二孩时代物业管理的挑战和机遇

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一、二孩时代下房地产发展将

进入新的增长期随着时间的推移，出生于20世纪70、80年代的“独生子女一代”已经以父母的身份走上了历史舞台，他们无论是在经济方面还是在社会地位方面，都逐步成为行业的主角。特别是中共十八届三中全会和十八届五中全会后明确了“二孩政策”，对人口的增长具有较强的效果，对消费也有很大的促进作用，最明显的就是对房地产销售的促进作用。纵观各大房企，近期都在第一时间对目标客户和户型做了很大调整，将刚需性的“两房和三房”调整为“三房和四房”，将“首次置业”的目标客户调整为“改善型置业”的目标客户。伴随着经济形势下滑，房地产企业发展速度缓慢，房屋库存保有量较大，二孩政策将从一定程度上，为房地产的发展提供机会。同时，我们也不得不面临另一个现实，计划生育后的一代对“二孩政策”的接受程度，“二孩政策”实施后只是理论上可以增加人口的增长从而改善人口结构类型，但经济因素、家庭因素、社会因素等是否可以促进二孩生育还不得而知。不管怎样，二孩政策终究还会促进房地产的增长，从而为物业管理的发展带来更大的挑战和更大的机遇。

二、物业管理面临新的挑战

自房屋进入商品市场以后，已经经历过两次重大变革，一是集体单位后勤社会化的改革，将所属单位分的宿舍或福利房转为个人产权的商品房，商品房开始进入社会化的交易，成交量骤然增加；二是国家实行计划生育后出生的一代开始进入社会工作生活，商品房的交易量和交易价格都在快速增加，是经济好转，是双方父母的支持，也是更多的农村人向城市人的转变。“二孩政策”的开放，有可能带来商品房的第三次快速发展，可能是父母辈的改善住房，也可能是生二孩后的首次置业。在这种背景下，物业管理必然面临着更大的挑战。

1、物业管理人才的匮乏。据不完全统计，2011年全国从事物业管理工作的人员已超过600万，如今从业人员数量将超过2000万，这部分人中多数是低学历，从事着最基础的一线劳动密集型工作，有的具备丰富的工作经验和一线管理能力，但也只是停留在对小型团队的管理，经营能力和经营意识尚未形成。但是通过对网站上物业招聘的信息进行对比，发现全国各大房企、各大专业物业企业都在招聘高端的管理人员，究其原因，一是房地产的快速扩张，下属的物业企业也快速成长，原有的人员不足以独立运行起一个独立项目；二是物业管理专业建设不到位，目前高校培训的物业管理人员人才数量非常有限，开设物业管理专业的高校数量非常少。为了迎接即将来临的第三次、第四次房地产发展的高峰期，物业管理人才的培养和储备非常关键。

2、物业管理类型更加多样。自1981年深圳市成立第一家物业管理公司开始，物业管理便以一种专业化、社会化、市场化的姿态正式进入市场。随着分工的不断明确，不断出现了更专业的岗位，如保安员、保洁员、绿化养护工、维修技工、家政服务员等。近年来，房地产也开始向专业化发展，如推出了旅游地产、养老地产、商业地产等专业的地产发展方向。随着二孩政策的到来，社会必将做好迎接一批新生儿的准备，地产类型的多样化，要求物业管理就必须提供更多样的物业服务，如高层住宅将取代多层住宅成为主流，低密度住宅将成为经济人士的首选。

3、物业管理再教育的空白。目前，物业管理的再教育市场一片空白。经查，目前大多数地方通用的证书是住建部颁发的“物业管理师”，现已暂停，物业公司高管中持证比例较低，原建设部的“全国物业管理企业经理岗位证书”自2006年停止办理，物业从业人员中此证比例较高，但已失去含金量，还有一种地方性的“物业经理岗位证书”，此证书地方通用，多是以培训的方式，有管理小区的负责人参加培训，通过不断再教育取得此证书。不论是哪种证书的培训，这种培训的思路和模式已经不能适应物业管理的高速发展，很多未参加过专业培训的员工，经过简单的书本培训就担任项目负责人，存在对制度不理解，对队伍建设不懂，对专业知识不懂等现象。作为物业管理人员，必须具备未雨绸缪的心态，常备忧患意识，为即将到来的物业管理市场做好充分准备。

三、物业管理迎接新的机遇

前段时间，电视剧《二胎时代》在各大卫视都热播，剧中就讲了80后小夫妻如何奋斗，如何生育二孩，生了二孩以后面临的种种问题。我们通过梳理发现，一是“二孩”是时代的产物，影响二孩的因素将围绕着经济能力和生活水平；二是为了“二孩”，人们都会改变很多，如父母在经济方面会更努力，二孩的姓氏问题等；三是“二孩”背后的房产成为关键因素，家人会为了房子再努力。在“二孩时代”背景下，物业管理又会萌生出多少机遇呢？社区经济发展日新月异，但这一切都是在做好基础物业管理服务的基础上延伸的。物业服务企业利用此契机，通过构建三大服务体系，在经营上必将取得巨大的成绩。首先，构建健康医疗服务体系。通过改善业主生活方式或提供系统的诊疗服务，持续优化业主各项健康指标，进而提升其健康状况；在小区内设立健康顾问、对保健、养生、家庭急救等知识定期组织健康体检，对身体有恙或体弱人士建立健康档案，由专家开具养生方案，并安排上门走访；建立就医绿色通道，联系小区周边主要医院，建立业主卡与就诊卡的统一，若业主急需住院，只需出示业主证，不需缴付押金，优先给予治疗。这种服务体系将成为常态，家中将出现四个年龄段的人群，有的工作，有的上学，有的在幼儿阶段，年龄跨度较大，因此健康医疗将成为二孩时代物业管理服务一项重要的延伸服务。其次，构建文化教育服务体系。通过组织教学、活动、旅游等形式满足业主对增知、健体、怡情及自我实现等精神层面需求的服务。做好孩子的教育，在小区内做好适龄儿童的教育；让老年人“老有所乐、老有所为”，让老人们帮助承担年轻人对子女的教育；与业主多联络、多沟通，让业主之间的联系更加严密，共同探讨育儿的经验等。最后，构建居家生活服务体系。通过各类居家便利服务，满足业主对衣、食、住、行、游、购、娱等日常生活需求的服务。让专业的人做专业的事将成为二孩时代的主旋律。如今，家庭保洁已经交由专业保洁公司负责，市场上出现了专业的高薪“月嫂”，社区内有专业的“快递中转站”，社区内有专业的“养老机构”，这些都为物业服务企业提供了很好的借鉴。

四、物业管理必将影响房地产的开发

我们物业管理的使命是为房地产开发创造顾客价值，并为珍视不动产价值的人们提供最为精锐的产品与服务，使他们的不动产不断得到保值和增值。在二孩时代条件下，物业是为了适应房地产而立足的，在房地产发展中，由于产品品质同化的现象严重，产品户型、品质等方面已经没有太多的竞争优势，在地理位置大致相同的情况下，房地产竞争最根本的恐怕就是物业管理的竞争了。物业管理对居住业主的感受、对房屋的建筑质量和园林建设有绝对的发言权，物业管理与服务质量的好坏，将直接影响到今后房屋的正常使用，这是目前乃至将来购房者选房的一个主要理由。在二孩政策下，物业管理必将成为影响房地产开发的重要因素，做好物业服务的房地产企业将具有较大的竞争优势。

作者:吴玲 欧世玺 单位: