房产监管论文：小议成品房监管体制的缺陷

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本文作者：白冬梅工作单位：三江学院

我国成品住房的发展沿革

在我国商品房交付存在毛坯房与成品房两种类型并存的状态。过去之所以会出现毛坯房，主要是福利分房时代的产物。当时，房屋的建造成本均由国家承担，限于财力，国家不可能给所有房屋都装修。当时，一级、二级房屋的交房标准都是水泥地面、水泥墙裙。随着人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求也逐渐提高。虽然当时分到手的房子产权并不属于自己，但人们通常会在拿到房子之后，打掉原先的水泥墙裙、水泥地面等，重新装修。后来，有人提出干脆以毛坯房交房，以免造成浪费。在福利分房的制度取消之后，这种以“毛坯房”交易的习惯却沿袭下来，这造就了今天毛坯房占领大部分商品房市场的现状。上世纪九十年代，伴随着我国住房制度的逐渐改革，市场逐渐认识到了发展“成品房”的重要性。1994年，原建设部印发了《住宅工程初装饰竣工验收办法》，其目的是“为了满足住户对住房再装饰的要求，克服由于家庭装饰管理薄弱造成的房屋结构破坏、影响使用功能、妨碍邻近居民生活，以及大量浪费等”；1999年国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》中提出“加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”；2002年，为了贯彻《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，建设部又编制了《商品住宅装修一次到位实施细则》，其根本目的在于“逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。坚持技术创新和可持续发展的原则，贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价”；2008年，住房和城乡建设部了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，提出“制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标”。目前，北京成品住房占新建总量的30％、上海约占50％、广州占70％多，深圳力争在2010年底前，实现成品住房销售率100%。成品住房在新建住宅总量中的比例逐渐加大，市场份额正在以每年5%～10%的速度快速增长。成品房主要集中于经济发达地区的大中城市，尤其集中在北京、上海、广州等大城市，在一些普通的市、县、乡级等中小城镇里所占比重很小，甚至处于市场空白状态。以上现状这是多方面的原因共同决定的：其一，住宅市场上毛坯房已经成为交易主体，由于“路径依赖”的存在，取消原来的毛坯房以成品住房取代需要一段时间；其二，推广成品住宅需要相应的政策激励以及税收优惠，在目前形势下，如果没有优惠政策，消费者购买成品房的成本会大于购买毛坯房；其三，由于缺乏成品住房的质量标准以及相应的监督保障措施，住房的质量尤其是装修质量难以保证，消费者投诉的情况较多。从市场监督的角度来看，虽然成品住房的发起者是政府部门，但是政府部门在住宅的监督管理上并没有能走在市场的前列甚至缺位，这也是目前市场上成品住房的投诉尤其是关于装修的投诉特别多的原因。

成品住房装修的监管管理体系的缺陷

成品住房虽然提出的已经较长一段时间，但是由于激励机制以及监督机制等市场监督管理机制缺失，形成了成品住房“裹足不前”的状况，要形成良好的市场监督管理机制必须建立完整的市场监管体系。在我国，完善的市场监管体系应该是：以政府宏观调控为基础，行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与相结合，实施政府主导、多主体分层监管、社会广泛参与的市场监管模式。其中，政府在市场监管中起主导的作用。良好的监督管理体系需要建立完整的监督管理体制以及配套完善的监督管理制度。前面的内容正是在这样理念的基础上，分析了成品住房及其装饰装修监督管理的组织机构以及相应管理制度，综合前文的内容，可以分析得出目前成品住房的监督管理体系存在以下的问题：（1）在组织结构方面。从宏观角度来看，成品住房及其装饰装修的内容应当属于住房和城乡建设部及其在各地的组织机构管理，其内部不同的机构负责管理成品住房及其装修不同环节的内容。例如，房地产开发监管负责房地产企业的资质、市场监督、交易合同等，建筑市场监管负责建筑企业的资质、市场监督、安全质量管理等等。但是对于装饰装修环节而言，有的地方存在多头管理的现象。以江苏省的组织结构为例，装饰装修市场的质量监督由江苏省建筑工程质量监督总站负责管理，但是同时又存在江苏省装饰中心负责装饰装修企业资质、质量安全的管理。这样的情况同样也存在于其他地方。（2）在制度建设方面。从前文的内容可以得知，现有的法律法规等虽然没有明确界定是针对半成品住房或者成品住房，但是无论从住房交易、招标投标、质量管理等方面而言，都是以毛坯房为基础的。现有关于成品住房的交易、招标投标、质量管理的法律法规并不健全。截止到目前为止，只有政府部门的相关的指导性文件和地方出台的一些关于装修质量标准，并没有专门针对成品住房交易、质量管理等方面的制度规定。目前，除重庆市于2008年出台了《成品住宅装修工程技术规程》、2010年江苏省颁布了《成品住房装修技术标准》外，还没有针对成品住房的一整套监督管理体系。