税务征收论文：议物业税开征的性质及界定

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本文作者：廖孝媛工作单位：深圳市恒诚税务师事务所有限公司

开征物业税的目的

从《决定》精神上看，开征物业税是为了推进城镇建设税费改革，规范不动产建设中的政府税费制度。本文认为:将开征物业税的目的定位在统一、规范城镇建设中的政府税费制度是合理的、科学的。从目前我国城镇建设税费制度来看，与城镇建设相关的税费的确过多过乱，少则几十种，多则上百种。过多过乱的城镇建设税费扭曲了地方政府行为，加剧了金融风险，加重了居民购房负担，违背了以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观。因此，将过多过乱的城镇建设税费改为统一、规范的物业税，对规范政府行为，防范金融风险，减轻居民购房负担，树立以人为本，全面、协调可持续的科学发展观无疑具有重要的推进作用。从近几年全国各地发生的城市建设过程中各种损害市场利益的事件来看，都与地方政府在城镇建设中的税费过多过乱紧密关联。但是城镇建设中的税费已经成为了城市政府最重要的收入来源，从西方市场经济国家情况看，财产税也是城市政府最主要的收入来源。从我国分税制体制的完善来看，今后财产税也应该成为城市政府最主要的税收来源，因此作为对不动产统一开征的物业税，除了规范城镇建设税费制度外，还有为城市政府筹集财政收入的目的。或者明确地说，短期看物业税的开征旨在于规范城镇建设税费制度，长期看物业税的开征则旨在于为城市政府筹集财政收入。

物业税的归类:收益税还是财产税

从目前我国对物业税的探讨来看，都将它定位为财产税类，但是从我国香港开征物业税的情况看，却是定位为收益税类，即对有租金收入的物业按照租金收入一定比例征收的一种税，但是香港税制中还有一个与物业有关的税种即差饷。差饷税则是不分物业有无租金收入，按物业的评估租金按一定比例征收的一种税。我国开征物业税是对有租金收入的物业课征还是无论有无租金收入都统一征收也面临着选择问题。从物业税的功能定位来看，物业税归类为财产税比较合理，因为这比较符合税收的效率与公平。从效率的角度看，开征财产税性质的物业税，有利于促进物业从经营能力差的人手中向经营能力强的人手中流转，从而提高物业的利用率，从公平的角度看，开征财产税性质的物业税，虽然对穷人和富人的物业都要征税，但富人住豪宅要纳更多物业税有利于税负公平。

物业税的征税范围的界定

开征物业税，物业税的征税范围的界定是一大难点。从效率角度看，不分物业性质，对全部物业都征税，物业税的征税范围包括政府辖区内的任何物业，征管效率最高。因为，征管机构不需要花费人力物力去审核物业的性质，不需要区分是征税物业还是不征税物业，征管效率当然高，而在只对一部分物业征税，一部分物业不征税的情况下，征管机构就需要花费很多人力物力去审核物业的性质，去区分是征税物业还是不征税物业，征管效率当然低。而且，将所有的物业都纳入征税范围也有利于堵塞物业税税收收入流失的漏洞，从制度上防范纳税人偷逃物业税。但是，从公平角度看，将所有物业都纳入征税范围，富人和穷人都按相同的税率缴纳物业税，显然有利于富人，不利于穷人，有损税收的公平。若区分物业性质，物业就可区分为住宅物业和非住宅物业，住宅物业又区分为无租金收入的家庭自用住宅物业和有租金收入的非自用出租家庭住宅物业。非住宅物业有区分为经营性物业和非经营性物业。一般说来，无租金收入的家庭自用住宅物业、行政机关、文化、教育等社会公益事业单位非经营性物业不征税，对有租金收入的非自用出租家庭住宅物业、经营性物业则征税。这样，虽然可以做得相对公平一些，但是征管效率必然低下，还会加剧偷逃物业税，而且也并不能必然保证税负公平。因为富人住豪宅不需纳物业税，穷人为了生存，将本来用于自用的物业却用于出租或用于经营以增加收入，却需要纳物业税，显然有失公平。并且还有现有物业和新增物业的区分问题。若对现有物业和新增物业都统一征税，则现有物业已经承担了各种税费，显然不利于现有物业。但是若只对新增物业征税，对现有物业不征税，则显然有利于现有物业，有利于已购物业的先富起来的富人，不利于未购物业的穷人。最好的办法当然是对现有物业和新增物业都统一征税，然后对现有物业中包含的已纳税费在规定的年限内分摊，用当年分摊的税费抵扣当年应纳的物业税，但是，这需要准确测算现有物业中包含的已纳税费并合理确定分摊年限。从我国香港征收物业税的现状看，香港税务条例规定，所有位于香港的土地和建筑物都属于香港物业税的征收范围，但香港税务条例同时作出了优惠规定，豁免物业税的物业包括:(1)政府及领事物业;(2)业主自住楼宇;(3)家、族、堂物业;(4)闲置物业;(5)供商业公司业主作业务用途的物业，如果其应课税物业收益已包括在利得税利润内，或物业有业主自有做商业用途，则该物业可豁免物业税。香港税制中还有一种与物业税类似的差饷，差饷的征收范围是位于香港的楼宇或物业等不动产，不论其是否出租，都应按物业估价署估定的全年租金的一定比例缴纳差饷，很少有楼宇或物业能豁免差饷。政府只是对教育、慈善和福利机构的楼宇给予一定的资助。因此，某种程度上说，差饷倒是真正的物业税。本文认为，从公平与效率角度综合考虑，我国大陆开征物业税，其征税范围应借鉴我国香港地区物业税和差饷征税范围的规定，将所有位于我国大陆的物业都纳入物业税的征税范围，统一按评估机构评估的合理租值的一定比例纳税，同时将出租物业获取的租金并入个人收入征收个人所得税或者并入企业所得征收企业所得税，对现有物业中已纳相关税费在10年内分摊，抵扣当年应纳物业税，10年以后，则不得抵扣。这样做的好处是:(1)有利于提高税收征管效率，税收征管机构不需花费人力物力去核实那些是征税物业，那些是不征税物业;(2)有利于从制度上堵塞偷税逃税的漏洞，纳税人无法将应纳税物业说成是免税物业而偷逃物业税;(3)有利于提高政府机关、事业单位等单位物业的利用效率，在政府机关、事业单位等接受财政拨款单位的预算经费一定的前提下，多占用物业及占用高档物业必然要缴纳更多的物业税，这就从制度上抑制了这些单位不顾实际需要多占用物业及占用高档物业的不合理现象;(4)有利于公平税负，富人的物业和穷人的物业、现有物业和将来的物业都纳税，但富人的物业要缴纳更多的物业税，穷人的物业缴纳较少的物业税，现有物业中包含的相关税费可以抵扣，体现出物业税上穷人和富人的相对公平，现有物业和将来的物业上税负的相对公平。

物业税税负水平的确定

除了部分物业用于经营从而可以获取利益外，对大部分物业来说，都是用于家庭居住。物业本身并不能够产生收益，从而对家庭居住物业征税，必然要从家庭收入中支付，因此，物业税税负水平的高低直接影响到家庭整体税收负担水平，物业税税负水平的确定必须充分考虑到家庭的税收负担能力，从而要求物业税税负水平尽可能低。另一方面，如果物业税作为城市地方政府主要财政收入来源，则物业税必须保持一定的税负水平，以保证城市地方政府必要的财力需求。同时，我国开征物业税是作为目前城镇建设税费制度的替代，开征物业税后，相应取消有关收费。这就要求必须提供目前城市建设中税费实际情况，搞清哪些是合理的税费，哪些是不合理的收费，从而将不合理收费从目前城市建设税费水平中剔除，将合理的税费水平在物业有效使用期限内进行分摊，以此作为物业税税负水平的确定依据。目前，一种观点认为，应将政府向开发商一次性收取的国有土地出让金改为向业主逐年征收物业税，笔者认为，这种观点缺乏基本的理论依据。因为，国有土地出让金是政府作为国有土地所有权的代表将一定时期内的国有土地使用权一次性出售给国有土地使用者收取的使用费，这里，政府凭借的是国有土地所有权而不是依据的公共权力，是一种双方自愿基础上的经济交易行为，而不是强制性的征税行为。因此，国有土地出让金不可能逐年分摊改为物业税。即使是将政府向开发商一次性收取的国有土地出让金改为逐年收取，那也只能是收取使用费而不能称为征收物业税。目前征收的土地使用税和土地增值税也不应并入物业税，因为在政府向开发商一次性收取的国有土地出让金后，再征收土地使用税，实际上是重复征税。在实行土地出让金制度之后，政府再征收土地增值税只能是对最能开发创造提升产品价值行为的打击，而不是对开发者创造产品价值提升土地价值的激励。土地出让金制度使政府应收取的土地价值实际已被提前收取了。在政府出台了土地出让后开发商必须在2年内动工建设的政策规定后，土地价值大多不是因为土地本身因素形成的升值，而是因为市场和开发商的开发建设而引起房价升值。土地上的房屋及其他建筑物的升值并不是因为土地价值的提高，相反，是因为土地上的房屋及其他建筑物的升值而提高了土地价值。土地价值的提高是因为土地开发者创造的而并非土地的自然升值，甚至也不包括因政府投入而导致的环境改善，因为政府在收取土地出让金时已经将这个因素考虑进去了。当初政府出台土地增值税的动因也许是弥补政府首次出让土地时的漏洞，在实行土地出让金制度之后，政府出让土地的行为已经市场化了，政府再对开发商创造的价值额外征税就没有充足的理由了。因此，物业税税负水平的确定不应该计入土地使用税和土地增值税的税负水平。另外，在物业税税负水平的确定上，应区分经营用物业和家庭居住用物业，经营用物业税负水平应高于家庭居住用物业税负水平。经营用物业税负水平不应高于合理估计租值的15%，家庭居住用物业税负水平不应高于合理估计租值的10%。