物业企业内部控制与风险规避

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摘要：伴随着我国科技的不断进步和社会生活水平的不断提高，我国的房地产及物业行业也取得了巨大的进步，为我们的社会生活带来了极大的便利。但因为物业服务行业自身保本微利的特性，物业企业在经营管理方面也面临着诸多风险。本文主要阐述物业企业的内部控制，并通过完善自身内部控制来规避可能面临的经营风险，为企业的长远发展提供充分的条件。

关键词：物业服务行业;内部控制;风险防范

物业服务行业中业主和股东对物业服务有着不同的关注点，业主较为重视物业服务的社会责任，有较强的社会责任感，能够考虑到其带来的巨大的社会效益。而股东则注重的是物业服务可能带来的经济效益，更多的是关注自身的利益。两种不同的关注点易产生分歧，为了物业服务行业的长远发展，业主和股东应该从自身的立场出发，共同寻求更有利的经营管理方案，以实现二者的共赢。而物业服务业作为一个新兴行业，也必然要采用更为先进的内部管理方法，才能达到人才与资源的平衡，尽可能地为自身的健康发展提供便利。内部控制作为一种完善的新型企业管理方式越来越受到企业的认可，建立健全完善的内部控制管理体系可以保护企业的财产安全，建立健全企业的内部运行机制，可以协调物业企业的各项工作。

一、物业企业的内部控制概述

物业企业的内部控制是一种完整严密的控制体系，主要目的是保护企业自身的财产安全，保持内部会计信息的真实性和完整性，使企业内部各项控制职能的行使实现系统化、透明化以及规范化，进一步确保物业企业经营管理目标的实现。科学合理的内部控制体系是保证企业对自身的生产经营进行全面直观的管理的有效手段，能够更加科学地改善企业内部控制环境，提高各个部门负责人及员工的内部控制意识，对企业经营管理过程中可能面临的风险有深刻了解，并进一步加强风险防范观念，做好风险应对工作，确保企业的长足发展。表面上看，物业企业的内部控制体系隶属于企业的全面风险管理系统，但也有自身的风险管理方式。企业的内部控制中的风险管理包括两个阶段:产生经营管理损失前与产生损失后。第一个阶段即为预防阶段。企业在对可能发生的风险进行评估后，应立即做好财产的财务分析核算工作，结合现阶段的经济形势，尽快制定出最安全有效的风险规避策略，以求尽可能地减少经济损失。第二个阶段即为企业的生存阶段，顾名思义，即在发生经济损失后企业如何正确自保并继续运营的阶段。在此阶段，物业企业必须要及时划分“受灾区”与“幸存区”，尽力使“幸存区”保持正常的经济运行，尽可能地防止经济损失的扩大，同时还要承担自身经济失误带来的社会问题，并保证员工及客户的利益，不能因小失大。物业企业的内部控制的风险防范功能包括:企业的资金财产控制、企业的运营战略控制以及企业的组织架构控制。资金财产控制，即对企业内部的所有资产进行强有力的控制，以达到规避市场经营风险的目的，并要实施严格的预算控制，保持资金的可流动性，减少资本浪费。运营战略控制，即在进行分析决策前，要对现阶段的经济发展形势和市场变动有清晰的了解，充分评估可能面临的风险危机，并提出可行性措施，在整体上把握住物业企业发展的大方向，以求有效规避风险。组织架构控制，从根本上来说，就是通过企业内部的组织结构来控制经营活动中潜在的风险，严密控制各个部门的经济活动，协调部门工作，避免职能混淆，实行责任制，明确分工，保证重大事项能够得到迅速有效的审批表决。

二、物业企业面临的潜在风险

(一)经营风险。部分物业企业在承接业务时，没有事先进行深入的市场调查，对要承担的项目的价格、定位及发展前景了解不充分，对客户或业主的购买力、要求等缺乏准确的数据对比，自身的经营条件并不能满足客户的要求，导致经营项目选择错误，失掉市场先机，不仅造成企业成本、经费的浪费，还可能会失去部分客源，使物业企业的核心竞争力下降。

(二)政策风险。为使物业服务行业得到持续健康发展，我国各个地方政府做出了诸多的努力和规范，出台了各项条例法规，如1994年出台的第一部物业管理法规《城市新建住宅小区管理办法》、2003年实施的《物业管理条例》，到2004年颁布的《物业管理企业资质管理办法》等，都囊括了我国物业企业应怎么做、怎么发展的详细办法，为其兴起做出了充分的准备。但是，不足之处仍有很多，如业主与股东、业主与物业公司、股东与物业公司及开发商之间的矛盾及纠纷，物业、公共设施及配套设备的归属权问题，物业公司的工作安排等，这些问题都可能使物业管理产生分歧，引起或大或小的法律纠纷。物业企业在根据政策调整发展战略时，要认清自身的市场定位，及时规避可能产生的策略失误，尽可能地利用政策优势来达成自己的经营目标。

(三)决策风险。市场经济瞬息万变，随着形势的改变，企业如果不能制定出科学合理的发展策略，或出现了决策失误，会使企业陷入困境，不仅会造成巨大的经济损失，还可能会造成大量人才及资源的浪费，其结果只会是被时代抛弃。物业企业在做出经济决策前，应尽量对企业内部有正确的评估，并根据形势变化改变策略，结合各个部门人员的建议，避免不必要的决策失误，尽可能地规避决策风险。决策风险不可避免，不管是技术人员或是行政人员，在进行战略决策时，都应该充分考虑企业内部的发展条件，汲取前人经验，力争把企业引向市场竞争的优势方。

(四)合同订立风险。物业企业与业主订立合同时，常常会因利益问题同业主发生矛盾纠纷，有的企业没有在合同上明确规定双方的权利和义务，或是订立物业管理服务合同时不择手段，盲目压价、降价等，使企业的经营管理出现阻碍。这种合同订立风险常常是因人为引起的，因此物业企业在签订合同时，必须要充分考虑到合同双方的利益，合同订立人不应该只立足于眼前利益，而要有长远的发展目光，努力提高自身服务水平，才能为企业带来丰富的客源和稳定的投资关系。

三、如何在内部控制的基础上做好风险防范工作

(一)企业的风险事前、事中、事后控制。(1)风险的事前控制，即风险管理规划。物业企业应该设置专门的风险控制与管理部门，结合企业的年度计划和工作项目，对可能面临的风险进行识别、评估与分析，制定中期及长期的风险管理计划，事先对公司员工进行策略安排，提高员工的风险防范意识和能力，以确保各个部门及工作人员在风险到来时能够采取正确的风险应对办法。(2)风险的事中控制，即风险管理办法。物业企业在经营管理过程中不可避免地会面临各式各样的风险，当企业不能提前预知并规避风险时，要接受风险，及时承担风险带来的不利后果，以避免更糟糕的结果，同时要尽可能地减少此期间企业不必要的经济活动，尽力确保未受风险区能够正常运行发展，避免损失扩大，还可以通过与合作伙伴进行的企业间的人力、资金、技术等交流合作，转移部分风险，以减少企业的经济压力。(3)风险的事后控制，即风险管理报告。企业在对风险进行操作后，还要对风险管理的预测、计划、操作过程、结果等进行深入的总结分析，形成完整的风险管理报告，并加入风险管理人员和参与人员的工作想法、总结，以便为企业的经营目标和风险管理提供一定的信息和经验。

(二)树立正确的内部控制观念，提高风险管理人员工作水平。财务管理是企业进行生产经营活动的重要环节，只有完善的内部控制体系为严谨的财务管理制度提供前提，物业企业才能实现长期稳定的发展。另外，要选贤举能，任人唯贤，能够录用优秀人才，并加强财务风险管理人员的技能培训，提高职工的业务素质和职业道德素质，建立健全科学的奖惩机制，激发员工的工作积极性和主动性。

(三)处理好物业企业与业主的关系，提高服务水平。物业企业应高度重视与业主之间的关系，积极主动加深二者联系，对业主提出的各项合理要求或建议都应积极采纳、完成，及时处理物业管理过程中与业主产生的纠纷，力求提供最令人满意的服务。对于业主的投诉，应设置专门的投诉处理部门，及时了解投诉起因，解决业主难题，从中吸取教训，发现自身业务管理的不足。物业企业必须提高管理效率和解决问题的能力，提高服务水平，避免与业主可能产生的矛盾纠纷，做到企业与业主的共赢。综上所述，作为新兴产业之一，物业服务行业发展前景广阔，未来会成为主要的经济发展潮流，将为我们的社会生活带来极大的便利，但是其中存在的问题及面临的风险仍会制约着它的生存发展。想要从激烈的市场竞争中脱颖而出，物业企业必须要跟上时代的发展潮流，及时更新内部控制体系，加强企业内部控制，处理好企业与业主之间的关系，才能不断地发展壮大，形成自己的竞争优势。

作者:孙丽 单位:营口五矿悦居物业管理有限公司

参考文献:

［1］赵建凤．上市公司股权结构对内部控制有效性的影响研究［D］．首都经济贸易大学，2013

［2］张宁．物业管理企业风险管理研究———以常州市物业管理企业为例［D］．苏州大学，2008