胜利油田物业专业化改革发展研究

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【摘要】随着改革的持续深化及形势的发展变化，经济社会及国有企业改革发展进入新时代新阶段，油田物业管理业务的运作机制也与时俱进进行着调整改变和优化完善，对传统的理念、思路、模式造成冲击，迫切需要我们深化认识、研究形势、积极适应、主动求变，充分把握改革发展的主动权，从夯实基础、争创品牌、创新驱动入手，提高物业专业化公司快速适应能力、市场竞争力和现代化生存发展能力。

【关键词】国企改革；物业管理；专业化；市场化

随着我国市场经济体制的逐步完善，以及现代化大生产的发展趋势，物业各项法律法规的逐步完善和市场的逐步规范，目前物业行业正处于发展加速期。按照《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业员工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》要求，2019年起，国有企业不得再以任何方式为员工家属区“三供一业”承担相关费用，不得在工资福利外对员工家属区“三供一业”进行补贴。因此，如何推动物业的发展成为油田需要解决和探索的新课题。

一、胜利油田物业发展的现状及面临的形势

随着我国市场经济体制的逐步完善，以及现代化大生产的发展趋势，物业各项法律法规的逐步完善和市场的逐步规范，目前物业行业正处于发展加速期。据中国物业报告最新公布的数据，全国物业管理规模已经达到185亿平方米，较2008年，企业数量从5．8万家迅速增加到10．5万家，踏上行业发展快车道。（一）胜利油田物业的基本情况。胜利油田会战初期没有社会依托，石油企业由于油区分布广，企业多建在远离城市的郊区，居民生活区往往既分散又自成体系。为保障油田生产建设和员工群众生活需求，按照“有利生产、方便生活”的原则，油田依托主业，自力更生、艰苦创业，逐步建立起遍布油区的社会服务体系。据统计，目前胜利油田物业从业人员4830人，服务涉及员工家属区202个，居民22．96万户，住宅8948栋，建筑面积2093．65万平，绿化面积934．93万平，环卫保洁面积1991．29万平，主要分布在东营、滨州、德州、淄博、烟台、青岛等6个地市14个县区。经过20多年的物业管理实践，胜利油田物业有一支踏实肯干的干部员工队伍，有较好的工作理念和标准，有中石化这块金字招牌，有油田内部相对稳定的物业市场；作为国有物业公司，我们具备承接国有大型企业物业服务项目的政策支持和先决条件，意味着我们有着较为广阔的潜在市场。（二）胜利油田物业的管理服务情况。当前情况下，企业物业管理的总面积、物业管理公司的数量、资源的分配都不太合理，管理内容相对比较单一，只是单纯负责部分办公楼及庭院的卫生、绿化、水电暖管网维护及其它服务工作；管理机构、管理职能尚不健全，还没有摆脱传统的行政型、福利型管理方式，物业管理提供的劳务基本是无偿的，这样就造成管理范围越广、单位负担越重的被动局面，严重缺乏市场竞争力。同时，物业管理员工思想上缺乏服务意识和市场意识，缺乏竞争观念，居民还没有形成正确的物业管理市场的消费意识，消费要求仍停留在无偿服务的理念上；随着居民生活水平提高、服务理念的转变、消费观念的更新，市场环境的不断变化，物业企业的市场竞争格局也日趋激烈，这就要求物业管理企业要适应新形势的变化发展，从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的改革，加快形成市场经济的物业管理理念和真正意义上的物业管理市场，采取各种手段更加快捷地为用户提供服务，不断增强市场的竞争力和生存发展能力，这样才能适应发展的需要。（三）国有企业办社会职能分离移交后胜利油田物业面临的形势。胜利油田在近60年的发展历程中，企业办社会职能为上游板块整体发展，一直发挥着保障生产、服务生活、维护稳定、构建和谐的重要作用，为油田的持续稳定发展作出了不可替代的贡献。随着改革开放的不断深入，国内逐步由计划经济过渡到市场经济，市场在资源配置中渐渐起了决定性作用，这就倒逼我们必须以新发展理念为统领，全力打好扭亏脱困、瘦身健体、分离移交企业办社会职能“三大攻坚战”。《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业员工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号）明确要求，2019年起，国有企业不得再以任何方式为员工家属区“三供一业”承担相关费用，不得在工资福利外对员工家属区“三供一业”进行补贴。新形势下，胜利油田物业管理体制、运行机制、管理体系、赢利模式等尚未建立，面对市场、迎接挑战的准备还不充分，发展基础相对薄弱；油田小区新老住宅交织，基础设施不完善，居民福利意识强烈，收费体系和机制尚未建立；外部市场不确定因素多，物业服务利润空间小，拓展运营面临着诸多挑战；干部员工长期从事社区管理服务，对于物业专业化发展、市场化运行、社会化创效等方面还不太熟悉。如何推动物业的发展成为油田需要解决和探索的新课题。

二、调整思路，把准脉络，高效推动物业专业化改革发展

由于行业发展的内在需求与外部整个经济环境的影响，专业化市场发展的成为必然。胜利油田领导在2018年胜利石油管理局有限公司第一届职工代表大会上就强调要认真落实集团公司各项安排部署，聚焦改革、创新、管理、发展主题主线和“三大目标”，着力推进专业化管理、市场化运营、社会化创效。（一）着眼未来，统筹谋划，成立物业专业化公司。胜利油田着眼企业发展和员工利益，于2017年底成立了物业专业化公司———公共事业服务中心，实施物业专业化管理。实施专业化管理也是中国石化集团公司打赢转方式调结构攻坚仗的战略安排，企业将主要精力集中于提高企业的核心竞争力与企业的内部管理，进一步优化资源配置。坚持把物业服务专业化管理作为一项政治任务，按照油田确定的专业化改革总目标，着力增强改革的系统性、整体性、协同性，保持工作力度和连续性，有计划有秩序地推进落实。胜利油田物业管理服务管辖范围大，住宅区相对分散，实行专业化物业管理，将有利于资源整合，形成内部维修、绿化、环卫、治安等专业化队伍，提高效益，打造品牌和竞争力；有利于企业发展，使物业管理在市场机制下，逐步走上健康发展的良性轨道，在统筹规划的基础上实现油田的最大效益，这是油田的积极应对之举、主动作为之策。（二）理顺关系，调整机制体制，加快物业专业化发展步伐。随着现代市场化脚步的不断加快，这对于现代油田企业来说也提出了更高的挑战，需要有效地抓住现代油田企业较为稳定及完善的市场机会，快速对机制体制进行创新及完善，走专业化、规模化经营道路，不断提升企业的竞争力；同时，油田企业的物业管理还需要创造属于自己的品牌，不断提升自身的服务水平。为保障物业专业化生产高效运行，要全面梳理物业各系统、各业务板块的制度，打破以往地域的限制、资源的限制，解决人员不平衡等问题，建立健全并逐步完善管理机制、用人机制、考核机制、绩效考核办法等相关制度流程，系统建立总的指挥制度和体系，实现由原来分散管理到集中统一管理；因物业管理分布的地域比较广泛、分散，在物业专业化初期，可以按照一定的区域进行资源整合，成立区域联盟，或与同行业或相关行业形成战略联盟，尽快加入相关行业协会，与较大房地产、物业企业建立合作伙伴关系，向一流社会物业公司认真学习或聘请顾问，及时掌握行业市场信息，避免恶性竞争、单打独斗和地方保护，形成优势互补、联合发展。为保障物业服务质量不断提升，要重新制定保洁、绿化、维修服务标准和《服务现场考核细则》，形成统一规范的服务标准体系，按照标准体系同步推进工作的提升；在此基础上要有提升物业管理服务的抓手，即每年制定一项竞赛活动，加强现场管理、打造示范标杆；每季度或者每半年组织一次竞赛活动的观摩推进会，通过总结经验、选树典型、推广经验，促进现场管理服务再上新水平。为保障资源优化，要按照胜利油田“1＋2＋2”绩效考核体系，构建适合物业专业化公司的绩效考核体系，让完成目标保基本薪酬、多创效益挣绩效工资、优化资源、外闯市场、多创效益成为思想共识和自觉行动，牢固树立市场化、专业化、价值化的观念，坚持以效益为先，内强管理，外拓市场，不赚钱的项目不干，不赚钱的事情不做，一切围绕效益、市场、经济效益和服务价值来把握和实践，把价值引领、效益观念贯穿生产经营管理全过程，一切工作向价值创造聚焦、一切资源向价值创造流动，提升物业的增值潜力，增强胜利油田物业管理服务的发展后劲。（三）构建物业市场化服务与收费新机制。过去油田的物业收费价格，特别是减免政策，带有明显的福利性，但从2019年起，中央政策要求，国有企业不得再以任何方式为员工家属区“三供一业”承担相关费用，不得在工资福利外对员工家属区“三供一业”进行补贴，这就倒逼胜利油田必须变暗补为明补，树立“花钱买服务”的思想观念，建立“谁提供服务谁收费”“谁享受服务谁缴费”的市场化服务收费体系，保障物业业务交得出、接得住、行得稳、可持续。为推动物业服务社会化、市场化，维护员工利益，保障居民服务质量不下降，根据集团公司有关精神，结合油田实际情况制定了《胜利油田深化物业供暖市场化改革实施方案》，即由社会化服务单位，按照集团公司住房政策面积和个人实际住房面积实行市场化收费，服务到户、收费到位。变物业采暖福利性暗补为货币化明补。对广大居民来说，要在心理上实现由“油田人”向“城市人”的转变；在思想上认识到优美的环境、优质的服务、健康文明的生活方式，是城市生活的基本标志；在行为上要从对油田福利的严重依赖转变为对物业商品的自觉消费，从而对物业管理的收费服务有一个平静的心态。物业管理单位要加强对物业管理知识和现代生活方式的宣传，使员工关心物业、支持物业，真正形成“花钱买服务，花钱买享受”的自觉性；同时要引导居民的消费。

三、关于油田物业专业化发展的三点思考

（一）增强内功，夯实基础，提高物业专业化公司快速适应能力。物业服务企业，卖的是服务，效益是“根”，市场是“魂”。双向选择和等价有偿就是市场化的集中体现，只有让油田满意、业主满意、居民满意，才能在市场上站稳脚跟。因此，今后胜利油田必须全力推动物业管理由“管理服务型”向“市场经营型”转变。要分类根据服务需求提供多元化服务。要提供个性化服务，为业主度身定做完善的、周到的个性化服务方案，做到急需急办、特需特办、有求必应，以满足业主对服务的需求；要提供满足菜单化服务，针对那些有一定支付能力的业主，物业管理公司要达到“你需要什么服务我就能提供什么服务”的要求和标准，随时为业主提供方便的服务，满足业主的自由需求、多样需求、临时需求和集中需求；要提供精确化服务，物业管理公司要按照有关法律法规与开发商（业主或业主委员会）签订前期物业服务合同，确定服务等级标准，保证给业主提供符合合同、标准明确的服务，使服务方案达到可知、可感、可辨、可验；要提供简约化服务，物业管理公司在对业主的服务中要做到细化、量化，在服务程序上也要能够简化、明化，尽量不要给业主增加麻烦；要提供规范化服务，物业管理公司要对照服务标准内容时时自我检查、月度自我综合检评，并季度或年度专项进行社会和政府有关部门的检评，还要接受业主、业主委员会、新闻媒体、政府的监督，保证服务整体的规范化；要提供专业化服务，物业管理公司要为业主提供高档次、高品位、专业化的服务；要提供合理化服务，物业管理费用关系物业管理公司和诸多业主的经济利益，物业管理公司要特别珍惜来自业主的每一分钱，精打细算，加大修旧力度、开源节流，充分保证业主、企业、社会全面受益，实现物业管理的多方共赢。因此物业专业化改革后，胜利油田物业要立足于物业服务20年的坚实基础，突出价值引领、做精做优，高标准实施管理服务、经营创效提档升级，快节奏推进由服务保障型油田后勤单位向“服务保障＋经营创效”新型物业专业化公司转变，不断提升服务水平，快步跨入专业化发展新征程。（二）提质增效，争创品牌，提高物业专业化公司市场竞争力。经济效益是衡量一切经济活动的最终评价指标。要摒弃过去“小钱不看、大钱才赚”的观念，树立“有利润就干、有市场就抢”的意识，努力寻找物业服务利润增长点，沿着物业服务价值链，迅速扩大市场规模，不断提升创效能力。要充分运用好胜利油田的物业服务品牌，主动出击，外拓市场，洽谈项目，全面拓展物业服务市场。针对服务项目多为老旧小区多的实际，胜利油田物业要积极向同等条件下运营情况较好的城市物业企业取经，寻找小区物业赢利的管理模式，一切围绕着市场做，一切按照市场的要求干，合理配置物业服务各种要素，提升效益产出，获取最大的经济效益和社会效益；要建立合资合作伙伴利益链，建立良好的互信合作关系，采取承揽业务、外拓市场等办法，探索出一套适应市场化需求、可行性强的市场拓展和运营管理模式；围绕更广泛的业主群体，运用物业服务APP等智能平台，拓展服务项目，开展增值服务和特约服务等，逐步打造物业公司经营优势，培育核心竞争力。因此，物业专业化公司要想发展，就必须要聚焦企业高质量、可持续发展这条主线，统筹资源，开拓市场，做强一批主营创效业务、打造一批管理服务品牌，形成百花齐放、蒸蒸日上发展局面，创造更大的效益，努力打造胜利油田物业专业化品牌，形成具有一定市场竞争力的物业专业化公司。（三）对标先进，创新驱动，提高物业专业化公司现代化生存发展能力。管理创新、技术创新、服务创新，是努力实现社区物业管理的高水平服务、高效益发展的必由之路。要用信息技术提升物业管理手段，实现精干高效，要建设物业家庭网络化系统、通讯自动化系统、可视对讲系统、楼宇自动化系统、水电暖气自动控制系统等现代智能化系统的推广应用，及时为用户提供高科技含量的服务，还要加大对物业基础设施、设备技术改造的力度，努力减少系统损耗和流失，最大限度地控制和降低物业管理成本；物业管理公司在市场上的竞争从根本说是一种服务竞争，要从拓展服务方式入手，围绕市场需求确定服务定位，根据居民的基本需求和承受力，选择好服务内容和收费标准，满足居民群众不同的需求，只要在服务上下功夫，在提高上求成效，物业管理就能做实做优、做大做强，就能在市场竞争中站稳脚跟。因此，胜利油田物业专业化公司要进一步推进物业管理由标准化、规范化服务向品牌化、智慧化服务转变，由“大而全”的劳动密集型企业向具有较强竞争力的输出管理型市场化物业服务企业转变，实现综合实力大发展、品牌形象大提升，提高物业专业化公司现代化生存发展能力。

物业管理专业化的出发点是为迎合新形势下的市场多元化需求，符合现代企业的高标准、高层次需求，只有认真对待管理范畴内的每一个细节，最大限度地减少管理过程中出现的矛盾、冲突及各类问题，培育物业服务能力，充分发挥物业专业优势和品牌效应，用专业化来打造企业的美好形象，为企业创造更多的经济效益、社会效益奠定良好的基础。

作者:王涌 单位:胜利油田西城社会化服务协调中心