开发市场定位策略及实例解析

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关键词：景区开发市场定位目标市场

内容摘要：本文在分析景区开发市场定位步骤的基础上，根据资源单体和资源组合所能开发的产品进行实例分析，以找出真正有价值的市场定位。景区开发前的市场定位非常重要，而学术界并没有给出具体的技术方法。

景区开发前市场定位的作用

近年来，随着大量资金涌入旅游行业，我国很多旅游资源得到了开发。然而，很多景区的盈利状况并不尽如人意，其主要原因是开发商和规划专家对景区的市场定位重视不足，缺乏正确的市场定位方法。多数开发商将规划与营销相分离，即使有一些人重视市场定位，但是由于没有掌握相应的市场定位方法，致使思维局限性太强。大部分的景区规划都是在休闲、观光等主流旅游市场内定位，很少有能够打开思维，跳出旅游看景区营销的。而近几年旅游涵盖的内容越来越广泛，那些产生营销奇迹的都是跳出传统旅游思维的景区。新景区在开发前进行准确的市场定位，具有以下作用：

首先，开发前做市场定位，可以明确开发重点和顺序。在开发前不先确定目标客户群，很容易犯“品质高的资源优先开发”的错误。但如果某单体资源在本景区品质最高，比较竞争景区同类型资源处于劣势，最好不要重点开发。明确市场定位之后，就可以明确哪些是重点，哪些是次重点。

其次，整体产品容易形成统一风格。最常见的景区开发是各种类型的人群都要照顾到，好像人人都能满足，实际上是谁都没有得到充分满足。如果在开发前确定目标顾客，整个景区就主要为这类人群开发，这样产品对这一特定人群的吸引力就会增强，从而取得良好的市场效果。

最后，各功能分区能够匹配。现在的规划开发主要依据地形地势来设计各功能分区，却忽视了景区目标客户群的诉求。这表面上是规划时各功能区没有匹配的问题，实际上是开发前没有对目标顾客进行明确定位。

相关研究概述

本文所说的市场定位是指为景区寻找能够给景区持续带来利润的客源市场类型，并以此明确所要开发的产品类型，通俗地讲，就是明确为哪些人提供何种产品。

学术界已认识到市场定位的重要性，但是如何定位，相关研究较少。

杨振之在《旅游项目策划》（清华大学出版社，2007）一书中提出目标客源市场定位有四种类型，然后写到“选择合适的细分市场通常要考虑以下几个因素：各细分市场的大小、增长率、变化趋势和竞争态势；各细分市场的进入门槛和收益状况；各细分市场间的相互联系和竞争；旅游吸引物的特色、规模和等级；目标吸引物及其他吸引物之间的空间联系和空间竞争等”。可以看出，这里只是提出了如何选择细分市场，并没有谈到怎么做出细分市场集合。

禹贡和胡丽芳在《旅游景区景点营销》（旅游教育出版社，2005）一书中提出景区在具体选择目标市场时，要考虑“景区实力和竞争格局、产品特性及生命周期、市场营销环境”三个因素，并没有给出可供景区管理人员实践的指导步骤。

景区开发前市场定位的步骤

新景区在开发前做市场定位应按照以下步骤进行操作：

（一）资源调查与评价

按照现代营销理论，应该先做市场调查，看消费者需要什么，然后决定生产什么。但是旅游业有其特殊性，一个景区所能生产的产品是有限的，主要受到景区内资源的限制。正确的思路是先分析自己的所有资源能够生产出哪些产品，再看哪些产品有市场竞争力。这个步骤要注重无形资源的开发。

（二）列举产品类型并区分等级

在正确调查与评价景区所有资源的基础上，先从单体资源开始看可以开发出哪些产品，然后再把各种资源进行组合，看还可以开发出哪些产品。将所有的产品类型一一列出来，并客观地对其等级进行评价。此时要对资源进行全面认识，尤其要注意其联想意义，才能开发出尽可能多的产品。

（三）与竞争对手对比分析

一般来说，一个景区可以开发出很多产品，但并不是所有产品都要推出。

首先要把可以开发的产品和竞争对手进行比较，分析哪些产品具有竞争优势。其次要知道不同产品的竞争对手是不同的。要看自己的产品能够满足哪些消费者的何种需求，目前满足这些消费者这种需求的产品是什么，然后与其进行比较。

（四）选定目标市场

1.空白市场。目前还没有满足特定区域特定消费者特定需求的产品出现，自己做出来后独一无二，这种市场当然可以开发。比如海边沙滩和大海浪对于内地城市居民都极具吸引力，但是时空距离导致很多人无法体验这种乐趣。这里要注意考虑以下三点：一是市场容量是否足够大；二是进入壁垒如何；三是消费者的消费行为是否具有重复性。很多内陆城市的海洋世界刚开业时都是人山人海，很快就门前冷落，主要就是因为观赏行为的重复性不强。

2.市场上有竞争对手，但自己产品有优势。只要让目标消费人群知道自己的产品比竞争对手更好，具有独特的竞争优势，即可取得理想的市场反应。这里要注意研究的是，从竞争对手那里抢夺市场份额，对手会有什么反击方法，应该采取什么应对策略。

3.市场上有竞争对手，自己的产品没有优势，但市场足够大，尚未得到完全满足。旅游开发初期，由于景区不多，投资者要注意的是本需求市场的持续时间、本次投资的回收期、潜在进入者的壁垒等情况。如果市场需求只能持续一段时间，而本次投资回收期又较长，那么不适宜投资开发。

因此，在景区开发之前，必须要先做市场定位。以上三种类型的市场，进入之后将其选为目标市场，接下来就是要对目标消费群进行市场调研，有针对性地开发和包装合适的产品，来满足消费者的需求。

景区市场定位实例分析

笔者曾经参与了河南郑州市郊临水石榴园开发规划，委托方想做成一个园林型的农家乐。经过各种比较分析，认为如果开发周末休闲市场，景区不占优势。但是考虑到国人关于石榴的联想，结合园区优美的风景和完善的餐饮服务体系，可以开发喜宴产品。

郑州市每年就有6-7万对新人结婚，整个郑州婚庆市场每年消费达到20亿元人民币。针对婚宴市场而言，一般每家婚宴从十几桌到五六十桌不等。假如以每天婚宴两家定40桌、每桌消费1000元计算，则每天婚宴收入为4万。每年婚宴以30周60天计算，就有240万的营业收入。

婚庆市场中的竞争对手是市内酒店。相比较而言，景区劣势是交通不便，但优势也很明显，景区的果林、水库、沟壑等景观给新人及宾客带来的附加利益是市内酒店不能比拟的。