物业专项维修资金增值与管理

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摘要：我国城市化进程的加快带来了住宅面积的不断增大，建筑物在居住过程中不可避免的会出现损坏而需要不定期维修，物业专项维修资金的设立是提高业主居住体验、维护业主切身利益很好的手段，但是由于这部分资金数额较大而使用时间不定，所以在资金增值和管理上存在一些问题，本文对当前物业专项维修资金的实际使用情况进行分析，并基于此给出了提高资金增值和管理效率的建议。

关键词：物业专项维修资金；增值方式；物业管理

一、引言

建筑物及其附属设施在使用过程中难免会出现老化或者损毁等问题，建筑物的内部维修是业主自己来负责，而建筑物的公用部分及电梯等共用设施的维修和改造等则是由业主向政府定期缴纳一定费用，政府将这笔资金交给专门的资金管理中心管理，这种资金就是物业专项维修资金。当前我国建筑面积大，每年收缴的物业专项维修资金数额庞大。资金管理中心可以使用合法的手段使这些资金流动起来而获取一定的增值收益，但因资金来自业主，关乎其切身利益，因此在管理和增值的过程中必须要遵循一定的原则：一是确保资金安全性。物业专项维修资金的基数较大，如果能有效利用使其增值固然很好，但如果在管理过程中出现问题，对业主来说会是一笔巨大的损失，也不利于社区的和谐发展。因此在管理和增值过程中，首要的是确保资金的安全。一方面，管理中心要慎选增值的手段，不能为了高收益而选择风险过高的方式；另一方面，应用制度明确资金管理中心专项管理负责人的责任和权利，防止私自挪用等现象的发生。二是增值收益归业主所有。物业专项维修资金是业主为了获得更舒适的生活体验而向政府缴纳的，管理中心只是起到代为保管统一使用的作用，资金的本金和取得的增值收入仍属业主，不得私自投资而将增值据为己有。住宅公用部分出现维修问题时，其花费的费用应与资金支出相对应，不能虚报维修费用或欺骗业主，资金的增值和使用都应以业主利益为根本出发点，对业主负责。三是资金管理的民主化。物业专项维修资金要想高效的运转和流动起来，科学管理是关键，而且管理中要注重民主化。首先资金的收支情况应公开透明并向民众披露，方便业主实时监督；维修中资金的使用明细及对外投资的对象和收益也要定期向业主汇报，使业主知晓自己所缴纳的费用是怎么使用的和用在了哪里；最后，业主代表应参与到资金规划和使用中，提出合理建议并进行监督。

二、物业专项维修资金的使用和管理现状分析

（一）资金增值渠道单一收益较低。物业专项维修资金虽然数额比较大，但是在2007年建设部和财政部联合下发的165号令中已经规定了物业专项维修资金只能存定期和购买国债，而购买国债必须是购买一级市场新发行的国债并持有到期，还需要经业主大会双三分之二以上业主同意。故资金管理中心一般是将其存入银行收取定期利息。近年银行的存款利率逐年走低，所产生的利息不足以抵消通货膨胀对货币的贬值作用，有些省市的管理办法中虽然提到这些资金在闲置期间可用于购买国债或在法律准许范围之内进行投资，但其中能够明确的只有购买国债，其他方式虽然也可以尝试但必须承担更大风险，而资金管理中心也缺乏专业的投资人才和相关的理财知识，所以一般不会将资金投入到银行存款或国债之外的理财项目中去，这就导致了手中虽有大量的闲置资金但却无法使其有效地流动起来创造价值。（二）资金使用过程中存在监管漏洞。物业专项维修资金在缴纳、使用、分配过程中所牵涉到的利益主体比较多，资金管理中心在专项维修资金的使用中必须要考虑到各方的利益与诉求。但由于客观条件的限制，当前的资金使用仍然存在着监管不力的问题，有一些漏洞亟待解决。首先是住宅公用设施需要进行维修时，一般都是申报单位委托一家维修公司负责维修工作，存在相关维修项目负责人与维修公司勾结故意，提高维修费用而从中牟利的可能性；其次是维修过程中会使用到很多物料，业主和管理中心对这些专业知识并不了解，可能任由维修公司自行处理，维修中可能会出现质量问题，这不仅是财务问题了，不达标的维修是对业主人身安全的不负责任，这些都是由于存在监管漏洞造成的隐患。（三）相关的法律法规还不够完善。自1998年规定居民在购买住房时要缴纳物业专项维修资金起，国家相继出台了一些规章制度规范资金的收缴、使用以及分配等事项。但在资金增值相关问题上，相应的法律法规还不够完善，这主要表现在以下两方面：一方面，政府明确规定该项资金只有银行储蓄和购买一级市场的国债可以作为增值手段，其他方式无说明，这极大限制了维修资金闲置时增值收益的获取，如能扩大资金可采用的增值方式并制定政策加以监督，资金的利用率和收益率就可大大提高，对于业主和社会来说都是好事；另一方面，物业维修专项资金在增值和管理过程中所牵涉到的利益相关者很多，但现有的法律法规对于增值收益如何分配无明确说法，这也是亟待解决的问题。

三、提高专项资金增值和管理效率的建议

（一）优化资金增值保值的渠道与模式。物业专项维修资金只有建筑物公共部分在超过了建筑商保修年限发生损坏时才需要启用，且其单项维修工程费用额度相比较于整个资金储备额来说是非常小的。但是建筑物发生损毁的时间无法预测，出现问题时也需及时拿出资金用于维修，从物业专项维修资金的这一特点来看，资金管理中心可以通过对增值渠道和管理模式的优化来提高资金收益率。可将资金可以分为两部分，一部分根据以往维修所需费用和设备维护成本确定要留出的资金比例作为突发情况的准备金，以确保一般的维修工作能够正常开展；另一部分就是准备金以外的剩余资金，这部分资金可不再仅限于银行的活期存款，可用于周期较长的增值项目的投资，这样专项资金就可以更好的流动起来获得更佳的收益。（二）灵活利用存款政策提高资金收益。虽然目前国家对于物业专项维修资金的投资方式只明确了银行存款和国债，但是银行存款的形式也是非常多元化的，针对于资金较雄厚的顾客，银行也有一些专门的政策，如能深入研究这些政策并有效加以利用，那么即便资金全放在银行里也可获得比活期存款更高收益。较常用的方式是协议存款，通过与银行约定存放利率而进行的一定数额以上一定期限的存款业务。再次是协定存款，与银行商定协定存款基本额度，帐户中超过基本额度的存款按照协定存款利率计息。另外还有通知存款的方式，这是一种兼具有活期和定期存款特点的业务，客户存在银行的资金要想取出必须要提前通知银行，这给了银行资金回收的时间，也给了不定期取款客户提高收益的机会，通知存款的利率根据存款数额而定，一般介于活期和定期之间，也是一种既能保证资金流动性又能提高收益率的可行办法。（三）完善资金缴纳和收益分配的制度。在对物业专项维修资金进行管理的过程中，除去比较关键的增值保值部分之外，还有资金的缴纳和收益分配也是值得关注的问题，这两方面的优化也有助于提高资金管理成效。信息技术的飞速发展和大数据时代的到来为专项资金的缴存提供了便利，资金管理中心可以以先进的技术为依托，借助银行等实现维修资金的自动缴存，从而避免业主拖欠资金或利用人际关系减免缴纳额问题的出现。而在专项资金增值收益的分配问题上，就需要政府和相关部门制定比较明确的规章制度，各地区可在不违背国家大的方针政策下，根据本地区资金的缴纳情况和收益率进行合理的规划，根据各利益主体在资金增值过程中的贡献程度确定收益分配方案，在此过程中，各主体可以参与进来共同探讨，制定出各方都满意的最优方案。（四）加大政策宣传力度提高资金缴、用成效。物业专项维修资金管理中心要采取有力的措施和有效的方式加大对维修资金相关政策的宣传力度。一是要最大限度提高维修资金政策知晓度，让广大业主，尤其是以前未缴纳过维修资金的老旧住房的业主知道这项政策的存在及缴纳的意义，目前我们试点通过本地报刊栏目及电视台的黄金时段进行相关政策的播放，下一步要在用好传统媒体的基础上利用好手机APP、微博等新媒体加大宣传力度。二是重点加大资金缴纳、使用、收益有利好处的宣传，提高业主自主参与意识、自觉缴纳意识以及自身的维权意识。三是在开展维修工程中，要积极推行公开招投标方式，让更多的维修公司参与进来，优中优选，选取合乎规范的优质维修公司，最大程度维护业主的切身利益。四是在维修资金的使用过程要建章立制，资金使用的全程实行公示、公开，增强使用的透明度，让业主享有充分的知情权、建议权和决策权，增强业主维权意识。

四、结语

物业专项维修资金一个作为建筑住宅使用过程中比较特别的存在，关系到广大业主的切身利益以及社区的和谐稳定，其中最关键的增值保值问题一直没有得到很好的解决，仍需要资金管理中心以及物业管理等政府职能部门不断去探索最优的管理方式和最佳的增值方式。

参考文献：

[1]袁卫华.完善物业专项维修资金增值管理模式的措施探讨[J].住宅与房地产，2017（5）：238.

[2]宋晓杰.物业专项维修资金增值管理存在问题及对策[J].科技经济市场，2016，（12）：182-184.

[3]许可.物业专项维修资金增值管理的若干研究论述[J].经贸实践，2016，（24）：81.

[4]建设部和财政部联合下发的165号令（2007年）

作者:彭晓玲 单位:衡阳市物业专项维修资金管理中心