长租公寓政策环境和经营模式分析

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摘要：长租公寓已经成为了我国房屋租赁行业在未来几年的重要发展趋势，其市场进步的空间非常大，长租公寓的租赁和经营形式逐渐分化成了不同的类型，如重资产和轻资产、集中式和分散式等等，这些不同的经营模式和理念共同构成了如今百花齐放的长租公寓租赁市场，希望笔者针对长租公寓所提出的一些意见和建议可以对从事该行业的工作人员有所裨益。

关键词：长租公寓；政策环境；经营模式与发展趋势

为了带给人们更加优质的房屋居住体验，很多长租公寓租赁企业一直在不断地改进和完善自身企业的经验管理，虽然与国外一些发达国家相比，我国的长租公寓行业仍然处于发展的初期阶段，但是该行业在短短几年内已经在租赁市场内占据了一席之地。接下来笔者将以长租公寓为主体内容，对其发展过程中所处的政策环境、经营管理的基本模式以及未来几年的发展趋势等内容进行详细地阐述，希望可以为相关人员提供一些理论参考。

一、政策环境

（一）国内政策环境。近几年来，随着我国人均经济水平一直在不断地增长，人们对于居住环境的要求也越来越严苛，而作为租赁市场上能够为人们提供高品质住房环境的长租公寓，也逐渐在相关政策的推动下展开了规模化的经营管理。现阶段相关政府部门针对长租公寓所制定的政策主要有以下几点：第一，职工若连续足额缴纳住房公积金3个月，并且其本人和配偶在该城市暂无名下自有住房，一直以租赁的形式进行居住，则该夫妻可以将其名下的住房公积金进行提取来进行租赁房租的缴纳；第二，地方政府应当积极地发展和推广长租公寓，用以满足人民群众高品质的居住需求；第三，到2020年，租赁市场应具有多元化供应主体、长期稳定的租赁关系等基本特征；第四，鼓励开发商去改造暂无社会用途的租赁用地，并且根据该城市的实际土地使用情况有针对性地设立一些长租公寓试点[1]；第五，在深圳、杭州等12个城市内实施长租公寓试点工作。（二）国外政策环境。国外的长租公寓经营企业在实际运营过程中也需要遵循相关的政策，具体如下：第一，以澳洲为例，在租房之前，需要先对长租公寓经营企业的相关人员进行预约，只有通过预约申请的客户才有看房的资格，并且每周有且仅有两次预约看房的机会；第二，在国外，绝大多数的长租公寓房源都处于未装修或简单装修的状态，租户若与企业签订了长期租赁合同，则需要自行在长租公寓中添设一些家居用品；第三，与国内的长租公寓企业租赁合同的签订程序相比，国外签订合同的过程相对来说比较复杂[2]。对于美国来说，租户需要提供个人收入证明、社会安全码等信息，法国租赁企业则需要查看租户最新的税单、担保证明、最新的月的工资证明、银行账户证明等信息，英国租赁企业则需要核实租户的身份信息以及护照等等。

二、经营模式

（一）资产类型不同。1.轻资产长租公寓。轻资产模式下的长租公寓主要是通过企业和房屋所有者进行长期租赁协议的签订，该企业则可以在特定期限内获得该房屋的经营权利，在这个过程中企业不能持有该房屋相对应的物业权利，同时也不能享受房屋升值所带来的经济收益。在合法的房屋租赁期间，企业可以将房屋租赁给其他的客户并且赚取一定的租金，而企业则是利用租赁房租之间的差值来实现获利的目的[3]。使用轻资产模式的长租公寓通常会与房屋所有人进行协商，适当地对所租赁房屋进行改造，但是由于该模式下的长租公寓所签订的租赁时间通常在3-5年左右，因此企业对所租赁房屋改造的空间非常有限，经营理念以“薄利多销”为主，前期投入资金成本偏低，因此比较适用于一些意图在短期内可以快速开阔市场的长租公寓企业。2.重资产长租公寓。与轻资产模式长租公寓相对应的则是重资产模式下的长租公寓，该类型长租公寓主要是指企业在房屋建设初期阶段便与开发商进行协商，通过开发、合作、包租、收购等方式直接获取整栋楼的使用权限，然后企业在对该高层公寓进行统一的装修，并且一致向外租赁。这种类型的长租公寓的优势在于可以获取高清资产收益，其劣势在于前期投入较大，资金回收期较长。（二）经营模式不同。1.集中式长租公寓。集中式长租公寓主要是指租赁企业通过包租整栋的商业住宅来进行统一的出租，这种经营模式与上述我们所提到的重资产长租公寓相类似，该类公寓在实际应用中的优势在于装修成本普遍偏低、装修风格具有一致性、经营管理较为方便，该类型的长租公寓通常会配有独立的服务空间和娱乐空间，因此也很容易受到青年人群的追捧。2.分散式长租公寓。分散式长租公寓的房源主要来自于个人，租赁人可以通过将房屋分割成为几个隔间再分租给不同的人群，从经营模式的角度上来看，分散式长租公寓的优势在于房源的范围比较广泛，且租客们可以根据自己的喜好来选择不同装修风格的长租公寓。分散式的长租公寓在租赁市场上可以面向不同的客群，如蘑菇公寓等长租公寓品牌主要面对的是低端客户群体，而晟曜行长租公寓品牌则主要面对的是高端客户群体，由此可见分散式长租公寓租赁市场所包含的客源量比较大。

三、发展趋势

数据统计结果截至时间为2018年3月，国内的长租公寓品牌经营企业数量已经高达230家，上海市内的长租公寓品牌经营企业发展最为迅速，已经成立了约50家企业，占据全国总企业数额的21.7%，国内一共有121家长租公寓企业已经获得了其他企业的融资。虽然长租公寓是国内未来几年的重要发展趋势，但是就目前而言，长租公寓房屋租赁行业仍然处于发展的初期阶段，年交易额约占据整个租赁市场的10%左右，未来的成长空间不容小觑。有专家预测，在未来3年内，长租公寓房屋租赁市场中将会出现2家或者3家巨头企业，这些企业的总估值至少100亿美金，且拥有至少100万的房屋租赁数量[4]。目前市场上具有良好发展趋势的长租公寓实体企业主要有以下几种：第一，以开发商为市场主体背景的企业，如万科泊寓、朗诗寓等等；第二，以中介为市场主体背景的企业，如链家自如、相寓等等；第三，专业的长租公寓企业，如魔方、蛋壳公寓等等；第四，以酒店为市场主体背景的企业，如窝趣轻社区、逗号公寓等等。

四、结束语

总而言之，虽然现阶段国内的一些长租公寓租赁企业在实际的经营和管理过程中仍然存在着一些缺陷问题，但是相信在相关工作人员对其租赁制度的不断优化下，在不久之后，国内的长租公寓租赁市场将会步入新的发展阶段，为推动我国房屋租赁行业的进步和发展做出更大的贡献，这也正是我们所期望看到的结果。

参考文献：

[1]刘万红.长租公寓——房地产存量市场下的突破口[J].中国房地产,2016(14):136-138.

[2]刘倬.关于我国长租公寓市场发展的思考和建议[J].中国建设信息化,2017(13):172-173.

[3]周明.真正让长租公寓健康可持续发展——“长租公寓:国际经验与上海实践”研讨会综述[J].上海房地,2018(03):127-129.

[4]兰永强.我国长租公寓行业发展的若干思考与建议[J].中国市场,2018(17):152-153.

作者:潘丽莉 单位:广西中房置业有限责任公司