物业管理现状存在的问题及对策

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一、德州市物业管理基本情况

全市资质企业315家，服务面积5710余万㎡，绿化总面积103.5万㎡。企业从业人员2.06万人，服务业主37.1万户，服务人口107.3万余人。实施规范化物业管理的各类物业项目460余个，总建筑面积约3000万平方米，有2家物业服务企业被省房地产业协会评为“物业服务诚信企业”，2个小区获得“全国物业管理示范住宅小区”称号，23个小区获得“山东省物业管理优秀住宅小区”称号，78个小区获得“市级物业管理优秀住宅小区”称号。截至2014年年底，全市共有规模以上物业管理企业65家，资产总计4.72亿元，同比增长22.92%。营业收入4.33亿元，同比增长37.46%，其中，主营业务收入4.26亿元，同比增长36.98%。营业成本2.07亿元，同比增长21.76%，其中，主营业务成本2.0亿元，同比增长19.05%。营业利润0.8亿元，同比增长19.4%。应付职工薪酬1.11亿元，同比增长9.9%。

二、物业管理工作存在的主要问题

(一)街道社区、业委会、物业公司之间渠道不畅，关系不顺，协调不力。社区居委会、业委会、物业公司三者之间缺乏有效的沟通机制和协调平台，导致街道社区监管指导缺位、业委会职责错位、物业公司服务不到位。在一些社区，业委会与物业公司形成对立关系，物业公司与业委会和业主之间的矛盾冲突经常发生，成为影响社区治安稳定的一大诱因。

(二)物业管理覆盖率偏低，老旧小区物业管理推进难。目前，中心城区共有小区746个，有物业管理的小区202个，其中依托房地产开发的161个;没有物业管理的小区544个，其中产权单位自管的328个。老旧小区长期缺少专业管理维护，环境质量普遍较差。乱搭乱建、乱停乱放、乱涂乱画现象严重，生活垃圾不能及时清运，“脏、乱、差”问题十分突出。供水、供热专营设施改造移交难，部分老旧“三无”小区最基本的供水、供暖问题都没有解决，实行定时供水，甚至无法实现供水。

(三)物业管理市场不成熟，规范化、精细化、专业化水平难提升。全市物业公司中无一家一级资质，二级资质企业6家，仅占企业总数的1.9%，其余均为三级资质企业。当前，运转较好的物业公司绝大多数是由房地产开发公司投资成立，达不到盈亏点，由开发商补贴资金运营，由于体制上存在“父子”关系，把维护开发商利益放在首位，在物业管理服务水平提升上没有积极性。同时，独立运营的物业公司规模小、收费低、利润空间小，加上少数业主拖欠物业服务费，加剧了运营困难。目前，物业管理公司服务内容主要是保安、普通保洁服务及日常水电维修等常规业务，导致服务品质难提升。

(四)员工素质普遍不高，平均薪酬低。由于我国物业管理起步较晚、定位不高，加之物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求，从业人员素质不高，职业化队伍尚未形成。从我市部分企业来看，物业公司所聘保安、保洁，普遍年龄较大，学历偏低，维修等技术人员水平不高，人员构成决定行业工资水平整体偏低。在保险方面，公司为一线员工仅缴纳人身意外伤害保险，保费额度低，仅有正规公司的主要管理人员享受“五险一金”。

三、加强和改进我市物业管理工作的对策建议

(一)突出扶持引导，强化监管服务。物业管理具有很强的民生保障功能和公益性，既需要政府加强监督管理，更需要扶持引导。为此，要进一步加大政府扶持力度，财政和税务部门，要积极落实服务业扶持政策和补贴政策;物价部门要加紧研究服务收费标准，逐步建立市场调节价格体系;金融部门要加强与物业企业对接，解决中小企业融资难题;有关主管部门要进一步优化审批、审核等方面的管理服务，破除各类行业性、区域性、行政性壁垒。另外，要逐步完善物业服务业市场监管体系，健全物业服务项目招投标制度，建立公开、公平、公正的市场秩序;完善物业服务市场准入机制，严格执行物业服务企业资质管理办法，建立物业服务企业诚信档案和信息平台;加强物业服务项目承接查验监管，规范物业项目承接查验行为，维护业主和使用人的合法权益。

(二)探索建立社区、业委会、物业公司管理新模式。对有物业管理企业的小区，可探索推行在党组织领导下，社区居委会、业主委员会和物业服务企业三方交叉任职，居委会主任担任物业公司总监，业主委员会主任任社区居委会副主任，物业公司经理任社区居委会副主任。以此促使社区居委会变被动为主动，积极履行协调社区矛盾、服务社区群众、监督管理社区工作的职责;促使业主委员会既依法维护业主的权益，又自觉协助物业公司做好业主的思想和解释工作，消除业主与物业公司产生的矛盾，增进相互理解和支持;促使物业公司认真按照协议或合同履行职能，努力提高服务质量和水平。三方通过召开联席会议和定期征询意见等方式，及时分析社情民意，调节矛盾纠纷，实现资源共享、优势互补、相依共促、合作共赢。

(三)强化政府主导作用，加大资金投入力度，积极推进老旧“三无”小区简易物业管理模式。目前，仅我市中心城区老旧小区和三无小区达到544个，这类小区大多聚集的是社会弱势群体，基础设施损坏老化，环境卫生差，社会治安薄弱，社会问题和矛盾集中。建议政府主导推进把老旧小区整治改造提升纳入城市管理和社会管理整体布局，加大财政资金投入，按一定标准向街道办事处、社区居委会发放财政补贴资金，由街道、社区居委会作为责任主体负责先行对“三无”小区实施改造整治，逐步解决老旧住宅小区在居住环境、配套设施等方面存在的问题，对整治后具备物业管理条件的老旧小区，移交物业企业接管。对规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务。

(四)加强培育、指导和监管，提升业委会组建率和物业服务品质。业委会是社区、物业公司和业主三者之间的桥梁，必须把提升业主委员会组建率摆上加强物业管理工作的重要位置。同时，要大力培育发展壮大物业企业，由于我市物业企业起步较晚，基础薄弱，“低、小、散”问题突出，与我市快速增长的物业管理需求和业主高服务品质追求不相适应。职能部门必须加强对物业企业的培育、指导和监管，并贯穿于准入、运营、服务、退出的全过程。要推行“建管分离”，建立前期物业管理招投标制度。要突出示范带动，培育品牌企业，鼓励骨干物业服务企业利用先进管理经验，通过加盟、兼并、重组等方式整合市场资源，积极采用现代信息技术和现代化管理手段，推进物业服务走向规模化、专业化、集约化的发展道路。鼓励物业骨干企业积极拓宽服务领域，由目前的初级服务模式向高层次、多样化、主动式的增值服务模式转变;鼓励优秀企业注册和使用自主商标，提高物业服务品牌的知名度和美誉度，发挥品牌示范和集聚效应。

(五)强化人才培养，打造高素质的物业服务队伍。现代企业之间的竞争就是人才的竞争，高素质的物业人才是企业兴旺的重要保证。我市的物业管理企业由于起步较迟，理论还不完备，实践经验还不多，高素质管理人才还很缺乏。为使全市物业服务在一个更高层面上发展，应实施人才带动战略，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业队伍。一是要完善人才管理系统，相关管理部门要制定物业服务业人才培养计划;二是要提供优惠政策，吸引物业服务业发展的急需人才;三是要加强院校培养，依托德州学院、德州职业学院、华宇学院等高校，定向培养适应行业发展的专门人才;四是加强岗位技能培训，大力提高从业人员素质。

作者:李先锋 单位:德州市统计局