城中村物业管理热点问题探讨

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【摘要】随着呼和浩特市经济的发展，部分周边农村区域被城市建成区包围成为城中村。为解决城中村在治安、环境、房屋维修养护方面的问题，论文提出呼和浩特城中村物业管理可采用委托专业物业服务企业进行管理、政府购买物业服务、村民自我管理等三种模式，并结合城中村实际情况，提出了城中村物业管理的内容。

【关键词】城中村；物业管理；模式

1引言

随着呼和浩特市高速发展，城市面积不断扩大，根据《呼和浩特市土地利用总体规划2006—2020年》，呼和浩特中心城市建设用地规模为285平方公里，比原来的114平方公里增加了171平方公里。呼和浩特周边的农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成若干个城中村。城中村缺乏整体规划，导致这些区域房屋密度高、采光通风条件差，各种管线杂乱无章，成为城市的边死角，村民和社会对于解决城中村问题的呼声越来越高。为解决城中村环境和治安问题，政府协同环保、消防、街道等各部门实施了大量改造和政治措施。笔者认为，除了现有的行政手段外，可以通过引入现代化物业管理服务，来解决城中村社区存在环境、治安、房屋和设备设施的维修养护等的问题，这有利于城中村社区自身的经济和社会发展，提高城中村居民生活水平[1]。

2呼和浩特城中村物业管理的模式

2.1委托专业物业服务企业进行管理的模式。1981年，深圳诞生了第一家物业管理企业，物业管理在我国开始形成一种社会产业。目前，我国大部分城市住宅小区特别是新建住宅小区，都已委托专业的物业服务企业进行管理，业主通过选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同，委托物业服务企业对业主共有的建筑物、设施、房屋及设备设施的维修养护，绿化管理等专业服务。但是，随着村民居住范围更靠近城市，城中村村民开始更多地接触城市生活，有对物业服务的内在需求，期待能够接受规范化的物业服务。因此，在城中村地区，可以尝试引导物业服务企业承接城中村物业服务，签订规范的物业服务合同，业主按期缴纳物业服务费，由物业服务企业提供包括环境管理、秩序维护、房屋维修养护等在内的物业服务。2.2政府购买物业服务模式。为解决城中村环境脏乱差的问题，政府部门主要从保洁工作入手，将市政环卫保洁工作由城市向城中村延伸，整治环境，向村里派驻环卫工人，负责农村环境的清扫保洁。呼和浩特市农村环卫工作的人员都纳入各个环卫公司及物业统一管理、统一培训，配发服装、清洁工具。各个乡镇建立起行政村保洁制度，各乡镇成立环卫管理所，负责指导、监督、管理各乡村环卫工作，各乡村设立环卫清扫保洁队伍，就地聘用保洁人员，负责做好村街巷道清扫保洁工作，确保农村垃圾每天都有人清、有人扫、有人运。2.3村民自我管理模式。对于经济欠发达的城中村，或村民对物业服务需求不高，只需要基本的物业服务，如秩序维护、公共区域保洁等，可由村集体组织建立村民自我管理模式，由村委会选聘本村村民，到正规物业服务企业或大中专院校培训后，负责本村的基本物业服务工作[2]。这种模式，可以以较低的成本享受物业服务，减轻村民的经济负担。但是这种村民自我管理模式，受到物业人员专业素质、村委会管理水平的影响，容易出现服务不规范、不专业的问题。

3呼和浩特城中村物业管理的内容

3.1城中村秩序维护。由于大部分城中村位于城区的边缘，大部分村民已脱离农业生产，有条件的进入城市主体区域买房，逐渐融入城市生活，剩余房屋用于出租，大量外地务工人员租住在其中，城中村由村民、市民和流动人口混合构成，导致城中村地区治安问题突出。因此，城中村物业管理首先要做好管辖区域的秩序维护工作。首先，做好公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，如发生刑事案件，要进行现场保护，维护秩序，并如实提供情况。其次，物业管理区域内的日常安全巡查服务。秩序维护人员要做好“三防”（防火、防盗、防水）工作，发现不安全隐患应及时汇报。最后，做好车辆管理工作。由于城中村街道狭窄，秩序维护人员要做好交通引导和车辆停放管理。3.2房屋及设备设施的维修养护。由于城中村基础设施落后，建筑物大多为自建房，质量标准不统一，因此做好房屋及设备设施的维修养护显得尤为重要。物业工程人员要做好公共基础设施、共用设施设备的维修、养护和管理，定期对管理区域进行巡视、检查，发现工程维修问题及时上报并维修。对于村民自住房的维修，可依据物业服务合同收取物料和人工等成本费用。城中村人居环境的提升，需要根据实际情况，因地制宜地选用合适的物业管理模式。同时要针对城中村基础设施、人员构成、经济发展水平、村民的实际需要等提供对应的物业管理服务。

【参考文献】

【1】刘燕.呼和浩特市新农村物业管理模式研究[J].城市建设理论研究(电子版),2017(02):199-200.

【2】王瑶.呼和浩特市赛罕区“城中村”改造问题研究[D].呼和浩特:内蒙古大学,2018.

作者:刘燕 单位:内蒙古建筑职业技术学院