轨道交通物业开发问题研究

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一、轨道物业开发的类型

1.车辆段上盖：车辆段上盖其实是除车站上盖外上盖物业的另一种形式，车辆段上盖就是在地铁车辆的停车、维保等区域的上部加盖大平台，在大平台上部进行物业开发，从而提高城市土地利用效率和车辆段用地的经济效益，并创造出高附加值的物业产品。

2.地下空间开发：地下空间开发指地铁站点地下层及地下通道进行的商业开发，以及地铁站点与周边建筑物连接的地下空间的开发。4.站点周边物业开发：一般来说，站点周边1000米范围内的物业开发都可纳入站点周边物业开发范畴，轨道企业在地铁站点的建设中如能与周边用地统筹考虑，同步设计、同步规划、同步实施，将显著提升沿线土地和物业的价值。

二、轨道物业发展模式

1.国内的发展模式。

1.1国内地铁物业的开发模式一般有以下几种：从主体上看，有独立开发和合作开发；从流程上看，有一级半开发和一体化开发；从目标上看，有以融资为导向的开发和以市场为导向的开发。

1.2国内在物业发展上的政策突破。

1.2.1上海《关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见（暂行）》，政策的亮点是，在开发规划上，轨道交通场站及周边用地统筹规划，在开发方式上，划拨与出让相结合，在开发收益上，能反哺轨道交通。但在实际操作中也存在资产不能抵押，资金筹措压力无法有效缓解，出让与划拨的土地界限划分，使地铁公司在实际操作中不能确保取得土地使用权，从而难以去同步规划，同步实施。

1.2.2深圳《深圳市国有土地使用权作价出资暂行办法》，该政策对地铁的促进是，市政府将征拆完成后的熟地以作价出资方式增资注入地铁集团，这个作价出资的土地一般是车辆段、车站上盖及相邻地块，地铁公司依据政府注入的土地资源，多渠道融资解决地铁建设资金，并将具备开发条件的项目自行开发或引入社会资金合作开发，将土地资本转化为现金资本。深圳政策对国内地铁企业最具战略借鉴意义。

2.日、港、台的发展模式。

2.1日本。日本最基本的模式就是城市轨道交通与土地一体化开发，具体的说就是以轨道交通为中心，将房地产、购物中心、宾馆设施、公共交通、旅游观光等共同发展的经营模式。日本利用轨道交通与周边房地产综合开发的策略，实现了周边商业项目于地铁公司的双赢，即保证轨道交通项目的顺利实施，也是民间资本有利可图，扩大了融资渠道，降低了项目风险，从而也是日本的地铁公司在发展中形成了多元化经营的产业集团，是轨道交通的可持续性发展成为可能。

2.2香港。港铁的联合开发、一体化模式是公认的最佳轨道+物业的开发模式。港铁的模式是：首先，前期规划中，地铁的线路建设规划和可行性研究进行的同时制定沿线物业发展大纲蓝图；其次，政府将土地批给地铁公司，地铁公司与政府签订工程协议书，明确地铁公司拥有沿线物业的优先发展权，然后由地铁公司自行开发或者与国有公司联合开发，或者由地铁公司公开招标选择开发商；第三，由确定的物业开发主体具体项目的操作，地铁公司与物业开发主体协调建设与物业开发间的关系；最后，根据合同进行利润分成和所开发物业的后期经营及管理。港铁的模式利益主体权责利明晰，综合效益明显。

2.3台湾。台湾大众捷运法第7条明确规定：“为有效利用土地资源，促进地区发展，主管机关得办理大众捷运系统路线、场、站土地及其毗邻地区土地之开发。大众捷运系统路线、场、站及其毗邻地区办理开发所需之土地，得依有偿拨用、协议价购、巿地重划或区段征收方式取得之；其依协议价购方式办理者，主管机关应订定优惠办法，经协议不成者，得由主管机关依法报请征收。”开发用地范围评估条件：应反映交通用地包含空地比需求；符合都市计划及建筑管理法令需求；满足捷运出入口、通风口设计规范要求；适度合理之开发基地面积；开发用地的划定是依据现状情况及片区规划确定的。确定范围后，由捷运工程局与涉及开发用地的业主进行协商。台湾实行的联合开发模式保证了轨道交通用地的顺利取得，增加效益协助轨道建设，创造土地所有者、投资人和政府的三赢。

三、对于厦门轨道物业发展的思考

《厦门市轨道交通规划管理办法》，明确提出了轨道交通建设采取综合开发的方式，并在第十七条中规定：市规划行政主管部门根据轨道交通综合开发规划以车站为核心500米半径划定轨道交通影响范围，并覆盖线路全线及车辆基地。轨道交通影响范围内的用地开发应贯彻“交通导向发展模式（TOD）”开发理念，提倡功能混合使用，合理确定开发强度，提高土地利用率，充分发挥轨道交通与城市功能综合效益。从顶层设计上，厦门已经具备一定的基础，政策的更具前瞻性和突破性以及具体实施路径更显关键。

1.在开发地块的取得上，保证轨道公司的权益。

1.1轨道站点及区间上盖地块开发主体分类及政策。

1.1.1地铁公司或其关联公司。轨道建设用地（不含经营性功能）采用划拨方式；运营补亏用地（含经营性功能）采用定向挂牌方式；功能混合用地采用分层挂牌方式。定向挂牌可采用在土地出让条件中要求“地块开发与轨道交通工程同步设计、同步实施、同步验收”及设定受让人条件的方式。

1.1.2独立产权人。通过二级市场土地摘牌获得，根据出让条件进行规划设计及开发建设。与轨道交通衔接的要求主要体现在“17、其它规划要求”中，应包含且不限于以下条款。地块地下空间开发需优先满足地铁建设要求。（限制性）地块地下空间开发应与轨道站点一体化设计，并符合轨道线路与站点设计要求及轨道交通管理的相关规定。（限制性）轨道站点及线路位置如图则所示，具体位置以轨道线实施方案为准。（限制性）车站附属设施及交通配套要求。（限制性）

1.1.3联合开发体。产权合同变更与确权后，由地铁公司代建。

1.2对建设要求。上盖物业开发项目均必须遵循以下原则：（1）所有项目必须满足地铁工程设计规范、规划要求及其他相关的规范。其功能必须满足地铁运营要求，保证地铁的独立使用功能。（2）所有项目的建设、管理必须严格执行《厦门市轨道交通规划管理办法》的规定。（3）所有项目的施工过程均应接受厦门市地铁公司的监控和协调指挥，必须满足地铁工程总体工期策划要求及运营管理要求。（4）所有项目必须与地铁公司签订产权协议，明确地铁工程产权归属及产权办理责任，并明确合建项目导致地铁原有工程及资产受损的赔偿原则等。（5）所有项目的验收须严格依据厦门市的相关规定执行。在土地出让合同中，明确提出受让人应遵循以上原则进行开发建设。

2.轨道+物业融资模式的思路。（1）参与土地一级开发。设立地铁投融资机构，由轨道集团参与地铁沿线土地的整理、开发，并将获得土地出让收益返还地铁集团，用于地铁新线建设。（2）提高沿线用地基准地价。修订轨道沿线用地基准地价，制定三旧改造、增容用地溢价回收机制，将以上两类用地地价补缴款统筹纳入轨道建设资金。（3）综合开发，收益缴交。由地铁公司参与沿线土地二级开发，并可以与产权人进行上盖联合开发，二级开发利润所得作为轨道建设与运营补亏资金。

四、结语

随着轨道交通建设的发展，轨道交通物业开发的重要性将越来越凸现，在轨道交通建设中研究物业开发的模式将对加快城市轨道交通事业的发展、提高土地利用率、实现轨道企业的可持续性发展，促进城市整体经济的繁荣发挥积极的作用。

作者:黄劲裕 单位:厦门轨道交通集团有限公司