老旧小区物业管理对策

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一、老旧小区物业管理存在的问题

枣庄市共有住宅小区902个，已实行物业管理的小区329个，主要指2008年以来的新建住宅项目，建筑面积约2600万平方米；机关、企事业单位自行管理的小区127个，建筑面积约540万平方米；社区居民自行管理的小区446个，建筑面积约1200万平方米，其中机关、企事业单位和居民自行管理小区绝大多数为老旧小区。

（一）房屋产权形式多样

枣庄市老旧小区房屋产权形式有全产权商品房、房改售房、直管公房、回迁房等。住房的产权人多样，有居民个人、房管部门、单位产权人、二手房产权人等。

（二）部分小区硬件条件相对落后

枣庄市部分老旧小区建成年代比较早，硬件条件比较差，比如市中区文化四村，该小区建成于1984年，虽然地处市中区中心地带，但多以陈旧的低矮楼房为主，规划比较滞后，绿化面积较小、缺少机动车停车位、体育健身设施和文化活动空间较小，且无物业管理，门面管理混乱、安全隐患严重。

（三）存在部分住宅楼无物业管理的现象

由于各种历史原因以及产权形式的多样化，以荣华里小区为例，该小区从90年代开始分四期建设，财政局宿舍属于有物业管理的住宅楼可以看到业主的生活环境得到了提高，财产人身安全得到了保证，绿化和房屋设施设备、娱乐设施设备得到了完善。反之，而作为商品房出售的荣华里二、三期没有物业管理的住宅楼只有用“脏、乱、差”来形容，也影响了市容市貌。

（四）部分居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的后勤部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄，需要改变陈旧的观念。目前，老市委、老政府宿舍包括东郊小区在内都是由机关事务管理局进行管理，业主并不承担物业费。

（五）老旧小区基础设施的改造资金无来源

老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如对小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。资金问题是困扰实施物业管理的一个重要问题。目前，建成于20世纪80年代的文化一、二、三、四村，龙门里、青松里、光明新村等小区亟待进行整治改造。

（六）小区公共部分侵权行为引起业主之间纠纷

个别业主在进住小区后存在着违章搭建、毁绿种菜等破坏小区整体面貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满。而物业公司除了进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约。物业的无授权管理行为，往往成为和而不解的导火索，往往导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步增加物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设。

（七）业主委员会成立困难，运作难度大

通过了解，枣庄市中区2005年前建成的小区中成立了业委会的只有华山小区、君府花园、光明园、苹果花园4个小区。在成立了业委会的4个小区中，只有光明园业委会和物业公司相互协调正常运作，苹果花园业委会由于经济收入不公开，业主意见较大，处于半瘫痪状态，另两个则完全形同虚设没有开展工作。在调查中有的小区业主入住13年都没有办法成立业委会，有的小区业主出于个人利益拉成几团，相互争斗，干扰了业委会的正常有序成立。而有些业主的自我保护维权意识淡薄，不关心业委会的成立，认为成立不成立不关他的事。

二、老旧小区物业管理问题分析

（一）法律法规落实难

2009年出台的《山东省物业管理条例》在实际的操作过程中难以落实，原因主要是《山东省物业管理条例》高估了业主的法治意识和主动参与业主委员会实施民主管理的意愿，对物业管理区域业主的复杂性缺乏充分的分析和把握。

（二）物业管理缺乏规模效应、科技含量低、管理行为不规范

由于物业管理工作起步较晚，目前“小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出，多数物业管理公司都达不到正常的经营规模。据统计，有70%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。部分物业企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符现象，一定程度上损害了业主的合法权益。传统的物业管理内容包括对保安、保洁、保绿、对房屋设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠人工方式进行管理，不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间，而且难以达到规范化的管理效果。

三、对策

（一）实行属地管理

近几年，枣庄市按照物业管理“纵向到底、横向到边”的总体指导思想，2011年出台了《关于进一步加强物业管理工作的意见》，明确了物业管理重心下移，管理窗口前置，规定了社区物业管理工作原则，即“区（市）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极发挥街道办事处、社区物业管理在基层物业管理中的重要作用。

（二）推行“四位一体”物业管理模式

近年来，枣庄市着力推广了在社区居委会党支部领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务公司共同参与的“四位一体”物业管理模式，积极发挥“社区居委会党支部、居民委员会、业主委员会、物业服务公司”四方面力量，共同致力搞好社区物业管理工作，特别是在解决物业矛盾纠纷问题上，更显这四方合力的重要性。枣庄市中区创新了“四位一体”物业管理模式为“4+X”联席会议制度，同时将物业管理纳入社共网格化管理。全面推广“四位一体”物业管理模式，为老旧小区实行物业管理提供了社会各方共同参与社区物业管理的全新平台。

（三）加大财政资金投入

枣庄市于2007年出台了《关于加快推进棚户区改造和旧住宅区整治的实施意见》，市政府以“文化四村”作为老旧住宅小区综合整治试点，积极探索老旧小区综合整治改造经验。“文化四村”经过综合整治改造后，小区“路不平、污水流、灯不明、停车难、环境差”等问题得到了彻底改变。

（四）依法成立业主委员会，为老旧小区实行物业管理提供组织保障

针对业主积极性不高，小区业主委员会成立难的这一现状，尝试在业主委员会筹备及成立的前期，由街道社区人员充实进去，组织小区内的业主依法进行选举，协助业主委员会与物业及政府部门进行沟通，承担组织、监督等职责，方便业主委员会正常运行，及业主权利的有效实现。当业主委员会动作正常时，自动退出。

（五）培育以人为本的物业服务理念，构建和谐平等物业服务关系

物业企业对小区和谐氛围的形成起着至关重要的作用。物业企业应该树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责的为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友和至亲的伙伴。物业企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。

（六）加强舆论宣传，为老旧小区实行业物业管理营造良好的氛围

一是宣传贯彻落实《物权法》、《山东省物业管理条例》、市人民政府《关于进一步加强物业管理工作的意见》，提高业主、物业企业及全民的法律意识，使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种有偿服务，可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益，营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围，积极营造出一个物业管理市场化的良好氛围，为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。二是深入调研，为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供有力的依据。三是强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管理整体水平。

（七）打造物业服务品牌，引导物业企业积极介入老旧小区物业管理

一是适度采用收购、兼并规模小经营能力弱的物业管理企业等方式进行企业的重组整合，形成规模优势，从而达到优化企业资源配置，实现资源共享，降低管理成本，体现品牌特色。通过扩大管理规模，实现企业效益最大化，增强企业实力。二是在物业管理市场引入竞争机制和招投标机制，培育公正公平的市场环境，择优聘用。政府应加强监督，强化管理，引导企业进行集约和规模经营。

作者:郭万宝 单位:枣庄市房产管理局