谈生态城绿色物业发展之路

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从2008年中新天津生态城立项，到2011年首个绿色住宅小区交付使用，再到2020年发展到19个社区57个小区人口10万+的规模，中新天津生态城从一片盐碱之地，经过苍海桑田的变幻，如今已是一座繁荣美丽的宜居宜业宜游的幸福之城。“十四五”期间，中新天津生态城将全面实现双轮驱动，全力打造绿色发展示范区。住宅物业服务事关群众生活品质、城市运行和社会稳定，已成为城市社区综合管理必不可少的重要组成部分。从中新天津生态城建设伊始，每一个环节都要求高标准高品质，所有住宅小区推行绿色建筑理念，倡导绿色环保。自2011年第一个生态小区建成投入使用，中新天津生态城一直全面推行绿色物业服务。2014年形成中新天津生态城住宅小区绿色服务标准（1.0版），2017年出台地方性物业规范《中新天津生态城住宅物业管理规定》，之后又陆续出台一系列配套政策，包括《中新天津生态城住宅物业考核办法（暂行）》以及《中新天津生态城房屋修缮管理办法（暂行）》，将绿色物业服务理念进一步提炼升华并不断付诸实践。下一步，中新天津生态城将升级绿色物业标准，创建绿色节能的新型智慧社区，为实现产城融合、建设智慧城市，倡导形成绿色生活方式而努力。以下就绿色物业在实施过程中面临的问题进行探讨及思考。

1绿色物业理念

物业服务与居民日常生活密切相关。绿色物业理念的形成，建立在不断积累和创新实践的过程中，建立在市场主导环境下企业高度认可认知持续优化实施中，建立在居民普遍参与、服务效率不断提升中，而不是只谈标准而不注重过程，只疏于外在而忽略内涵。绿色物业与传统物业服务有所区别，是从全生命周期管理角度出发，以人为本、智能应用、持续可复制的为业主营造安全、环保、舒适、文明、智能、共治、共享、和谐的社区物业公共环境。

2当前住宅物业服务面临的问题

通过十年的总结与积累，对中新天津生态城各小区绿色物业发展略有感悟，一方面得益于滨海新区良好的营商环境，另一方面来自于区内企业、社区物业相关部门以及广大业主的积极支持参与，但与真正持续健康发展的绿色物业服务仍然差距明显。

2.1传统物业模式仍占主导

近几年，随着物业服务不断升级，行业发展已经步入高速发展阶段，企业之间的收并购规模加大、服务和产品不断升级迭代，市场活跃度持续提高。但物业服务模式仍然以人员密集型、服务基础型、产品粗犷型为主，急需进一步更新升级，注入市场活力。目前，物业服务企业中占主导的仍然是开发企业关联下的前期物业行为，市场仍需进一步放开，相应的规范需进一步完善。

2.2绿色运营持续投入不足

目前，中新天津生态城住宅小区物业服务费价格2.4~4.5元/平方米不等，大部分在3元/平方米左右，人工成本和能源成本仍占物业费支出主要部分，有的甚至占到收入的90%，留给设施设备智能优化、环境品质持续提升、社区文化氛围营造等方面的空间已十分有限。一方面，企业要实现利益最大化；另一方面，居民的服务需求不断增加，加大了供需矛盾，物业经营模式急需调整。

2.3物业从业者技能有待提高

2020年，全国物业行业从业人员增加30万人，中新天津生态城住宅物业人员队伍也已达到2000人，这说明企业规模和行业发展在壮大。但作为一个人员密集型行业，如何让员工快速理解掌握物业标准并落地实施，一直是整个行业发展面对的症结之一。2.4居民自治能力需要加强对于居民来讲，确实是花钱买服务，但物业服务本身与其他服务产品不一样，更多地需要居民参与支持，现在小区居民的从众心理仍然十分明显，应健全业主委员会治理结构、发挥社区居民自治作用，让全员真正参与，实现共建共治共管共享的新格局。

3绿色物业关键指标及思考

几年前，深圳、北京等地陆续推出绿色物业项目管理评价相关的标准，详细地确定了评价内容和标准。中新天津生态城住宅物业绿色运营标准以及住宅物业考核评分标准也进行了一些探索，在此只就关键指标的理解进行分析。

3.1公开透明、便于监督

这将是物业行业市场不断优化的必经之路。居民维权意识和对服务的要求大幅提高，对于物业服务的内容和要求也越来越明确。绿色物业持续发展的环境，应该从物业的前期发展规划、招投标程序、定价依据、服务标准、收支明细、公共收益、监督管理等各个环节进行公开公示，引入第三方评价、审计、考量机制，让物业服务在“阳光”下健康运行。

3.2智能管理、科学用能

居于物业成本支出第二位的小区公共水、电、暖等能源费用是考量一个项目精细化管理程度的重要标尺。绿色物业运营不应该是能源消耗越少越好，而是要有一个稳定的平衡点，如果一味地限制使用能源，简简单单地多关闭一些路灯、少开启一些喷泉、少浇几次绿化水，必然会拉低服务水准，造成客户满意度下降。要通过熟悉掌握小区设施设备自身需求，从每一个细节挖掘，根据季节变化调整路灯照明时段，根据天气变化调整绿化浇水量等一系列措施，找到项目合理科学运行的平衡点达到智能化管理。

3.3绿色氛围、融于生活

中新天津生态城的美来自于精细的绿化景观、整洁的城市环境，这是最直观的感受。中新天津生态城整体绿化率超过50%，小区平均绿化率40%以上。市政路是生态城“大家”的路，小区的路是体验回家感觉的幸福之路。如何让回家的路变得舒适、幸福、有感觉？要通过物业人的匠心精神，打造四季有特色、秋冬有温度的回家路。

3.4服务场景、亲近居民

物业服务的根本还是要溯源到服务。人与人之间、服务者与被服务者如何和谐共存，相互支持和理解，需要将物业服务更贴近于居民生活，服务于居民生活，体现出生态城的“心件”。物业服务应当进一步优化服务场景，让员工感受工作环境的舒适，让居民感受家一样的美好，让人与自然充分融合。门岗微笑而严谨的态度、服务中心热情而周到的氛围、园区干净而整洁的环境、节日欢乐而祥和的布置，每一处场景都需要精心打造、用心维护。经过文明城区创建、疫情防控、垃圾分类等工作的洗礼，中新天津生态城的绿色物业服务内容和要求更加清晰，应在加快绿色物业服务标准升级、推动智慧物业平台建设中，形成可持续可复制的绿色物业服务模式。

作者：宫红专