房地产市场监管效果分析

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1房地产市场政府监管的必要性

1.1房地产市场存在垄断性。由于房地产的性质，房地产市场具有一定的垄断性。房子一旦建立就很难进行移动，而且房子由于楼层、朝向和地理位置等的不同，在出售时面对的人群就不同。并且房地产市场存在着很大的壁垒，房地产行业中成本很大，需要较长的时间才能回收，这对房地产企业的资金也提出了一定的要求，所以只有部分企业能够进入房地产市场，进行房地产开发业务。因此在这样的环境下那些大型的房地产企业就容易形成垄断，垄断则不利于市场的进一步发展。再加上土地是由政府控制的，还有经济适用房和廉租住房都是要政府控制，所以说政府进行房地产市场监管是十分有必要的，政府监管能够避免垄断竞争，保护消费者的合法权益，推动房地产市场的长远发展。1.2房地产交易存在信息不对称的情况。在房地产市场中存在着严重的信息不对称现象，这种信息不对称使得房地产交易过程中，消费者容易遭受损失。上文介绍中，房地产市场具有一定的经济壁垒，能够从事房地产开发的企业，资金力量都是比较雄厚，这些企业的信息渠道一般比较广，能够了解到较多的房地产市场信息，并且他们能够清楚地知道房子的质量和其他的一些附加价值。相比于开发商来说，购买者一般没有能力也没有精力了解到更多的房产信息，一般就是通过销售者的介绍，然后从地理位置、价格、楼层等方面进行自己的比对，掌握的信息资源过少。这种信息不对称现象就会相应的提高出售者的议价能力和降低消费者的议价能力。同时信息的不对称性会降低市场的流动。政府有必要进行市场监管，来扩大市场流通和维护消费者的合法权益。1.3房地产市场存在滞后性。相比于其他的经济市场，房地产市场对经济形势的反应不够敏感。总体上来说，房地产市场的发展趋势与经济的总体形势是同向的，但是由于房地产市场本身具有一定的垄断性，因此对经济趋势反应不敏感，当经济下滑时，房地产行业的下滑幅度往往低于整体的下滑幅度。1.4影响范围的区域性。房地产作为不动产，具有很强的地域性，比如说食品在一个地方需求不平衡时，很容易就可以从其他的区域引入粮食，通过与其他区域的调剂来实现市场的一种平衡。但是对于房地产来说，很难通过与其他区域市场的一种协调来实现某个建筑节能地区的市场平衡，就当前来说，一些繁华都市的房子就处于供不应求的状态，但是在一些小的县城房子就处于供大于求，但是还能进行房子的移动来实现市场的平衡。所以说房地产市场不同的区域，由于市场供求的不同，价格会存在很大的差异，而且很难通过区域调剂来达到一定的平衡。

2房地产市场政府监管存在的问题

2.1监管机构众多，监管效力分散。在我们国家对房地产进行监管的部门很多，中央层面的房地产监管部门主要是住房和城乡建设部，对住房监管的各种政策都是由这些部门共同制定的。地方层面的房地产监管部门更多，比如说住房和城乡建设局、房地产市场监管局等，这些不同的部门在对房地产进行监管的时候可能就会存在一些沟通不好的情况，这样他们在对房地产进行监管的时候就很容易出现问题，一旦出现问题，将会对消费者的合法权益造成一定程度的影响。这样来说这些错综复杂的房地产监管部门要想开展好工作就要实时沟通，这样各个部门之间才能更好的工作，保证房地产监管的有效进行。2.2房地产市场监管缺乏法律依据。我们国家的房地产事业在近几年的发展很快，相关的法律法规也在不断的发展和完善，但是在房地产的监管过程中还是存在很多的问题，这些问题没有对应的法律法规作为依据，这样在处理这些问题的时候就很困难。除了这方面的问题，还有就是相关的部门在进行房地产监管的时候没有按照相关的法律法规进行，这样房地产监管的过程中就存在很多的不合理之处，对人们的合法权益造成一定程度的损害，不利于房地产事业的健康持续发展。2.3保障房建设推进缓慢。近几年随着房地产行业的发展，我们国家很多城市的房价不断上涨，这样很多的低收入人群在买房子的时候就显得很吃力。如何解决这样的矛盾就成了我们政府关心的问题，保障房建设的推行就是针对这方面的有利策略，这个策略的推行也在很大程度上改善了低收入家庭的住房问题，但是我们国家的很多地区的保障房的建设推进速度缓慢，这样的现象是经常存在的。这样的现象的出现就给很多的低收入家庭的住房带来了问题，他们在很多的地方买不到房子，不能有一个安稳的居住地，这样不利于社会的安定和人们的安居乐业，所以说保障房建设的推进是必须的，这样我们才能在最大限度上保证低收入家庭的住房问题。

3提高房地产市场监管效果的策略

3.1发挥行业协会自律监管作用。我国房地产行业中具有很多的行业协会，但是这些协会一般是依附于当前的地方政府，使得这些协会失去了本身应该具有的作用。因此，要实行有效的监管就要充分发挥行业协会自律监管作用，政府要将一定的权力进行下放，由行业协会中的成员进行协议约定，并严格按照协议约定办事，不同的行业协会时间进行相互的监督。3.2采取宏观调控的政策手段。政府在进行房地产市场监管时可以采用宏观调控的政策手段。宏观调控的政策手段具体是指，政府应该采取一定的政策手段来严厉打击房地产市场中的哄抬价格、炒作销售等行为。在进行宏观监管时，政府要进行市场区分，将房地产容易上升的区域作为监管的重点，加大对此区域市场内房地产流动情况的监控。3.3提高信息披露度。当前在房地产市场中存在着严重的信息不对称的现象，严重影响了消费者的合法权益。当前房地产市场中的很多信息存在着不对称，价格信息、质量信息、企业信息等，企业应该提高信息的披露度，建立一定的信息披露机制。政府要提高房地产的质量标准，严格禁止一些不符合要求的房地产进入市场。在房产销售时，政府要采取一定的政策使开发商能够向客户披露更多的信息，提高消费者在购买房产时的议价能力。同时，政府要提高消费者辨识信息的能力，在进行买房签约时，购房者要将开发商之间保证过的信息一并写入合同，防止开发商欺诈行为。3.4对房地产价格进行监管。房地产市场价格的确定关系着人们是否能买得起房子，所以说政府要对这方面进行严格监管，这样我们才能保证房地产事业的健康发展，也才能保证广大的人民可以买得起住房，这样才有利人民的安定和社会的健康发展。这样政府就要对房地产的价格进行监管，把房地产的价格限制在合理的范围内，这样对房地产市场的发展和社会的发展来说很重要的，图1是某段时期各部位对楼市价格限制的措施。3.5规范房地产开发商的的经营行为。现在我们国家很多的房地产开发商在卖房的时候经常采取不正常的手段来谋取利益，这样的行为对消费者来说是很不公平的。很多的房地产开发商在卖房的时候经常主动违约，这样做的目的就是卖出更好的价格，这样他们支付给消费者一定的违约金之后就可以卖出更高的价格，最终还是消费者的权益受到损害。因此，我们要不断对房地产开发商的经营行为进行监督和规范，这样我们才能在最大程度上保证开发商行为的合法性。

4总结

当前我国的房地产市场中存在着一系列的弊端，严重损害了消费者的合法权益，为此我国政府必须要加强对房地产市场的监管，在进行房地产市场监管要设立一定的目标，然后在此基础上进行监管，充分发挥行业协会的作用，提高市场信息的披露程度，保护消费者的合法权益。本文有关于市场监管的相关建议都是具有一定的目的基础上提出的，为此政府要出台相关的政策保证房地产市场的正常运行。

参考文献

[1]张扬勇.浅谈如何提高房地产市场监管效果[J].科园月刊，2011（5）：194~195.

[2]李建平.浅谈如何提高房地产市场监管效果[J].城市建设理论研究（电子版），2013（9）.

[3]陈莹.房地产市场监管的再构建[J].青年科学（教师版），2014，35（9）：249~250.

作者:梁礼松 单位:昭平县房地产管理所