物业发展论文范文10篇

本文作者：黄闯工作单位：南阳师范学院

城市社区物业管理行政化的主要原因

1.社区业主缺乏合作能力导致集体行动困境社区物业管理的强势行政化行为是与社区业主的弱势地位相对而言的。社区业主之所以处于一种相对弱势地位，则是由于社区物业管理方与社区业主之间地位的非对等性，与组织化的物业管理方的强势行为相比，缺乏共同体意识的原子化社区居民则处于一种相对弱势地位。一方面由于社区居民之间本身缺乏有效的合作能力，其无法对社区物业的行政化行为进行有效的监督。另一方面社区居民即使能够合作，但在合作的过程中也容易产生搭便车的问题导致集体行动的困境。正如美国学者曼瑟尔•奥尔森所说，“如果一个集团中所有个人在实现了集团目标后都能够获利，由此也不能推出他们会采取行动以实现那一目标，……有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”[4](P2)。对于社区物业管理方的行为直接损害了社区业主利益，社区居民很难形成合力共同维护其利益。因为在多元产权构成的利益共同体中，成员越多、规模越大，每个委托人分享的份额就越小，多元产权主体搭便车的倾向就越严重，一旦出现搭便车的个体行为，就会带来群体共同意志的瓦解和集体行动逻辑的混乱。除非一个群体中人数相当少，或者除非存在着强制或其他某种特别手段以促使个人为他们的共同利益行动，否则理性的、寻求自身利益的个人将不会为实现他们共同的或群体的利益而采取行动。[5](P106)如果社区业主对物业管理方的行为不能形成任何的压力，这就进一步强化了物业管理方的行政化行为。2.社区居民需求多元化导致社区利益分化随着住房体制改革的不断深入推进，现在城市的物业小区都是由不同社会地位、不同工作单位、不同工作性质的异质性社会成员构成，社区居民的需求更加多元化，他们对社区共同利益的认知和保护能力也是不同的，因此在面临着社区物业管理方不当行为时的反应也有所不同的。一方面，社区业主购房住房的动机是多元的。社区业主购买住房可能是投资升值，也可能是自住，社区居民购房的动机不同导致社区居民很难建立起相似的共同利益。对于居住在社区里暂时租客与长期使用者，以及自住业主与投资业主来说对社区利益的需求都是不一样的，只有居住在社区内的真正业主才会关心社区的公共利益。另一方面，社区居民收入水平不同。收入水平的分化导致对于社区提供服务的需求也是多元的，对于收入水平较高的群体由于喜欢高品质的生活，能够承担较高的收费；而对于收入较低的群体来说则喜欢收费较低的服务项目。社区内不同群体利益的分化已经是一个不容忽视的事实，社区内居民行为取向的多元化无助于遏制物业的行政化。3.社区物业产生过程异化社区物业关系的运行逻辑是，城市居民向房地产开发商购房后成为业主，通过召开业主大会产生业主委员会作为自己的自治机构，业主委员会根据业主大会的决定代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同，将物业管理业务委托给物业管理公司，物业管理公司向业主提供各种物业管理服务，业主则需要付费来购买物业管理服务。也即说社区物业管理应该是社区业主委员会根据业主大会的决定聘用，而实际上社区业主以及业主委员会很难对其施加任何的影响。[6]因为大多数情况下物业管理方作为一个既定的事实而存在被社区业主所接受，从一开始就确定了业主和服务方之间的不平等关系。[7]在现行制度安排下,一旦购房者决定购买开发商的房屋,他个人就已经同意接受了开发商主导的物业服务。[8]因为根据2007年修订的《物业管理条例》第三章第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这里看似在保护业主的权利，其实也在一定程度上限制了业主选择物业的自主权，只能被动接受社区物业管理提前存在和介入社区管理的既定事实。这也使得部分根本就不具有任何资质的物业管理公司堂而皇之的作为一个既定事实对社区物业进行管理，进而在心理上强化了其处于强势地位的事实。4.政府及相关部门监督管理职能缺失社区物业管理行政化的一个重要的诱因在于政府及相关部门职能的缺位，政府及相关部门并没有对社区物业管理中的不当行为进行有效的监督管理。在社会转型过程中国家、市场、社会三者之间权力再分配的不对称性决定了社区物业关系中的权力博弈是力量对比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相关职能部门的监督管理对社区的和谐发展显得异常重要。根据现行法律法规规定，县级以上房地产行政主管部门的职责是对房地产行业和物业管理行业进行行业管理和监督。而在现有的房地产市场乱象频出没有能够有效治理的情况下，政府并没有动力去监管基层社区的物业管理的一系列不规范行为。[9]由于物业管理公司并非纯粹的市场化运作，而是掺杂着一些行政部门和利益集团的利益，导致相关政府主管部门并没有能够及时纠正问题，相反由于其纵容行为进一步强化了社区管理方的行政化行为。虽然小区业主的维权意识在不断高涨，维权行为不断出现，但是如果每一次正当的维权行为得不到政府的积极参与支持，维权行为就很难得到好的社会效果。如果政府部门能够及时纠正社区管理中存在的不当行为以及对于社区居民反应的问题能够及时回应，就能弱化物业管理方的权力过大等行政化行为，减少社区范围内的各种纠纷，构建良好的社区公共秩序。

促进城市社区物业管理良性发展的对策

社区物业管理作为社会化、市场化的管理行为，对于城市住宅小区的日常管理和维护，对于改善人居环境、稳定社会治安、促进和谐社会建设方面发挥了重要作用。但在管理过程中存在的行政化管理行为，不但与我国基层社会管理机制创新背道而驰，而且还影响了社区物业治理的绩效，导致社区业主无法享受基本公共服务，降低了社区居民的满意度，甚至导致各种群体性事件的发生。因此必须采取有效的措施化解社区物业管理中的行政化倾向，维护社区业主利益，促进基层社区和谐稳定发展。1.建立和完善城市基层社区自治组织在城市基层社区管理范围内主要存在两大社区自治组织，社区业主委员会和居民委员会，它们作为基层社区自我管理自我教育自我服务的自治组织，可以部分消减物业公司与社区业主之间权力的非对称性，对于基层社区物业管理的行政化行为有着一定的抑制功能。但在当前社区业委会和居委会面临着一系列的困境导致其并没有能够发挥其应该具有的功能。对于业主委员会来说，它们面临的问题有：首先，在部分的物业小区内，根本就不存在业主委员会。业主委员会的成立需要一定繁琐的程序，如果缺乏社区物业和相关部门的支持，社区业委会的成立将是一个漫长的过程。其次，业主委员会的日常运转增加了社区业主的经济负担。业委会作为业主们的自治组织，其日常运转经费来源于全体业主的缴费，这无疑增加了业主的经济压力。如果业主不愿意缴纳费用，业委会则根本无法正常运转。再者，即使存在业委会，但业委会内部利益的分化可能导致其根本不能维护业主的共同利益。因为业主和业主委员会是一种委托关系，在这种关系模式下，由于信息不对称，委托人难以对人的行为决策进行全面的、彻底的监督和约束，于是就存在一个人的“道德风险”问题。而且，在一个社区内有诸多的业主，业主委员会在履行职责的过程中，其所有权的主体并不是单一的，而是多元的。这些多元主体之间既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具体的事务处理过程中，就很容易出现利益上的纷争。[10]正如有关的研究显示，当前业主委员会存在五大难题：业主大会召开难、业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难以及对业主委员会及其成员监督难。[11](P295-300)所以在当前的现实困境下，为了减少社区物业管理方的行政化行为，在不断建立和完善社区业主委员会的同时，可以通过不断完善社区居民委员会的功能消解社区物业管理方的利益冲动。因为社区居民委员会作为一个既定的维护社区居民利益的组织具有较强的合法性和权威性，其具有足够的权威能够协调社区居民与社区物业管理方之间的纠纷，维护社区各方的利益。当然社区自治组织的存在并不是一个与社区物业管理公司的对立性存在，而是通过多元合作式的治理共同维护社区相关利益方的利益，维护社区物业可持续性发展。2.加强城市物业社区共同体意识建设社区本应是居民的生活共同体，本应是邻里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中难有交叉汇集，加之居民的社会地位、教育和职业经历亦各不相同，故难有情感交集，难以形成共同意识。[12]因此加强物业社区共同体精神建设，增强社区居民的认同感是促进社区物业良性发展的重要措施。一方面需要增强社区业主的主体性意识。物业小区是业主的小区而不是物业公司的小区，物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。[13]另一方面需要加强社区居民之间的互动和参与，增强社区居民之间的了解和信任，构建具有社区特色的社区文化，增强社区居民之间的认同感和归属感，最终使得居民小区真正成为亲密无间、守望相助、出入相友的和谐物业小区。3.加强政府及相关部门在社区物业治理中的责任首先，规范社区物业管理者的准入资格和退出机制。一方面要完善社区物业的准入机制，加强社区物业管理人员队伍建设，提升社区物业管理人员素质。对于没有物质管理资质的企业在社区中的存在，相关部门应该采取严查的方式禁止其进入。另一方面要完善社区物业退出机制。如果社区物业管理中存在一系列不规范的行为而且不能及时更改就要取消其相关的资质。其次，规范社区物业管理者权力，加强对社区物业管理监管。虽然社区居民有着强烈的社区物业管理需求，但由于社区物业管理方不当的管理服务行为弱化了社区居民的物业需求，而且导致物业和业主在许多情况下成了势不两立的对立面。因此为了社区物业管理的可持续发展，政府及其相关部门要规范社区物业管理者的权力，加强对社区物业监管，规范物业管理企业的收费行为。而且由于社区物业管理是一个低技术含量的低端行业，其所需的劳动力并非高端人才，这就决定了物业管理的人工成本是低廉的，物业管理不能是也不能被允许是暴利的行业，[14]因此，政府要严格禁止社区物业管理中存在的暴利行为。再者，畅通社区物业居民的利益诉求表达渠道，充分发挥居民委员会在社区物业管理中的监督作用。政府及相关部门对于社区业主提出的问题应该给予及时回应，做好社区业主和社区物业管理方之间的沟通，防止问题的不断累积导致突破业主的心理防线，增加问题解决的难度。最后，完善社区物业管理的财政税收支持。虽然社区物业管理采取的是市场化运作方式，其在运作过程中有着强烈的经济利益冲动。不过由于社区物业的管理行为是一个有着明显正外部性特征和社会效益的管理行为，正如有学者指出：实施物业管理对物业直接相关者———物业所有者(或称业主)和房屋使用者有价值，对其他相关者也有价值。如果物业管理的投入完全由物业直接相关者承担，其他相关者所获得的价值便构成了物业管理的外部性。外部性的存在，影响了物业管理投入者的积极性，进而影响物业管理的生产和消费循环。[15]因此，在管理的过程中为了减少其经济利益属性与社会利益属性之间的冲突，社区物业的管理行为不能等同于单纯市场化行为，政府应该对其给予一定的财政税费优惠政策，鼓励支持其向良性方向发展。

[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。

[关键词］物业管理发展阶段趋势展望

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

（一）1991年至1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

内容摘要：本文认为工矿企业的物业管理要有自己的的发展模式。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石化行业的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。

关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。

1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有内容摘要：本文认为工矿企业的物业管理要有自己的的发展模式。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石化行业的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。

摘要：物业服务的标准化发展不仅有利于提高企业各部门之间的工作效率，而且可以提升企业的业务水平，基于此，本文首先说明了物业服务企业标准化发展的总体思路，然后重点分析了物业服务企业标准化发展的具体策略，以便可以进一步提升物业服务企业的工作水平。

关键词：物业服务企业；标准化；发展策略

改革开放后我国的社会主义经济的发展取得了巨大的成就，人民的生活水平也得到了显著改善。在这样的大背景下，不同类型的物业项目也纷纷走入了人们的生活当中。人们在对物业项目进行消费的同时，也对于物业服务的质量提出了很高的要求。这就对物业管理人员提出了不小的挑战，为应对外部环境的需求，他们需要加强并不断改善对于企业的宏观与微观管理。其中对物业进行标准化管理无疑是一道良方。通过标准化的管理理念与手段，不仅可以促进企业效益的提高，也为企业的长远发展打下了坚实的基础。所以，物业管理人员应当通过多种手段，来促进物业管理标准化水平的提升，提供更加优质与专业的服务。

1标准化在物业服务中的重要性

1.1有利于提高物业服务企业各部门的工作效率。物业管理部门，在日常的工作中，需要经常与其它部门进行分工与协作。如何进行有条不紊的合作，保证整个管理过程的高效运转，就成为了管理人员的工作重点。通过标准化的管理模式，无疑可以很好地应对这样的难题，通过明确的规章制度与标准化操作，可以有效地避免互相推诿、效率低下的情况出现。1.2有利于提升物业服务企业的业务水平。物业管理的质量需要通过一定的标准进行约束。所以，物业企业应当通过多种手段，来降低出现质量问题的因素，达到提升管理质量的目的。

2物业服务企业标准化发展的总体思路

本文作者：汤鸿黄安永朱新贵工作单位：三江学院土木工程学院

中国物业管理行业可持续发展面临主要问题

经过近30年的努力,物业管理取得了巨大的发展,逐渐得到了广大人民的认可和支持。然而在其发展过程中也出现了诸多问题,通过综合,我们不难发现我国物业管理行业发展所面临的问题主要表现在以下几个方面：1、物业服务企业的专业化程度不高目前,我国物业管理行业仍属于劳动密集型行业,随着管理规模的扩大,服务人员也越来越多,但其中多数来自下岗转岗职工,高素质人才严重缺乏,高学历人员占据行业人数比例太小,造成从业人员整体素质不高。2、“质价不符”导致物业服务满意度较低围绕着物业管理质价不符的矛盾迅速上升,业主对物业管理越来越不满意。随着业主的消费权益及参与意识的觉醒,要求物业管理质价相符、物有所值。但是,广大业主对物业管理不了解,不清楚物业管理应该做什么事情,做到什么程度达到什么标准,许多物业管理企业也不清楚自己该承担什么责任,服务到什么程度的服务标准不清楚。3、物业服务收费难且不规范从物业管理产生的那天起,“物业服务收费难”就一直困扰着物业服务企业,造成物业管理收费难的原因是多方面的,如：物业服务企业服务质量不到位；规划建设环节遗留问题,业主存在侥幸心理；国家法律不完善、政策落实不到位等等。另外,物业管理收费还存在不规范行为。尽管国家颁发了《物业服务收费管理办法》,但是各地物价主管部门没有严格实施,当地收费标准又不见出台,服务收费没有做到有章可循,由此导致物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。4、业主委员会作用未完全发挥作用由于业主大会和业主委员会组织建立难度大、业主委员会运作缺乏经费保障、业主委员会的人员素质得不到保障、对业主委员会缺乏有效的监督等原因,导致多数业主委员会的运作效率比较低,有效作用发挥不够,少数业主委员会行为尚不规范,有乱作为情况。业主委员会作为业主自治组织,形式松散、责任重大,未能与物业管理的发展同步成长起来,业主自我管理、自我约束机制尚未形成。5、物业管理的招投标市场运行机制不完善当前全国各地大城市基本建立物业管理招投标市场,开展了一些物业管理项目招投标。但从实际效果及外界反映,并未达到国家颁布的《招投标法》的目的。主要表现在：物业管理招投标普及率不高,行政领导、企业单位干预大；物业管理投标市场化程度不足,暗箱操作,压价不正当竞争时有发生；招投标投入的人力、物力、财力太多、成本太高,对微利服务企业压力过大,企业缺乏积极性；物业管理招投标示范文本缺乏,一些单位不规范定位,使物管招投标缺乏公平、公正性。

中国物业管理行业未来发展的趋势

1、本行业发展的必然趋势,但许多地方的物业服务普遍存在监督缺失、质量无法保证,出了问题物业服务公司与外包单位互相推诿,逃避责任；专业化市场的培育、专业机构的成长也需要很长一段时间。综上所述,未来一段时间内,将是一体化与专业化并存的局面。2、服务由粗放式向菜单服务转变、由单一服务进入到设施管理随着人们生活水平的提高和物业管理意识的增强,人们对物业管理提出了更高的要求,菜单式服务应运而生,这种方式扩大了业主的自主选择权,业主可以按照个人的需要和承受能力选择服务项目,物业服务也将更为人性化、个性化,并且随着设施管理传到中国,未来中国的物业管理也将步入设施管理时代。3、物业管理师开考,准入制度实施对我国物业管理的影响物业管理师制度对我国未来物业管理模式影响：品牌企业将高度重视物业管理队伍的人数和质量；物业管理师可以注册物业管理公司,担任企业领导；物业管理师作为职业经理人,接受物业管理企业的雇佣,从事专业物业管理活动；物业管理师可以以自由人的身份,合伙注册“物业管理师事务所”；物业管理师可以专业人士的身份,受雇于业主委员会。4、《物权法》实施将会出现业主大会资质管理,并从社会上聘请专业化公司实行管理从2007年3月通过的《物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理“的规定可以看出法律既允许业主自行管理也允许委托物业服务企业或其他管理人管理,这就会产生不同的管理现象业。主通过业主大会和业委会委托各专业公司管理,也可将物业管理委托给小区内拥有物业管理相应职业资格的业主进行管理。当然,还可将各项管理服务委托给专业物业管理公司。5、政府将会进一步加强对物业管理规范和引导,品牌化、专业化特色服务凸显物业管理是城市管理中的重要组成部分,它关系千家万户的切身利益,关系到社会的稳定、公共物业安全、秩序以及城市的发展。而物业服务公司又是一个的特殊的民事主体,它一方面根据服务合同对业主提供相应的公共服务,另一方面还担负着对公共物业安全及秩序进行监管的职能,而且是全体业主所应承担的社会责任在法律意义上的一种转换。业主与物业管理服务公司也不可能独立处置或面对因这种公共管理而产生的关系或后果,政府不可能也不应该置身干事外。政府应利用法律规范与行政监督等方式推动物业管理沿正确方向发展。通过立法明确双方的权利与义务,加强对业主委员会、物业管理企业以及物业使用与维护的监督和管理。这样物业服务企业在发展中将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变,这就驱使一些物业管理服务企业向品牌化企业的方向发展,品牌就变成了企业争夺市场的重要手段。以品牌争客户的时代到来,将使物业服务企业合小为大,合弱为强,做响品牌,形成一批骨干企业,引领行业发展。综上所述,我国物业管理行业自1981年诞生以来,取得了有目共睹的成绩,对社会、经济、环境作出了突出的贡献,在我们的生活中扮演着越来越重要的角色。但不可否认,物业管理发展道路上还存在着方方面面的问题,制约着行业获得更大的突破与发展。但这是在中国市场经济发展过程中出现的问题,是前进中产生的,随着中国经济的发展,社会的进步,人们思想道德与法治水平的提高,这些问题必将会得以解决,中国物业管理行业将不断发展壮大,进入良性的可持续发展的状态,成为国民经济中的“朝阳行业”。

一、物业管理概述

(一)物业管理的含义

从广义上讲，物业管理包含物业管理法律、法规，物业公司的服务活动以及房地产发展、租赁、销售及售租后服务等内容。从狭义上讲，是指专业化的物业管理企业受物业所有人(即业主)或其承租人的委托，以商业经营形式，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，对房屋及其相关设施、居住环境、安全保卫等进行专业化维护和管理，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。物业公司的服务活动包含楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护、安全保卫、清洁卫生、绿化等内容。我们通常所说的物业管理，指的是狭义上的物业管理，即物业公司的服务活动，强调的是服务。它具有以下特点：

1.物业管理的对象是完整的物业，指己建成、验收合格、己投入或即将投入使用的物业。其管理规模和类型，可以是一个单元或套房，也可以是有几千个单位的大型物业。

2.物业管理服务的对象是人，即物业使用人，包括业主、同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

3.物业公司与业主是雇用关系。业主是雇主，物业公司是被雇用者。

从1981年3月深圳成立全国第一家物业管理公司开始，20多年来，物业管理在我国已取得了很大的发展。物业管理作为一种新兴行业已初露端倪，其行业地位正在逐步上升。目前在物业管理市场化成熟度最高的深圳，物业管理的品牌已初步形成，物业管理的品牌时代已基本到来。就全国而言，全国性的物业管理品牌虽然尚未完全形成，物业管理的品牌时代尚未到来，但它却以加速度方式进行快速演进。预计再过10年，全国性的物业管理品牌格局就会形成，全国性的物业管理品牌时代就会到来。

项目管理者联盟文章

一、中国物业管理走品牌化发展之路是物业管理发展的必然趋势项目经理博客

1．物业管理市场化将促使物业管理走向品牌化发展的道路项目管理者联盟文章

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物业管理从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化和市场化管理，其最终本质和结果就是进行市场化管理，也就是要利用市场经济要素对物业管理资源进行优化配置，从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。实行物业管理市场化，必定要引入市场竞争机制，通过激烈的市场竞争促使企业优胜劣汰，逐步形成品牌化企业，促进物业管理企业走向品牌化发展的道路。一般情况下，市场经济的最终结果就是企业发展的品牌化，物业管理企业当然也不例外。

——在美佳物业伟柏花园管理处的实习报告

今年一月十八日下午开始，我在美佳物业伟柏花园进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。

我所实习的美佳物业管理有限公司，隶属于香港沿海绿色家园集团。目前，该公司拥有员工近1500人，在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米，管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一。伟柏花园由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理处员工26人，其中：管理人员6人。

回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

1我国物业管理面临的主要问题

就像买电器一定关心保修一样，物业管理作为商品房售后服务的重要作用已越来越被人们所重视。可近年来，物业管理在实际工作中，其市场现状难以令人满意，存在的问题主要表现为：

（1）物业管理发展不平衡。

由于对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前我国的物业管理，覆盖仍然偏小。据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积836465万平方米，实行物业管理的102035.68万平方米，实行物业管理率仅为12.2%。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。

（2）专业人才的匮乏影响着物业管理行业向高水平、深层次发展。

物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员，他们缺乏专门的知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多个岗位工作的复合型人才少；初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。大家渐渐认识到物业管理除了专业技术知识之外，还需要学习法律、经营、心理学等多门学科，为了行业的高质量发展，人才的培训和培养势在必行。

编者按：本文主要从我国物业管理现状；物业管理的发展对策进行论述。其中，主要包括：业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾、业主与物业管理公司的效用目标不一致、物业公司虽然到处说自己亏损严重、开发商遗留问题多、物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展、物业管理市场化程度低、物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养、贯彻落实《物业管理条例》,出台配套法规、加强员工培训,全面提高从业人员素质、逐步提高物业管理的科技含量,促进行业的可持续性发展、我国入世为物业管理提供了新的发展机遇等，具体请详见。

内容摘要:目前,物业管理在我国取得了一定的成绩,但也面临着一系列的困难。这些困难涉及了物业管理的方方面面,物业管理公司应认真分析这些困难产生的深层原因,努力找出适合我国物业管理发展的新路子,摆脱困境。

关键词:物业管理困难发展对策

多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。

一、我国物业管理现状

业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾。业主管理委员会在物业管理中占重要地位,然而由于我国目前有关物业管理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定,导致业委会的运作困难和操作的不规范。而且业委会的成员又有各自的利益,他们可能因为私利,在物业管理中发挥的效用难以定夺。原因在于,业主与物业管理公司的效用目标不一致。因此,在争论物业管理诸多问题时,更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则,它根本代表不了业主的利益,不可能对物业公司实施有效监督。当物业管理公司和业主有矛盾时,难以力求公正,混乱局面很难避免。