地方物业行业拓展的探索

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本文作者：李国鹏工作单位：郑州经贸职业学院

河南物业管理行业在发展中凸显的问题

河南物业管理行业发展比较晚，起步比较低。郑州作为河南的省会城市，是全省的政治经济和文化中心，发展比较迅猛，城市建设规模比较大，房地产业发展十分迅速，极大地带动了城市的发展，也推动了物业管理行业的迅速发展，为中原城市群发展起到了引领和带头作用。但由于中原城市群建设尚处于发展阶段，集聚效应没有形成，区域发展不均等原因，全省的物业行业发展良莠不齐，整体发展水平滞后，离中原经济区整体发展要求还相去甚远。总的来看，还存在以下一些突出问题：1、服务内容多限于常规化和低端服务项目，服务内容满足不了城市建设日益发展和群众生活水平日益提高的需要。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但河南省多数地市物业服务仅限于少数几种，甚至在一些地市，仅仅局限于住宅和宾馆商业等物业形式。物业管理的服务项目仍主要是简单的保安、保洁、维修等基本内容。2、物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等问题。由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，河南省物业管理覆盖率总体仍然偏低，而且地区之间发展不平衡。从实际情况看，郑州、新乡、洛阳等市以及一些城市开发区物业服务开展广泛、发展比较快；而较偏远的城市、区位优势不明显的地区及小城市推进的比较慢，物业管理服务意识和服务的提供都较落后。这种差异会造成观念与服务内容和要素的错位，增加市场资源配置成本。另外，地区差异较大，存在狭隘的地方主义；易造成市场分割，削弱整合优势。中原城市群中城市间的合理分工、彼此联系、协同作用，在空间形态上就要表现为一定地域范围内系统的融合，从而实现城市间物业行业商品和要素跨区域的自由流动，即商品、人才、劳动力、资金、信息等要素在城市群之间的流动像在一个城市那样，不因为流动要跨越行政边界而增加额外成本或把这种成本降为最低。3、社会化、市场化程度低，运作不规范。随着多年国有企事业单位的改革，有一定数量的行政、企事业单位开始摆脱后勤管理模式，逐步向社会化、专业化、规范化物业管理方向发展，并由一些大中城市逐步向中小城市过渡，目前多数地区已完成了这一过程。但在一些地方，仍存在部分产权单位后勤管理机构未取得物业服务企业资质，或者物业管理权限比较混乱，职责不清，权责不明，不符合市场主体的运行条件。另外，一些地区物业项目仍存在“谁开发谁管理”、“物业公司依附于开发商”的状况，物业服务公司没有以独立法人资格自主运营，不具备走向社会承揽物业服务项目，进行物业管理的市场化、社会化运作的环境和条件。部分物业管理企业不具有独立的缔约和竞价地位，物业管理资源配置的市场程度相对较低，公平竞争流于形式。虽然目前全国的大中城市已普遍推行前期物业管理招投标制度，但绝大部分是邀请招标，部分项目还存在陪标现象，市场竞争尚不充分。4、从事物业管理行业人员素质参差不齐，从业人员专业化程度不高。物业管理是新兴的行业，人才储备基础薄弱，从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展，尤其突出地表现在称职的职业经理人匮缺，现有部分管理人员与承担的任务不相适应，职工队伍的专业技能培训也跟不上行业发展。河南是劳动力输出大省，但相对于自身经济发展的需要，又存在着留不住人才，专业人才短缺的矛盾。从业人员素质是影响物业管理企业发展的重要因素之一，尽快培养出一批高素质的行业管理人才，加快物业管理学学科的建设已成为当务之急。5、我国物业管理尚未形成一个适合我国国情的现代物业管理理论，在中原经济区建设过程中，更需要一套完善的物业管理理论和法规指导中原经济区的物业管理发展。《物业管理条例》的颁发已经五年多时间，但部分市地物业管理政策法规的立、改、废工作仍显滞后，目前沿用的法规有不少与《条例》精神相左，给物业管理的和谐推进带来困难。例如，《条例》关于物业管理承接验收制度规定“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”，但现在有的企业则将查验重点放在对业主自用部位的工程质量逐项验收上，从而介入到开发商和业主关于质量问题的纠纷中，承担了不必要的责任和风险。对于成立物业业主委员会和建立专项维修资金制度仍然是目前一些矛盾发生的焦点，如何界定业主与物管企业的责权利关系，以及配套的法律法规及保障实行的有关制度尚待统一制定。物业管理政策可操作性较差也是物业管理公司面对的一大困境。物管政策可操作性较差则主要体现在市场定价机制和维权执法问题。物业管理公司制定收费标准要有法可依，对于个别业主恶意不交费问题上，须制定相应的保障实施措施。一些企业没有认真学习和贯彻《条例》确立的各项制度，有的经理对《条例》的有关精神理解有偏差，至今仍然固守多年的习惯做法，运作中越位和错位问题比较普遍。

河南物业管理突围之路

物业管理是中原经济区城市发展的重要软环境，为促进中原经济区建设的发展，针对以上中原城市群物业管理方面存在的问题，提出以下对策和建议：1、走精细化发展之路，提高服务的专业化。推进相应的高端物业管理服务，提升中原经济区物业管理服务层次。改善目前服务比较单一的现状，发展家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等多方面、多层次服务，不断拓展物业管理服务内容，提高服务水平。从简单的专项服务到整体的综合性服务，从规范化到标准化，从大众化到个性化，从“以企业为中心”到“以客户为中心”；物业管理覆盖面从原来单一的住宅物业向办公楼、大厦、工业区、医院、大学、商业街、市场等物业项目延伸，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合性物业，从纯市场化的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务等，发展更多的规范化物业管理项目，使物业管理拓展到不动产管理的所有领域。鼓励高品质的物业管理商将服务引入到地市级城市，使高品质项目的物业管理服务成为当地的管理典范。鼓励高端物业管理商进行全方位的介入并进行全程咨询顾问服务，将高端物业在人力资源、管理经验、管理技术、管理模式以及规范化的服务体系等诸多方面的优势及实际管理运作中积累的经验全程导入到当地管理商的运作之中，推动本土管理商向规范化、标准化企业发展，以合作项目的运作拉动本土物业公司人员综合质素、管理技能、公司运作的整体跨越式提升。2、创造良好的市场环境，实现物业管理企业的优胜劣汰，加强物业企业的社会化服务功能。地方建设、房管部门等政府主管机构应倡导公开招标竞争。积极倡导物业管理项目的公开招标制度，将物业管理推向社会，通过合法竞争获得项目管理权。政府应通过法律和行政的手段强制执行物业项目的招投标制度，并保障公开进行，公平竞争。同时，对竞争企业提出明确要求，如招标资格，投标格式、程序、评标人员的组成，开标的公布等。招标主体可以逐步从建设单位扩大到业主大会、国家机关和企事业单位；对于中原城市群的中小城市也积极推进物业管理招投标。政府部门既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。业主在选聘物业管理企业过程中，要本着公开公正的原则，将招投标活动置于阳光下，加强监督，杜绝“暗箱操作”。按法律规定，在物业开发的前期及落成后的一段时期内（业主委员会成立前），开发商对其开发的项目有权决定物业管理公司。开发商要本着对自己、对广大业主负责的态度，择优聘用物业管理企业。要打破“谁开发、谁管理”的垄断模式，积极推进分业经营，逐步形成公平、公开、公正的市场竞争机制。应尽可能创造条件，引入国际高端物业管理企业参与竞争，提升区域物业管理的社会化服务水平。3、提高物业从业人员素质，进行专业化培养。伴随着物业管理的发展，需要一大批物业管理职业经理人和专业技术人员，全面提高队伍素质。要加强职业资格考试制度，推进物业管理师考试注册工作，加快建立职业经理人队伍。强调物业管理专业人员应当具备的执业能力，明确物业管理专业人员的基本职责，并强调遵守物业管理法律、法规及有关规定和恪守职业道德。此外，还要注重企业关键岗位和一线员工的技能培训，建立一支具有良好敬业精神，恪守职业道德，具备熟练专业技能的员工队伍，以适应行业、企业发展的需要。为加强专业物业管理人员培养和为物业管理发展储备后备人才，应加强物业管理人员的职业化培训和采取订单培养方式，大力发展职业教育。促进职业教育规模化、品牌化发展，加强示范性职业学院、职教实训基地等建设，鼓励学校突出自身优势，兴办特色学校、特色专业，实现差异化发展，为中原经济区物业管理的发展提供大量高素质的合格人才。4、加强区域物业管理的法律规章制度建设，建立完善的区域物业管理政府协调机制。以《物业管理条例》为准则，在中原经济区范围内开展全方位物业管理政策法规立、改、废工作，既保证了地方政策和国家法规的协调统一，也使《条例》的规定更具可操作性。在执法层面上，各级房地产主管部门依照《条例》赋予的职责，指导和监督业主大会和业主委员会，督促建设单位履行前期物业管理的相关义务和监管物业管理企业。对于中原城市群城市间物业管理企业的排斥、整体的调控和必要的约束和限制。要站在全局、整体、长远高度，改变传统观念，超脱本位利益，打破人为藩篱，打破行政区划的束缚，用市场调节手段优化配置物业管理各类资源，为物业管理企业生产要素自由流动创造良好的环境。充分发挥行业协会的作用，开展与省外及国际同行的交流活动，推动中原经济区物业管理行业与国际接轨。通过与区域外、国外同行的交流和合作，不仅有利于我们扬长避短、少走弯路、实现后发优势，而且有利于提高河南省物业管理企业的整体素质和水平。促进中原经济区内地区与地区、企业与企业之间的交流与合作，可由行业协会牵头并组织区域内地区之间的工作交流活动，通过召开研讨会、举办培训班、组织互访等活动，交流经验，互相借鉴。中原经济区建设将极大促进河南省的城市化进程，为未来物业管理巨大社会需求奠定了基础；中原经济区发展对物业管理的需求对于物业管理行业来讲，既是空前的机遇，也是重大的挑战。在这一历史的进程中，推进物业管理行业持续健康地发展，不仅是物业管理企业的重任，也是每一个物业管理人的历史责任。