土地收购储备制度的研讨

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土地收购储备制度存在的问题

没有健全的法律法规可以遵守,土地储备工作的深入开展就受到了限制。土地收购储备具有一定的强制性,政府在实行时需要有法律依据来保证工作的顺利开展。然而目前,各地土地收购储备的制度建设都是由各地方政府自行决定的,没有国家统一的标准。不少地方政府把土地收购储备当成了牟利工具,土地收购储备对土地市场培育和建设会起到负面作用。在实际土地收购中,不少地方的收购储备机构常常忽视原有土地使用者利用土地的合理要求,过度使用政府强制力,强迫原有土地使用者必须接受政府收购土地的行为,或者收购储备机构在收购土地时,补偿价格不合理,以行政手段剥夺原有土地使用者的正常利益。扰乱了土地市场的公平交易。也较大,贷款期限也很难和储备土地周期相匹配,这种资金渠道很难满足土地储备。土地储备机制需要以界定土地收益的构成和合理分配政府和原土地使用者之间的利益作为重点问题解决。政府在土地收购中地位强于被收购者,因此土地收购价格偏低,被收购者的利益受到损害。随着我国土地市场逐步发展,土地收购储备的不再只是面向存量建设用地,其面向的范围和对象不断扩大,随之也会出现新的问题。不少地方都将收购储备用于征转农用地,虽然一时能够及时支付农民征地补偿安置费,对城市的统一规划管理也有帮助,但是导致了收购储备获得的大量借贷资金涌入农地转用、征地过程,一旦拟投资建设的项目情况稍有改变,已形成的新增建设用地极易产生闲置浪费现象。

改善土地收购储备制度的对策

遵循科学土地收购储备程序,采取多种收购方式有利于提高收购运行效率。在土地储备环节上,应实现效益储备向发展储备的转变,积极探索土地储备模式,逐步做到向市场提供土地资源。在土地出让环节上,应遵循公开出让的原则,储备土地出让必须纳入统一的土地供应总量计划,实现土地资源的充分利用和收益最大化。土地收购储备投入高、资金需求量大,因此保证土地收购储备工作稳定发展的首要条件是土地收购储备资金的来源。资金的筹集、有效的使用、优化投资结构和资金的合理分配是保证资金良性循环的重点。每一项土地收购储备都应当按照市场经济规律办事,经过可行性研究后再采取资金储备。政府可以让开发商在城市基础设施建设和公益性事业发展工程中做出贡献的同时获得丰厚的利润补偿。在土地所有权收益优先的前提下也要保证土地经营权的收益。权利机关的监督力度要加强,地方政府应将土地收购储备年度计划纳入地方人大的报告中。对土地收购储备机构的业绩进行考核不应该单纯的以赢利目标,要把集体、公共、经济效益作为一体的多元化评价体系标准。储备工作信息公开制度也应建立,避免暗箱操作,收购、开发、储备和出让四大程序都应公开透明。经营性开发建设用地和改造等项目用地都统一纳入政府的土地储备范围,从而合理控制经营性用地总量、确保重点项目供地。根据城市发展和建设需要,统一制定土地供应计划和土地出让计划,保持市场稳定、公开、安全运行,以实现政府土地收益最大化。

加强国有土地资产管理,促进城市均衡发展需要土地收购储备制度作为保障。虽然我国多数地区都开始实行土地收购工作,但是国家还并没有出台相关的法律法规。因此国家应尽快出台法律,建立土地收购储备资金的良性循环。

本文作者：赵伟工作单位：宾县国土资源局