国有煤炭企业物业现状与前景

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摘要：随着市场经济的不断发展，物业管理作为一个新兴的服务行业，经过不断的探索和实践，如雨后春笋般不断的壮大。国有煤炭企业的后勤服务也必将步入物业专业化、市场化的发展道路，这将从根本上改变传统后勤服务的性质，同时减轻企业的后勤保障服务负担。但实际发展现状却不理想，需要研究正确的对策适应现代物业的发展趋势。

关键词：国有煤炭企业；物业现状；发展前景

物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市管理的朝阳产业。20世纪80年代，随着全国住宅小区兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了城市新建《住宅小区管理办法》，这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定基础。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。随着这十多年的房地产高速发展，专业的物业企业也随之快速发展。

一、煤炭行业物业发展的现状

1.发展历程。30年前，大多数煤矿职工都是住在集体宿舍，几个人住一间房子是普遍现象，能够拥有一个小套间是那个时代的梦想。进入90年代，国家取消福利房，推行住房制度改革，大部分职工成为了有房阶层。进入新世纪，国家全面推行住房市场化，商品房小区如雨后春笋般发展。30年后的今天，国家两次针对煤炭行业的政策性安居房（沉陷治理、棚户改造）基本解决了煤炭战线员工住房难的问题。为加强煤矿生产经营管理，有的煤炭专业化公司将生活后勤与生产经营管理分开，成立专门的社区管理机构，负责整个公司生活后勤管理，各煤矿成立以生活后勤为职责的社区，隶属于公司社区管理机构，而机构运行费用由公司划拨。有的煤炭专业化公司成立了物业公司，负责整个公司内部小区物业管理，物业公司运转费用一部分由公司划拨，一部分通过物业管理收取费用，通过几年的发展，物业管理逐步与市场接轨。现在的煤矿小区已不再是只居住本单位职工家属的生活区，和其它商品房小区一样人员来自各个地方，但以本单位职工家属居多。最显著特征：一是矿区变社区。由于房屋可以交易，传统的矿区住进了大量的非单位的人员。矿区已经不再是单一的职工家属区，变成为一个人员结构多元化的社区；二是工人变业主。以前职工是无房阶层，无偿使用单位房屋。现在职工购买房屋，拥有产权证和土地所有权证，居住在小区的是业主，身份已经发生了根本性的变化；三是无偿服务变有偿服务。以前矿区生活后勤完全依靠企业提供服务，职工不交钱。现在房屋产权化以后，物业管理就不再是无偿服务，职工需交物管费。2.现状。（1）设施不配套，管理难度大。矿区很多房屋都是20世纪七八十年代的建筑，房屋破旧，设施老化，缺少投入。新建的沉陷治理房和棚改房主要满足居住功能，缺少停车、绿化、休闲等方面配套设施。业主总与商业小区相比较，管理难度大。（2）很多矿区物业公司身份不合法。由于煤矿小区是由各煤炭专业化公司组织修建的，小区物业公司也由煤炭专业化公司安排，小区就如同这些物业公司的下级单位，根本就没有成立业主委员会，更谈不上由业主委员会聘请物业公司。物业公司和小区就是一种隶属关系或管理与被管理的关系。（3）经济效益不佳。现在是煤矿物业公司与市场接轨的过渡期，由于自身在人员、管理、设施方面存在的缺陷，物业收入入不敷出，物业公司普遍亏损，需要上级补贴。（4）物业从业人员素质低。从业人员基本上是过去长期从事后勤管理的工作人员，年龄大，文化程度低，没有专业知识，习惯于安排、命令的工作方式，没有认识到物业是一种服务，希望他们通过学习提升素质基本不可能。由于效益不好、收入低，鲜有大中专院校毕业生愿意到煤矿物业公司工作，这种人才不足的局面已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。（5）业主对物业管理的认知程度较低。煤矿小区大多数居住的是煤矿职工家属，他们习惯于过去那种生活后勤管理方式，认为水电气费用该交，其它都不该交，并认为这是职工的一种福利，对于物业管理费、公共设施维修费用，很多业主拒交或不按规定交纳。（6）物业管理规模小。现在的煤矿物业管理是煤矿物业起步期，仅仅负责本企业的小区服务，没有能力参与市场竞争，在规模和总量上就很小，这也是物业管理亏损的原因之一。

二、煤矿居民小区物业管理的对策

1.充分利用“三供一业”分离移交政策让煤矿企业彻底放下包袱。2016年6月11日，国务院办公厅下发了《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》，提出了在2018年底完成分离移交任务的路线图，到2019年国有企业的财务支出中不能再列支有关后勤服务方面的费用。如果国有煤炭企业抓不住这次机遇，企业就永远卸不下这个沉重的历史包袱。由于时间紧，任务重，水电气接管单位不积极，改造的标准没有可参照的模式，分离过程中的资产处置、人员安置太棘手，特别是施工过程中涉及居民、周边村社矛盾影响施工，居民对免费服务变成有偿服务抵触情绪大等等这些问题，都需要做大量的正面宣传引导，不然就可能在某一个环节上掣肘。因此，专业化煤炭公司领导一是要下定决心主动移交，彻底分离，不能有难以割舍之心；二是成立专门机构研究政策，指导改造分离移交工作；三是与水电气接收单位签订好协议，监督好“三供”改造资金的使用；四是改造完善基础设施，进一步改善职工的人居环境。只有改造成功才能够保证分离成功，水电气接管单位才会积极接收；五是加强政策宣传，多方引导，为“三供一业”顺利推进消除矛盾和障碍。2.“三供一业”分离移交，物业管理市场巨大。煤炭系统通过国家两次的政策性建设沉陷房和棚改房后，一大批标准配套有产权的房屋已经分配到职工手中。大一点的煤炭产业集团公司一般都有上百万平方米，如果加上房改时期的老房屋以及部分商品房，这个物业管理的市场非常大。3.走专业化道路。从国家1994年出台城市新建《住宅小区管理办法》到2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》再到2007年《物权法》出台，在这十多年时间里，一批传统的国有企业将后勤服务改革成为专业化的物业公司，如中航物业、水电物业、新华物业等等，这些都是由原来的央企、国企后勤单位改革改制而来，现在已经是全国性的物业集团，成为国企物业标杆企业。而煤矿企业地处偏远，相对封闭，与物业相关的法律法规既没有在矿区广泛宣传，也没有认真研究产权关系发生变化以后的管理模式，主要精力聚焦在煤炭生产销售主业上。在国家调结构去产能的今天，煤炭企业突然发现自己背负的后勤包袱太沉重了，那么从企业改革的角度，后勤服务走向市场化，物业公司走向专业化是历史的必然。4.走规模化道路。规模太小，收入有限，不能维持机构运转。全国70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，他们依托房产开发为平台，带领旗下物业公司在全国攻城掠地，形成规模效应。据了解，煤炭企业下面有很多房地产公司，这些公司大多没有成立专门的物业公司。己有的物业公司多是单打独斗，不相关联，仅局限本单位本小区。通过房产开发带动物业产业发展，这些市场经验值得煤矿人思考。同时，房地产开发公司是做前端买地建房销售，在一个项目上就几年时间，赚钱是一次性的。而物业管理是楼盘后期的运行，以服务赚钱并长期存在。开发商自己的物业公司管理自己开发的商业小区，不仅能够弥补前期开发的不足，而且利于在整个房地产业界树立自己的品牌。5.扩大自己的延伸服务。小区就是一个小社会，最大限度地满足业主的需要是物业公司的职责。当前建设智能化小区，满足业主不出小区就能就医、上学、购物、洗车、充电、网上缴费等已成为物业最基本的服务。有的物业公司还把目光瞄准了电梯安装维保市场，成立了电梯安装维保公司。他们依靠自身技术实力，依托内部房地产公司为平台开发电梯安装和维修保养业务，取得了不错的经济效益。如果以行业或以一个大的集团房地产开发为平台，那么带动的物业服务、电梯安装、电梯维保市场将是十分巨大的。6.实行法制化规范化管理。根据《物业管理条例》规定，物业管理是业主委员会与物业公司以合同形式履行的经济活动。业主委员会选聘物业公司，物业公司通过《业主公约》、业主大会或业主代表大会决议和决定等做到依法管理，依规服务。目前，煤矿小区普遍没有成立业主委员会，物业公司一般由上级安排，这与国家物业管理法规相悖离。要解决这一问题，一是成立合法的居民自治组织---业主委员会。二是由业主委员会主持制定本小区的《业主公约》和业主大会的议事规则，作为处理小区事务的管理规范。三是由业主大会制定出小区物业的服务方式。四是煤矿物业公司与小区业主委员会签订服务合同。7.树立“人本”的理念，让智能化走进小区物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，提供硬件设施的提升，实现由劳动密集型向科技智能型过度，降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量。同时，可以推广一些先进的管理方法，让互联网+物业成为智能化小区的发展方向。

三、未来物业管理发展趋势

1.企业竞争已经进入了品牌时代。一方面，物业管理品牌企业的优势在市场竞争中得到了充分体现，很多的物业管理项目被品牌企业接管，从而促使越来越多的企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏。另一方面，大量品牌物业管理企业，以品牌的优势逐步向全国主要城市进行战略布局和布点，其中以上海、深圳最具有代表性。2.重视物业企业文化建设。大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业，都非常重视企业文化的建设，把企业文化融于服务和管理中，让业主感到温馨亲切，并把这项工作列在重中之重来抓。3.物业管理人才的争夺和竞争将更加激烈。人才竞争是企业竞争力的核心，是企业发展的重要动力和保障。近年来，物业管理企业的人才争夺和外流现象十分严重，一些物业企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。同时，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓。

总之，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时期，物业管理行业内外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们做出更进一步的努力。物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加快机制转换，加强监督指导，尽快提高服务质量，树立良好行业形象，推进物业管理的健康发展。

参考文献

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[5]齐山峰，岳红印，潘文辉.国有企业职工家属区”三供一业”分离移交的若干问题探讨[J].化工管理，2018，（9）：1.

作者:张玉梅 单位:四川煤炭产业集团广旺物业分公司