况。每一个国家和地区发展都存在着周期性的波动,经济萧条时期较之繁荣时期,负债经营的风险更大。

金融市场状况。企业筹资面临瞬息万变的金融市场,利率、汇率的变动都会导致企业财务风险的产生。比如,西方各国普遍实行浮动汇率,在一定时期,有的货币对外价值呈上升趋势,称为“硬货币”,有的货币则出现下降趋势,称为“软货币”。因此,我国企业在向国外借入资金时,不仅要考虑借款的货币是硬货币还是软货币,还要考虑借款利率的高低,两者应当综合起来进行分析。

企业的筹资能力。一个企业的筹资能力强弱,表明企业应付财务风险能力强弱。企业的经营状况好,它的筹资能力强,应付风险的能力也强。

三、房地产企业负债经营风险的控制

企业决策者和财务管理人员应对负债经营的财务风险应有充分认识,建立有效的风险防范机制,并从财务风险产生根源入手,采取合适有效的风险防范策略。

3.1企业树立风险意识,建立有效的风险防范预警机制

在市场经济体制下,企业是自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体,要承担相应的经营风险。营业必须树立风险意识,科学预测并针对可能出现的风险,设计如何应对远期风险,否则风险来临时,企业毫无准备,必然会遭致失败。因此,企业必须认真分析不断变化的内外部环境,制定多种应变措施,适时调整经营管理策略,提高企业对生存环境的变化的适应和应变能力。

一个健康有活力的、可持续发展的企业,首先要树立正确的风险意识和诚信意识,特别是高层管理人员、财务人员、经营人员,更需要有正确的风险理念和诚实经营的理念,这是防范"不当负债"的最佳手段。同时,企业必须立足市场,建立一套完善的信息网络和风险防范预警机制,及时地对财务风险进行预测和防范,并制定适合企业实际情况的风险规避方案。

3.2负债规模要适度,建立科学的投资决策体系

企业要想获得负债经营带来的财务杠杠利益,必须保持合理的负债总额和资产负债率,做到适度负债,量力而行。企业要随时衡量自身的资金结构是否合理,企业负债比率是否与企业实际情况相适应等,以实现风险与报酬的最优组合。同时要建立科学的投资决策体系,以拓展市场、追求投资收益回报为基本出发点,防止盲目投资,扩大负债规模。

3.3科学分析资金结构,确定最优资金结构

资金结构的确定总的来说就是确定负债比率。企业负债时,首先要对负债规模权衡,需要与负债效益、负债结构等进行调研和分析,使企业经营资金来源稳定,资金结构优化。通过收益最大分析或资金成本最低分析来解决最优资金结构的确定。

3.4加快我国金融体制的改革,建立内控体系

建立健全与房地产金融业务相关的法律体系,引导房地产金融机构的有序竞争。国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位。建立内控体系,在设计业务流程时充分考虑风险控制因素,并强调风险控制体系应该能够根据市场变化情况不断进行修正。

四、总结

房地产企业负债经营,就必须承担风险,它的基本功能是在拥有一定的自有资金条件下,可以有效扩大企业经营规模。企业应依据国家宏观经济的变化而有序地调整其经营策略,充分认识负债经营的利与弊,适度举债,树立风险意识,根据企业实际情况,制定风险防范预警机制,有效利用负债经营手段,提高自有资金的收益率,适度的负债规模,科学的投资决策体系,将风险降到最低限度以促进企业的健康发展。

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