企业财务论文：当代物业企业的财务浅见

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本文作者：张颖工作单位：北京市建筑设计研究院有限公司

物业管理企业财务管理存在的问题

1.内控体系的建立相对较为滞后"我国物业管理企业的内部财务控制不够规范,还没有完整的财务管理办法遵循"首先没有制定完整的内部财务制度,会形成很多财务漏洞,例如成批领用保洁维修用品,没有做二级台账,临时停车费监控管理措施不到位,固定资产的购置和日常管理环节没有相应的规章制度"其次由于会计基础薄弱,没有按照会计科目及公司生产经营特点分门别类设置明细账科目,造成会计信息不真实,不利于公司真实准确的向业主客户反映各种收费的使用情况"第三由于内部控制不严,还造成企业资金流失或循环不良,例如经营性收人很多是现金收入,有些企业就将这部分资金搞成预算外资金,形成/小金库0;或者对应收款的催收不得力,造成应收款项越积越多"2.成本费用管理不到位"物业管理企业的人工成本是物业管理企业最重要的部分,通常在60%以上,常见的是通过部门来核算工资,区分管理岗位和生产岗位"但实际上,物业公司不同岗位的特点也不同,很难通过一个模式来考察劳动生产率等指标,例如,清洁岗位和维修岗位就有较大的差距,清洁岗位可以通过日清扫次数、面积等指标来考察单个人工的工作效率,而维修岗位的每一件工作各有特点,难易程度,工作量等都不易简单确定,增加了考察工作效率的难度"很多物业企业并未对这些方面加以关注"另外,随着物业设施科技含量和专业性能的增加,以及业主对服务水平提升的需求,越来越多的维修、维护、保养工作需要外包给专业的服务公司,一些小修工程也需要请专业的工程队来施工,这部分传统意义上的间接成本对公司成本分析工作也有很大的影响,并不是传统意义上对生产有促进作用的间接成本,而是与某些直接成本不相容,或者说是有替代作用的,由于近年来人工成本增长迅猛,企业需要仔细考察外包与自己服务两种方式成本多少,是否应当把更多的项目外包出去"3.财务人员水平较低"物业公司不仅有会计、出纳等财务人员,还涉及大量库管、收款员等财务相关人员"有些中小型公司的财务人员水平较低,仅仅满足于日常核算,能够完税,月末出报表,不具有财务管理和财务分析的能力;很多库管及收款员身兼多职,缺乏基本的财务知识,无法主动遵守财务人员基本规范"

提升物业管理公司财务管理水平的几点对策

(一)建立和健全内部财务管理制度健全的财务制度是对企业经济行为和程序的规范和约束"制度不全将造成管理上的混乱、给企业带来重大损失"物业管理公司应根据国家颁布的相关规定,结合自身的经营特点和内部管理要求,制定企业内部财务管理办法,逐步完善货币资金管理办法、资金审批制度、存货管理制度、固定资产管理制度、收费员管理制度、物资采购办法等等;制定相关责任人员的考核指标;财务部门应对小区台账、日常财务资料进行核对;对小区的收人进行检查监督等"做到用制度管人,用制度办事,在财务管理过程中形成有效的牵制制度,各负其责、互相制约,使物业管理企业能够健康有序发展"(二)加强对成本的管理1、强化成本观念"成本控制是企业实现经营目标的重要保证,一个企业对成本的控制能力直接形成企业的核心竞争力,因此,成本的管控非常重要"但是要实现对成本的有效控制,必须对成本有正确的认识,有了正确的观念才会引证出是否有正确的决策和行动"企业要让每一个员工明白成本是如何发生的,每个人都是控制成本的关键"降低成本的核心办法就是培养员工的工作能力和执行能力,使得他们的想法和观念与经营者、管理者一致,而管理层则需制定正确的策略,科学的考核方法,努力激励员工"另外,要实现这一目标,还需要引导好一些观念的修正,如企业中常会出现这样一个观念,就是让财务人员承担控制和改善财务绩效指标的责任"实际上,财务人员只是根据会计记录得出指标数值,当看到指标完成情况时,已经是前方一系列工作完成的结果,而财务人员并不清楚前面一列各环节中成本如何发生,归属如何,归谁负责,占多大责任,对后续或其他成本会产生何种问题以及影响等诸如此类的情况,只能是单纯地就数字研究数字"财务人员要研究作业成本与传统成本核算的关系,积极为企业决策提供数据支持,同时积极配合其他部门如人力资源部、经营部等管理部门进行绩效考核,把其他部门的管理和成本控制进行有机结合起来,才能真正意义上地实现管理上的管控"2、加强预算管理"/凡事预则立,不预则废0,预算是企业经营管理活动与资源配置的标杆与准绳,全面预算主要由营业预算、资本预算和财务预算构成"对于物业企业来说,营业预算和财务预算是其每年应着力制定的预算"全面预算应当体现企业长期发展的阶段性,围绕企业不同发展阶段的目标,设计资产、负债、收人、成本、费用、利润等核心指标"全面预算应当结合企业的业务活动,落实到业务活动的各个环节和各个部门"达到对企业全部资源要素的合理有效配置"3、选择适合的成本管理方法"随着物业企业服务水平的提高,差异化服务的增加,间接成本在物业企业中占据了越来越大的比例,但这些间接成本并不是与企业所有服务项目都有关系,而只是与部分特点项目发生关系,大部分的间接费用服务于维修和保安方面"例如可以采用作业成本法,将间接成本科学有效的归集到产品中去"通常的物业管理包含保洁、绿化、安保、维修、经营等几个主要服务功能,企业可以根据自己的特点将这几部分划分为不同的作业中心"物业企业的资源主要包括人工费、动力费、材料费、外包维修服务费、折旧费、办公费"物业企业的成本对象是以有形的服务合同为载体,以无形的服务把成本分配给各成本对象,在作业成本计算时可以将成本库归集的成本按照成本动因分配到各成本计算对象上"成本作业法可以将间接费用准确的分摊计入成本,有效对投人成本进行科学的划分及分析,将企业整体作业流程理顺"(三)提高财务人员专业水平专业知识和技能,是财会人员从事会计职业的根本"包括完成专业工作所需的基本知识以及完成专业工作所需要的技术和工作能力"企业应定期组织培训,同时要引导财会人员加强自学,努力钻研业务"财会人员要经常学习国家的有关方针、政策、财务制度、财经法规以及企业内部制订的财务管理办法,不断丰富专业理论知识,提高工作能力"物业企业的财务人员需要掌握物业企业的行业特点,熟悉自己企业的经营流程,能够参与经营管理,实行监督职能"计算机的普遍应用,互联网络的发展,使得当今的财务工作几乎完全实现了计算机和网络化,所以物业企业的财务人员也需熟练掌握财务软件的使用,能够实现数据的远程处理、网上支付、网上报税及各种财务信息查询"即便是库管员和收款员等财务相关人员也需掌握一些基础软件的使用技能,能够利用计算机记录、汇总、传输数据"