现代物业招投标的标准状况思索

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本文作者：俞以平张晓工作单位：青岛理工大学

根据《暂行办法》规定，自行组织实施招标活动的条件是招标人须具有招标经验，编制招标文件和组织评标的能力。根据这个条件来看，绝大多数开发商都不具有自行招标的条件。而现实中，绝大多数的前期物业招投标都是由开发商自己来组织的，因为不专业而导致招标过程中出现不少问题，严重的直接导致流标。而现在的招标机构，其主营业务是工程建设项目、采购等业务。和工程建设项目相比，前期物业招投标的标的较小，对招标机构而言，属于鸡肋型，这些机构一般不愿意为此费力。而开发商，一方面，由于对物业管理的无知和藐视；另一方面，不愿意花更多的钱去委托专业机构。投标保证金的千差万别投标保证金是指投标人按照招标文件的要求向招标人出具的，以一定金额表示的投标责任担保。其目的在于，投标人保证其投标被接受后对其投标书中规定的责任不得撤销或者反悔。否则，招标人将对投标保证金予以没收。从各地的前期物业招标公告中看到，投标保证金从几千元到几万，甚至几十万不等。金额过低，起不到保证金应有的作用，而金额过高，给投保物业企业增加较大的财务负担。

1．交易方式选择的规范性《暂行办法》将交易方式分为公开招标、邀请招标和协议方式。根据招投标法的精神，邀请招标的实施是因为以下情形：①项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选在的；②受自然地域环境限制的；③涉及国家安全、国家机密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；④法律、法规规定不宜公开招标的。就前期物业管理招标标的项目而言，基本不存在以上范畴的限定。而选择协议方式确定前期物业管理企业的做法，更是不得要领。由于协议方式往往是通过谈判产生的，不便于公众监督，容易导致非法交易，因此，我国机电设备招标规定中，禁止采用这种方式。即使允许采用议标方式，也大都对议标方式做了严格限制，往往是因为技术的保密性、涉及国家机密或在紧急情况。所以对于前期物业管理的招标交易方式，从公平、公正的角度来看，应该提倡公开招标，限制邀请招标，尽量杜绝协议方式。2．对公开招标错位的规范性根据上文中对公开招标错位现象的分析，产生公开招标成邀请招标化的主要原因是开发商的肥水不流外人田的观念和政府主管部门的不作为甚至“推波助澜”所造成的。根本无法保障前期物业管理招标投标的公开、公平、公正和诚实信用的原则。针对以上问题，可以从以下几个方面入手：①加强对开发商公的观念宣传。常言道：政策好定，观念难改。一项政策一旦颁布，就可以了，但观念的转变往往要经历很长时间。前期物业管理的招投标是市场经济发展的必要趋势，同时，也是选择最合适物业服务企业的最佳方式。内定方式，短期来看，有一定的便利性和利益性，“肥水不流外人田”，但一个真正的企业，害怕竞争，不敢于参与竞争，是无法获得长期健康的发展。②加强评标过程的监控。评标过程中严格评审，针对一些涉嫌陪标的企业，重点审核其所提交的资信信息，包括管理经验、认证体系、企业所获得的荣誉的完整性，防止这些企业为了陪标而故意降低其综合实力的信息。发现不正常现象的蛛丝马迹，要对“陪标”相关企业和责任人，给予相应的处罚，从而严肃招投标环境。③加强主管部门的自律，同时要加强对主管部门的监督。主管部门是招投标健康环境的创造者，竞争秩序的维护者，更是招投标活动的监督者。主管部门的自律主要是通过职业素质的思想教育，而对主管部门的监督，更多地来自于相关企业的投诉机制、上级主管部门的查处和社会媒体的曝光。3．招标组织的规范性缺失针对当前物业管理招标机构的缺少和参与意愿低迷，笔者认为，可以从两个方面进行弥补：①短期而言，对招标人和物业服务企业进行招投标技术指导和培训。政府主管部门和行业协会，可以根据当地企业的实际情况，加强招投标培训和技术指导，并制定规范的招标文件，将招标流程规范化、招标内容规范化。②长期而言，逐步培育、建立有效的招投标中介市场。中介是推进物业管理市场化的重要环节。可以甄选1～3家招标机构进行试点。毕竟对传统的招标机构而已，物业管理项目招投标还是一个新兴业务。在试点期间，政府主管部门定期、不定期对中介机构进行检查和审核，逐步形成有效的招投标中介市场。4．投标保证金的数额规范笔者认为，对于前期物业管理招标的投标保证金数额的确定应遵循谨慎性原则，即在保障招标人利益的同时，降低投标人的经济负担。保证金的上限为标的项目年物业费用的2%，而下限则由招标人自行规定。理由如下：①20012年实施的《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条规定：招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。②上文中规定的标的是工程建设项目，而前期物业服务项目招标的标的项目费用估算主要存在一个服务时间的确定问题。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。从谨慎性原则出发，可以按一年的前期物业管理时限为宜。

强调前期物业招投标的意义在于充分保护广大业主的利益，而当前法规与条例是粗线条的，招投标有效执行的关键在于当地行业主管部门的监督与环境培养，在于招投标双方市场竞争观念的更新，在于评标专家态度的严谨和素质的提高。