成本管理在物业企业的应用研究

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在当前我国社会经济全面发展的环境下，市场竞争逐渐加剧，给物业企业成本管理提出高标准高要求。现阶段，物业企业不仅仅维护好公共区域基础设施，为业主(物业使用人)提供专业的维护、维修等服务，同时还要强化成本管理。通过成本管理，增强企业综合竞争实力，实现物业企业健康发展。

一、物业企业成本管理基本概述

成本管理是企业管理的重要组成部分，指企业在营运过程中实施成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和考核等一系列管理活动的总称。物业企业作为劳动密集型企业，应结合企业所处运营环境和战略目标，完成成本管理规划，给具体成本管理工作开展提供方向。在日常经营活动中，采取经济、技术等方式减少成本投入，并将发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，做好成本核算工作。最终对成本管理成果进行评价，通过建立激励约束机制，改进现有成本控制活动。

二、物业企业成本基本特点

(一)涉及内容多。从物业企业自身角度来说，物业成本包括管理成本和服务成本。其中，物业管理成本包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用、能耗费用以及物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等。物业服务成本包括管理服务人员的工资、社会保险和福利费，日常办公费用及固定资产折旧等，物业企业成本内容较多，需合理进行归集和分配。(二)覆盖范畴广。近几年来，随着城市化进程的加快，为提高物业企业自身核心竞争力，物业企业管理的项目越来越多，涉及的区域越来越大，管理的范围越来越广。物业成本涉及物业管理区域的各个角落、方方面面，而在时间上，项目竣工验收合格后就需要物业前期介入，甚至有的在规划设计阶段、施工阶段就介入了。物业企业为了能够给业主(物业使用人)营造良好环境，提升自身经济效益，需要加强基础设施建设，增强自身竞争实力，扩充管理范畴。

三、物业企业成本管理存在的问题

(一)缺乏成本管理意识。物业企业成本管理意识较弱，未实施全员参与。企业管理层管理粗放，没有从全局入手，成本管理基础工作不细致；员工对企业成本管控存在“事不关己”的心态，存在铺张浪费的现象。导致物业企业处于被动状况，无法发挥成本管理应有的作用，严重阻碍物业企业成本管理水平的提升。(二)成本管理内容片面。物业企业在成本管理过程中，成本管理内容片面，一是没有实现全面成本管理，未实现事前、事中、事后全过程管理，即没有贯穿到成本预算、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和考核的全过程。大部分物业企业只注重成本控制和核算，对于事前计划、事后分析和考核等没有涉及；二是物业企业成本涉及内容多、覆盖范畴广，在实际工作中对于物业成本涉及内容不全面、范畴不明确。(三)成本管理体系不完善。现阶段，我国大部分物业企业在开展成本管理工作时，采取现有的管理体系和模式，没有根据企业实际情况，构建规范的成本管理体系，未建立相关的成本管理制度，导致其和对应政策和管理要求相背离，无法将实际成本问题进行处理，成本管理存在局限性。另外，部分物业企业一般采取直接减少投入或者支出等形式实现成本控制，没有秉持“以人为本”的管理理念，一方面，加剧成本管理难度，另一方面，阻碍整体物业服务水平的提升，影响成本控制效果。(四)成本管理方式单一。当前，我国部分物业企业受到传统管理思想影响，依旧采用传统成本管理方式，侧重成本核算而非成本控制。即便从某种角度来说，这些传统成本管理方式依旧可以发挥应有的作用，但是随着市场经济快速发展，受到市场经济主导，以及成本管理观念的转变，传统成本管理方式将无法迎合当前时展要求。

四、成本管理在物业企业中应用对策

(一)增强成本管理意识。增强成本管理意识是企业进行成本管理的前提。首先，大力倡导成本领先战略的理念，加强对员工进行教育和培训，强调成本管理重要性和必要性，全员参与，人人有责；其次，将该部分纳入员工考核管理，建立激励约束机制，使员工意识到企业控制成本的严肃性以及调动员工对成本管理工作的积极性。(二)优化成本管理内容。对于企业而言，做好成本管理工作是增强综合竞争实力的重要方式。物业企业在开展成本管理工作时，需要结合实际情况，科学编制成本管理内容。首先，要从各项目、各物业管理区域整体情况入手，做好每个基础设施建设审核工作，对整个管理区域内部情况有所了解，明确各个安全隐患位置。针对可能出现的风险点，需要结合具体情况，提出科学性建议，真正实现早发现、早处理，防止后期维护成本的增加。其次，做好基础人员工资、福利等管理工作。在人才引进方面，选择一些能力强、素质高的专业管理人才，从而减少人员费用投入。再次，加强采购物资的管理。为减少企业管理成本投入，可建立物资库，通过招标方式，确定优质供应商，对各物业管理区域常用物资进行集中采购，以最低成本采购较高质量的产品。最后，加强基础设施维护费用及办公费用管理。日常办公消耗费用一般包含了空调、打印设备及照明设备等，保证“人走电断”，科学规划设备运行数量和时间，减少不必要成本消耗。(三)完善成本管理体系。若没有完整系统的成本管理体系，成本管理工作将无法推行，物业企业首先需要结合实际情况和成本管理要求，在内部设定专业成本管理部门，由专人负责牵头，各部门通力协作，使物业企业成本管理工作顺利进行，在减少成本核算误差的同时，保证成本管理质量，引导物业企业长效发展。其次，建立相关的成本管理制度，比如成本费用报销制度，成本核算、分析、考核办法等。严格执行各项制度及管理办法，按照成本管理流程开展各项工作。再次，随着信息时代的发展，物业企业在落实成本管理工作时，严格按照管理要求，对现有管理体系进行创新，并把现代化技术应用其中，如信息技术、大数据技术等。在现代化技术带动下，为物业企业成本管理提供精准信息，使成本管理体系更加规范和合理。在计算机系统的作用下，实现对企业成本应用和管理情况的分析，并根据会计核算要求实现成本管理，利用信息化手段促进物业企业成本管理效率的提高。(四)创新成本管理方式。物业企业需要结合时展需求，适当创新成本管理方式，将传统成本管理模式束缚摆脱，更好满足当前社会发展要求。首先，物业企业要想提升成本管理水平，需要从人员入手，强化服务人员专业素养和水平，提高自身技术能力，给业主(物业使用人)提供良好的服务，提升业主(物业使用人)满意度。管理人员通过的专业的学习与培训，掌握最新的管理方式，优化成本管理模式，真正实现与时俱进，得到综合发展。其次，物业企业在开展成本管理工作时，根据实际管理需要，采用一种或多种方法相结合的方式，比如，可以把作业成本法运用其中。与传统作业成本管理方式有所差异的是，现代化作业成本管理更注重从成本产生动因方面入手，根据物业企业对成本具体需求加以综合分析。并且，从成本核算角度来说，现代化成本管理主要是利用作业形式将管理形式进行取代，形成新的核算对象，极大限度实现对成本的整体管理。由于前期成本规划对后期作业成本管理有着直接影响，所以，成本管理工作人员需要借助现代化设计模式实现成本规划，并加强后期作业成本管理，促进物业企业成本管理水平的提高。

五、结束语

总而言之，在物业企业中，为了实现企业健康发展，仅仅依赖于自身盈利是不行的，需要从成本管理入手，加强企业管理，强化企业整体管理水平。所以，物业企业在运营发展中，需要结合实际情况，优化成本管理方式，完善成本管理体系，加强成本管理力度，在引导企业发展目标顺利实现的同时，推动物业企业健康发展。

参考文献：

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作者:刘涛 单位:淄博房屋开发物业管理服务有限公司