物业管理电气设备维护及保养方法

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随着社会经济水平的提升和城市化进程的推进，人们生活的水平在不断提升，同时人们的用电量也在提高，对电气设备正常运行的要求也越来越高。而随着电气智能化的发展和现代化产品的更新换代，都对物业部门的电气设备管理水平和技术提出了更高的要求，要求物业部门要做好电气设备的维护及保养工作，确保小区的正常运行，从而保证人们日常生活的需求。

1物业管理的电气设备维护及保养的重要性

随着物业企业的管理水平不断提高，物业企业对电气设备的维护及保养意识也不断增强，并且人们对电气设备的依赖以及要求越来越高，所以物业企业只有做好电气设备维护及保养工作，提升物业管理水平，推动物业企业的发展，才能够为人们提供良好的生活环境。对此，物业管理的电气设备维护及保养的重要性主要表现为以下3个方面。1.1有利于企业稳定发展。物业企业在进行物业管理时，电气设备维护及保养工作是其重要环节，同时电气设备维护及保养工作的质量影响着物业管理的质量，而物业管理的质量又直接影响企业的社会地位以及企业竞争力。因此，物业企业只有通过高效的电气设备维护及保养工作，才能够有效提高物业企业的声誉力，才能够树立起物业企业良好的形象，从而为物业企业稳定发展奠定良好的基础。1.2有利于提升资金利用水平。在物业企业的物业管理工作中，只有高效的电气设备维护及保养工作，才能够有效的减少资源的浪费，从而提高物业企业资金利用的效率，促进物业企业服务水平的提升。这是因为高效的电气设备维护及保养工作，可以有效延长电气设备的使用寿命以及减少电气设备维护及保养的周期，很多程度上节省了设备维修的费用，并且电气设备的正常运行也避免了停工造成的损失，从而使得物业企业可以充分利用企业资金创造更多的经济效益。1.3有利于降低安全事故发生频率。新时期，人们致力于和谐安全社区的建立。而在物业管理工作中，有效的电气设备维护及保养工作，不仅可以保证电气设备的正常运行，而且可以有效提升电气设备的技术性和安全性，从而降低安全事故的发生频率，推动和谐安全社区的发展。

2物业管理的电气设备维护及保养的方法

物业企业在公共配套设施中所配备的电气设备具有较大的比重，并且电气设备与排水、供电、电梯、消防等方面都有着紧密的联系，一旦电气设备发生故障问题，则会导致这些系统无法正常运行，给物业管理和人们生活造成极大的不便。因此，在进行电气设备的维护及保养工作时，相关的维修人员应当按照规范操作进行，并且及时的对电气设备进行维护及保养，保证电气设备的正常运行。2.1充分调查了解电气设备的情况。当电气设备发生故障时，维修人员并不是事故发生的现场目击者，操作人员才是，所以维修人员在进行维修工作时，要及时向操作人员或者用户了解故障情况，包括设备故障外部情况、是否有异常声音和气味、是否曾经修理过、修理的内容等等方面，通过他们的陈述及时地了解电气设备与正常运行时有何异常，从而快速的缩小核查范围，找出电气设备发生故障的原因。2.2进行直观的检查。维修人员在对电气设备维护及保养时，要通过望、闻、听、切的方法进行，即进行直观的检查。望，就是要眼看，维修人员在进行电气设备的维护时，首先就是要看，查看设备的零件位置是否正确、电控装置是否有报警提示、是否有保险烧断、元器件是否有裂痕、电缆电线是否完好等等，通过肉眼来观察这些较为浅显的故障。闻，就是维修人员要闻是都有异常或者刺激性的气味，通常情况下，电气设备发生故障时，无论是短路、连接错误、导线松动、触点接触不良、熔断器熔断、虚焊、假焊等原因造成，都会伴随着发热现象使得绝缘材料散发出刺激性的气味，维修人员可以寻找这些气味的来源，可以有效地减少核查的时间，同时进行维修也更加具有针对性。听，就是要区别出电气设备与正常运行时声音有什么异常，电气设备在正常运行的情况下所发出的声音一般都是比较均匀柔和的，因此维修人员要充分掌握不同声音之间的区别。切，就是要用手去触碰电气设备元件的温度，看看是否有某个元件不正常发热，以此来判断故障发生的部位。2.3采取合理的检查方法。在电气设备的维护及保养工作中，具有许多的检查方法，维修人员在对电气设备的检查过程中，要根据实际的情况采取合理有效的检查方法，以此有效的保证设备的正常运行。而常见的检查方法，主要分为以下几个方面：（1）对比法。对比法就是要求维修人员要把设备检测的数据与平时记录的正常数据及图纸资料来进行比较，以此判断出设备发生故障的原因。如果检测的电气设备没有平时记录和图纸资料，可以参照同等型号的设备进行比较。（2）置换元件法。置换元件法的应用，主要是针对电气设备发生电路故障时原因难以确定或者是需要花费的检查时间过长，便可以通过置换同样性能的元件来进行实验，以此判断出故障发生是否是由该电器引起。需要注意的是，在应用置换元件法时要认真检查拆卸下来的电器是否损坏，在确定是由该电器本身因素造成的故障后，才能够更换新的电器，这样可以有效避免置换的新电器再次损坏。（3）逐步接入法。当电气设备发生电路短路或者接地时，通常会有明显的外部表现，比如会冒烟、有火花等。但是电气设备内部设有护罩，除了熔断器熔断之外，会很难发现其他的外部现象，这时便可以采用逐步接入的方法，通过更换熔体，然后把多个支路交联电路，再一路一路逐步地断开电路，最后通过通电试验来判断故障发生在哪一条电路上。判断出故障发生在哪一条电路之后，在将这条电路分成几部分，逐步接入电路，如果在接入某段电路时熔断器熔断，那么就可以判断出故障发生在这段电路的某个电器元件上。这一方法操作简单，但是也有其缺点，会容易导致一些损坏并不严重的电器元件彻底损坏，所以需要斟酌后采用。2.4遵循维修先后原则。在进行电气设备的维护及保养时，维修人员应当遵循维修先后的原则，具体就是要先了解清楚之后再动手操作，先从外部开始再到内部，先从机械检查再到电气检查，先清洁设备后再维修，先从简单开始再复杂，先从静态入手再到动态，先直流后交流，先发现故障后进行调试。总之，就是要遵循以上原则，才能够及时地发现故障问题并且解决，从而有效避免故障问题的进一步扩大。

3电气设备的管理方法

3.1完善电气设备管理制度。物业企业在进行物业管理时，还需要完善相应的电气设备管理制度，通过制度规范电气设备维护及保养工作。具体措施为：第一，建立起完善的设备接管验收机制，做好电气设备的接管验收工作，并且要在电气设备维修及保养工作之前进行，以此确保电气设备验收的质量；第二，要规范技术和安全操作的流程，明确要求设备管理人员要严格按照相关的管理制度进行技术和安全方面的操作，以此延长设备的使用寿命；第三，完善电气设备保养制度，将日常的设备保养工作与设备检修工作紧密联系，并且制定相应的保养和检修计划；第四，加强设备运行的管理，要涉及到各个设备运行系统，采取精细化的管理制度，以此保证设备正常运行。3.2加强电气设备基础资料管理。在物业管理工作中，还需加强电气设备基础资料的管理，以此更好地为设备管理工作提供数据支持。物业企业可以利用现代信息技术建立起相应的设备基础资料数据库，包括设备原始资料、技术登记、设备卡片等方面的内容，以此方便管理人员可以有效的收集、查询和应用这些基础资料，从而更好地进行设备的维护管理工作。此外，管理人员应当提升自身的责任意识以及专业能力，积极学习计算机操作技术，更好地管理和应用这些基础资料，从而有效提升设备维护管理工作的效率。3.3提升电气设备管理人员的综合素质。首先，在选用电气设备管理人员时，要充分考虑其是否具备相应的管理能力和综合素质，以此保证他们与岗位需求相适应；其次，制定培训计划，要定期的对电气设备管理人员进行专业性的培训，尤其是提升他们的综合实践能力，帮助他们积累更多的维修检测技术和经验；最后，设立相应的考核机制，对电气设备管理人员进行考核工作，并且落实奖惩制度，以此增强设备管理人员的工作意识和工作责任，从而更好地进行设备维护管理工作。

参考文献：

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作者:李岗 单位:重庆中国三峡博物馆