物业运营论文：高校物业机制与运营概述

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本文作者：翟天任王朝阳工作单位：西北工业大学国有资产管理处

高校物业管理项目的招投标机制设计

（一）项目的边界条件构建高校物业管理项目的招投标机制的首要问题或前提条件是界定边界条件，只有清晰界定边界条件，才能有助于选择出最优的物业企业来运营和管理高校的物业管理项目[5]。高校物业管理项目一般可以分为公寓类物业管理项目、宾馆类物业管理项目、食堂类物业管理项目、园林绿化类物业管理项目、保洁与环卫类物业管理项目等。尽管各类项目存在一定的差异，但基本的原则与边界条件是类同的。具体地，我们将高校物业管理项目的边界条件概括为如下内容：（1）项目的建设时期、建设规模、建设费用、建筑面积；（2）项目的委托管理方式和运营时间；（3）项目对人所要求的权责范围；（4）项目对委托企业物业服务的标准和质量要求；（5）对委托企业的资金、技术、管理能力以及是否具有物业管理资质等相关规定；（6）其他对于特定项目而言的特殊规定等。只有明确高校物业管理招投标的项目和边界条件，才能有助于合理地选择有效的物业运营企业。（二）项目的预评标体系设计在合理界定项目的边界条件后，下面我们将对项目竞标企业进行预评标（即：招投标前期竞标企业资格审查评价体系），对拟中标企业进行初步的筛选。所谓预评标是指高校后勤集团或委托机构编制招标计划书，设定一定的条件，供竞标者填写，并规定竞标者在竞标前上交招标计划书[6]，根据招标计划书以及评价体系（如表1），计算出各个竞标物业企业的得分，并选择一定数量的竞标企业进入最后的价格竞标阶段，一般而言规定3-5个竞标企业。其中，预评标体系构建如下：（三）项目的最后竞标阶段与中标原则预评标阶段是高校选择最优企业来运营和管理物业项目的重要保障，在选择出一定数量的企业进入最后的竞标阶段后，需要规定最后的中标原则，关键解决在一定的运营期间内，委托运营的价格如何确定。一般地，从竞标理论出发可以选择第一价格公开竞标、第一价格密封竞标、第二价格公开竞标、第二价格密封竞标[7]。为了能在预评标合格的企业中选择出运营价格最高的企业，又降低其他竞标企业对竞标企业A的影响，笔者认为选择第一价格密封竞标更为合适。所谓第一价格密封竞标，是指投标企业将对高校物业管理项目的报价通过密封的方式（比如说装置在密闭的信封中）分别报价，并告知高校相关机构，高校相关机构根据报价高低选择出最高报价的物业公司。可用模型表示为：在第一价格密封竞标中，每个投标企业递交一份密封的报价bi，并且给定这些报价，回报为：其中，xi为投标企业i对该项目的期望价值。假设投标企业j≠i，这里不妨设i=1，那么可以假设j≠1遵循对称、递增且可微的均衡策略βI≡β。假设投标企业1收到一个信号，X1=x（X1为投标企业1对该高校物业管理项目给出的价值，即该物业企业赢得该项目所愿意支付的最高价格），报价为b。只要他递交最高的报价，即只要maxi≠1β(Xi)＜b，投标企业1将赢得该物业管理项目。由于β是单调递增的，所以maxi≠1β(X1)=β(maxi≠1X1)=β(Y1)，其中，Y1≡Y1N-1，表示N-1个价值中的最大值。只要β(Y1)＜b，或者等价地，Y1＜β-1(b)，投标物业企业1将获得该高校物业管理项目的委托运营权。

创新高校物业管理项目运营管理的必要性分析

在将委托管理服务权授予给最优物业企业后，需要从两个方面提高高校物业管理项目的服务水平与管理水平，其一为物业企业自身的管理水平、监督机制与评价体系的完善与实施；其二为高校行使甲方监管部门对物业企业的监督、考核。两者相结合是创新高校物业管理项目运营管理模式的重要途径[8]。具体而言：现有高校物业管理项目中存在的主要问题有通过行政授予制、邀标等方式选择委托运营物业企业，这不利于公平竞争，同时也不利于最优物业企业的选择。同时，一些高校的物业管理制度缺失或不健全也是一些高校物业存在无序经营、约束性差的重要原因。此外，高校物业管理具有特殊性，而运营企业多为混业经营企业，缺乏高校物业管理经验。如：沈阳某高校通过物业出钱建设食堂、学生公寓来解决投资难的问题，并将50年的经营权卖给物业企业，但该物业企业缺乏高校食堂运营能力，从而导致食堂饮食价高质差的局面，后来学校不得不高价提前收回食堂。从经济学角度来看，专业化经营更有助于效率提高，但该项目并未通过竞争方式选择出合适的企业。综上所述，现有高校物业管理项目中所存在的诸多问题亟待解决，而重要的解决路径在于创新高校物业管理项目的运营管理模式。

提高高校物业管理效率的对策建议

（一）将招投标作为选择高校物业管理项目市场化的基本方式在市场化改革的背景下，在竞争领域涉及经营权或产权转让项目，一般应该在公平的市场竞争环境中，通过可实施的招投标程序来选择高校物业管理项目的委托运营企业，引入企业竞争机制[9]。目前一些高校为了提升学校宾馆档次，解决学校运营连年巨额亏损的局面，通过公开招投标的方式，来选择物业企业。显然这种做法是可行的，有助于提升学校的绩效，同时有利于提升学校教职员工与学生的福利。因此，可将学校内非教学科研类管理服务工作进行市场化，并通过公开招投标的方式，来选择最优的物业企业委托运营。（二）建立与完善新型高校物业管理组织结构现有高校物业管理结构多在完成委托运营合同中的目标前提下，由物业企业单独管理，这有助于物业管理结构的单一化与可实行性，但由于物业企业所掌握的信息有限，因此并不利于物业管理组织结构的发展以及高校物业管理项目的运营[10]，为此，笔者认为合理的高校物业管理组织结构应该是以物业企业人员为主体，同时需要建立起高校物业管理监督保障机构，可由校方财务、国资和计划等部门相关人员组成，同时设立教职工、学生监督岗位与评价岗位，对高校物业服务项目的落实情况进行监督，对委托的物业管理服务企业的工作绩效进行评价，由高校业主委员会组织年度考核评等，以此推动高校物业管理服务保障工作的高效运行。（三）构建高校物业管理系统职工的竞争上岗与良性竞争机制高校物业管理系统的职工分为管理层与业务层，业务层多为临时聘用的职工，缺乏必要的保障措施，同时由于管理层人员较少，变动可能性小，因此如何设计合理的机制，来调动管理层与业务层人员的积极性成为形成和谐的工作氛围的重要前提[11]。鉴于此，笔者认为可以通过业绩考评体系，对管理层在一定时期内（如半年或一年）的业务管理水平进行综合考评，并依据评价结果以及公开投票决定下一个工作年度或任职期间的各部门负责人，从而形成良性竞争的环境，不断提高高校物业管理水平和效率。本文对高校物业管理项目的招投标机制以及针对如何提高高校物业管理项目的运营水平提出可实施的运营管理政策建议。在市场化改革的背景下，通过招投标来选择高校物业管理项目的委托运营企业已经成为必然趋势[12]，笔者提出在合理界定高校物业管理项目的边界条件基础上，依据经济指标、技术指标和管理指标3个层次共10个指标，并规定各指标的得分范围，进而确定各个投标企业的得分，并综合考虑高校自身需求和投标企业条件，选择出3个左右企业进入最后的招标过程，在最后确定物业管理企业时，依据最高价格者中标的原则，通过第一价格密封竞标模式来选择出最优的物业管理企业。笔者基于现有高校物业管理中存在的诸多问题，释析出创新高校物业管理项目运营管理是十分必要的，并从将招投标作为选择高校物业管理服务企业的基本方式、建立与完善新型高校物业管理组织结构、监督机构以及构建高校物业管理系统职工的竞争上岗与良性竞争机制三个方面以此提高高校物业管理的运行效率。