住宅物业论文：住宅物业状况与战略概述

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本文作者：柳易林工作单位：长沙学院旅游管理系物业管理教研室

住宅小区物业管理中存在的问题

1、房屋工程质量问题多，配套设施不完善近些年来，有关物业服务纠纷的投诉一直居高不下，而物业服务纠纷中突出的便是房屋工程质量问题，如屋顶、阳台渗漏水及开裂等，业主发现这些问题，一般都到物业公司反映或备案。这些大都是开发商的遗留问题，即使开发商愿意解决问题，拖的时间也比较长，这样不仅给业主带来很多烦恼，也激化了业主和物业公司的矛盾。另外，一些住宅项目，开发商片面追求经济效益，尽量压缩或拖延配套设施项目建设，给入住后的业主带来诸多不便，也增加了业主和物业管理企业之间的矛盾。2、物业服务费收费难据统计，整个物业行业的物业服务费收缴率不足80%。目前，我国城市居住物业的物业管理属于微利性行业，除了一些大型的、品牌的物业管理企业及政府树立的典型小区（物业服务好，物业费低），物业费的收缴率较高之外，大部分小区的物业费收缴率不高，造成大多数物业企业处于微利经营、保本经营，甚至亏本经营状态。究其原因，一是业主对物业服务不满意，认为收费不透明，且服务质量不高；二是部分业主服务消费意识不强；三是相关的法律法规缺乏可操作性，对恶意拒交物业费的业主缺乏相应的约束机制。3、专业人才缺乏，从业人员服务意识差根据2008年的调查数据统计，被调查企业中管理人员具有高级职称的仅占5.56%，中级职称的占26.96%，操作人员中高级技工占2.89%，中级技工占7.14%。究其原因，一是物业行业还处在初级发展阶段，人才储备严重不足；二是物业行业的薪酬竞争力很低，无法吸引高素质人才。4、业主素质有待提高，合理维权意识有待加强当前一些业主公共意识不强，守约观念淡薄。往往片面强调个人维权，把物业服务企业放在对立面，不遵守规约，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。部分业主的服务消费观念不强，还有部分业主认为自己交了物业费，就可以对从业人员颐指气使，遇到什么事情都找物管，包括不在物业服务范围内的事情，造成业主与物业企业之间的矛盾不断。此外，业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强，也造成业主与物业企业之间沟通不力。

完善住宅小区物业管理的对策分析

1、加强前期物业管理服务，分清开发商与物业企业的责任针对目前房屋质量突出的问题，物业企业应首先加强承接查验工作，尽量做到防患于未然，把完好的物业交到业主手中。其次，应做好业主和开发商之间的桥梁，帮助他们相互沟通，积极解决问题，争取得到业主的支持。再次，耐心做好对业主的解释工作，争取得到他们的谅解。2、加强行业培训，提高从业人员素质目前物业管理专业人才极度缺乏，加强行业培训工作已迫在眉睫。这方面可以借鉴美国的经验，一是推广物业管理师考证制度，二是开展物业管理师继续教育工作。要求从业人员持证上岗，同时，每年应参加一定学时的继续教育，保证从业人员与时俱进，不断提高自身素质。当前，兴办物业管理专业的高校也越来越多。物业管理行业协会可以联合高校，做好从业人员的培训工作。3、加强物业服务创新，提高物业服务质量传统的物业服务项目，已不能满足业主的需求，这就需要不断创新物业服务项目，拓展物业服务的业务范围。既能满足业主不断发展的需求，也增加了物业服务企业的收入。同时，可以制订细化的服务标准，不断提高服务质量。4、加强行业宣传工作，提高业主的认同度针对目前物业管理行业社会地位不高的情况，应加强行业宣传工作。利用多种渠道广为宣传，改变物业行业在人们心中的形象。一是物业服务企业应做好公关工作，与媒体建立良好的关系；二是发挥行业协会的作用，在政府、企业和业主之间架起一座桥梁，做好相互之间的沟通、协调工作；三是切实提高服务质量，提高业主的认同度。