物业经营论文：学校物业经营与监管综述

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本文作者：黄林山工作单位：华中科技大学后勤集团综合经营管理部

同时在“先”与“后”主次分清后，更应该提高学校闲置资产、土地、设施的再生效益，让有限的资产在学校发展中发挥更大的作用。盘活资产存量与解决学校经费不足的关系高校校资产如何盘活确实是个难解的命题。在现在高校内部运行中，虽同属国有资产，但资产的投资和使用上仍是封闭割据。有国家投资，有学校自筹投资，有院系及后勤产业投资。这种复杂的投资结构，造成了资产使用权的相对分离，使得局部很难调平校园资源的统一调配。有的为局部利益而自筹资金盲目投资，不仅造成了局部资源短缺，且偏离了部门职能的主题方向，造成了校园内租赁市场恶性竞争的态势，引发了校园的不稳定因素。同时重复投资造成了资产闲置率高，校园租赁物业乱象突显，不同层面出现乱办、乱租、乱占、乱收费等现象。因此，从学校宏观上讲，应在学校国资部门的统筹下，对租赁物业实行集中归口管理，避免多头投资，多头管理，产生并引发校园规划和管理上的混乱；在盘活资产存量时，达到校园管理有序的效果；学校整体调控上解决局部性的经费缺口问题。

高校后勤产业租赁物业经营的方式

目前，我高校租赁物业分为校产业和学校后勤的两个口径，无论在哪个口径，租赁物业管理上都存在共性和特点。因此，在租赁物业营运上要具备下列要素。（一）设立专职机构，实行专业化的管理。租赁物业的专职机构里，同时要以管财、管人、管秩序、监管四个方面为主体，细化各部门的职能分工，实行团队作业。其机构和职能形式描述如下：（二）营运的模式，主要是分类和量化管理。分类主要实行划片区管理，实行片区责任人制度。量化管理则是依照房屋的出租率和租金的回收率的百分比上量化标准。注：一、考核的合格率分为：优良、合格、不合格。

百分率为三类：即打分制满分为100％

（一）投诉率高低：即打分制满分为100％。（二）出租率和租金收回率高低：即打分制满分为100％。（三）监督覆盖率和投诉的处置率高低：即打分制满分为100％。三、考核方式依照ISO9000的国标质量认证标准执行。（三）强化契约管理方式，履行合同约定通过租赁合同明确双方的权利和义务。充分强调契约的法定严肃性，避免人治行为，形成所有权人与租户之间的一种平等的法律关系。（四）强化监管职能，租赁物业管理监督是以一种双刃剑，对内监管重点在管理人员为政清廉。对外监管则在租户的守法经营，维护消费者的权益和利益上。三、高校租赁物业的政府协调与管理高校租赁物业管理涉及面广，处理事项复杂。对校内而言，涵盖了全校师生以及社会的各类消费群，对校外涉及政府职能部门的工商、公安、税务、药监、质检、农业等各方面，因此，对租赁物业管理而言，我们必须从以下几个方面入手：（一）常规管理。常规管理也是租赁物业的日常事务性的管理，常规管理通常要做到“三建”和“三准”。“三建”，一是建立租赁物业管理制度；二是建立契约关系，明确双方权利和义务；三是建立租户的信息档案，建立交流的互动平台。“三准”，一是合法的经营身份和国家规定证照的标准；二是契约规定的经营品项和品项的质量标准；三是租户违规处置权的退场标准。（二）经营秩序管理。维护校园的稳定，建立良好的经营秩序是租赁物业经营要素，在经营秩序管理上我们要严把“三关”。即：一是学校大局关。应根据学校实际情况出发制定切实有效的管理方案和对策，在规范市场经营秩序的同时，认真规划，做到建一个商业点要美化一片的经营思路，不能形成过份的商业化气氛。二是商品经营布局关。在经营的稳定上，要做好租赁经营的布局和品项的规划，围绕着不同区域的消费群制定合理的商品布局，于此同时，要稳定不同的商户，尽量避免商户间的恶性竞争。三是市场秩序监管关，加强市场秩序的监管，维护市场经营的稳定，这是校园市场管理的关键环节。特别对于租赁市场的店容、店貌、占道经营等项上都要严格把关，只有这样市场秩序才能稳，只有稳定，学校领导才会同意在校园内对租赁市场进行适度的开发。在校园市场秩序管理中，要从规范商户的经营行为入手，在实行片区管理的基础上，应建立市场物价、核价机制、公示价格机制，在政策范围内做好市场的物价平抑工作，与此同时，在市场文明诚信建设、服务文明用语培训，服务规范，公平交易，严格差一罚十，建立市场管理的红、黄牌的警示制度等，加大创新管理力度，从全方位维护校园的经营秩序工作。（三）高校租赁物业的卫生管理。校园租赁物业市场的卫生与检疫管理是关系到消费者身体饮食健康的关键环节，主要包括四个方面：1．食品的质量检查。食品的卫生质量只要做到：肉类、禽类、豆制品等三索证制，即：索证、索票、索来源。2．坚持QS食品的标识入市销售制。坚持食品销售持证上柜和上岗。3．加强对经营户食品加工作坊的场地延伸管理。对商户销售的食品实行三定。即：一是按政府要求对加工场所规定标准。二是按照食品加工的要求规定流程。三是根据食品卫生管理的要求定期现场检查。4．现场物业的卫生管理。主要是对市场卫生的清扫，对卫生死角的清理，对地下排污的水沟进行经常性处理，营造良好的市场卫生环境。（四）高校租赁物业的安全管理。安全管理主要包括五个方面，一是全体商户的安全教育培训。二是安全设施设备的配置。三是定期性安全的检查。四是安全的五防工作。五是租赁安全协议签订工作。（五）高校租赁物业的投诉与监管。高校租赁物业管理中含四类投诉。一是对市场管理投诉；二是对商品的价格投诉；三是消费者不满的网络投诉；四是电话投诉。这四类投诉若不处理好会在师生中形成较大的反响，给学校的服务保障管理工作造成很大的负面影响。因此，在处理这类投诉中要做到“三快”，一是快发现。形成全方位的不同层面的监管制。二是要快处理。回复要及时，不能处理的先联系再回复，再答复。三是快督办。做到一快、二处理、三督查，力求完善地处理好每次的投诉。在高校租赁物业管理中，还涉及管理上的诸多因素，全国各类高校因地方政府的政策、学校自身兴办租赁物业的规模大小不同，在租赁物业管理上存在着诸多的差异，因此要因校制宜，进行科学管理。