房地产业内部控制研究

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一、房地产业发展内部控制的重要性

随着我国市场经济的发展和社会经济水平的提高，房地产业在近十年经历了显著的增长，并一度成为推动我国国民经济增长的支柱产业。而后由于前期房地产业的飞速扩张，政府着力于房地产价格的去泡沫化，制定了一系列调控政策以防止楼市价格硬着陆。目前对房地产业来说，市场环境不如飞速扩张时期那么宽松，这对各开发商的成本产生了较大压力，同时，由于自去年下半年开始股市大盘指数已超过一倍的增长，作为房地产业的替代性投资工具，股市的上扬减少了人们对房地产业的投资性需求。现如今房地产业已基本脱离了爆发式增长和强调控阶段，更多的是回归到常规性发展，需正视经营环境中来自竞争和成本等的压力，规范自身的管理运行，找到合适的利润增长点。房地产业发展内部控制，有利于企业加强管理，降低成本，从而提升竞争力以适应日益复杂的市场环境，确保企业经营的可持续性。因此，讨论我国房地产业内部控制的发展现状以及其存在的不足之处，并探讨研究改进对策，对内部控制制度实施的进一步完善具有重要意义。

二、目前房地产业内部控制的发展现状

（一）缺乏健全的房地产业内部控制体系

目前我国房地产业多数内部控制制度全面性不足，由于内部控制环境、内部控制系统以及会计系统仍存在缺陷，企业的内部控制报告和相关信息的真实性、可靠性、完整性、以及准确性尚不能完全满足应对市场复杂变化的需求，有待完善。同时，房地产业内部控制人员综合素质参差不齐亦会对内部控制体系的建立产生消极影响，主要表现在内部人员专业知识和对内部控制的认识不足，不能适应企业发展以及内部控制的发展。房地产业具有较高的风险和利润，较强的政策偏向容易使企业内部对市场行情和政策导向过于关注，在其内部控制过程中，由于系统不完善，对于企业经营中激进的拿地投资项目，而忽略了项目运作、营销策划和成本控制等业务流程将会为企业带来较大风险，尽快加强内部控制将会有效避免管理决策的误区。

（二）缺乏较强的房地产业内部控制执行力度

我国房地产业的内部控制活动缺乏强有力的执行效率，其原因一方面是相关控制制度的缺失，另一方面是由于房地产业内部控制的意识薄弱，未能充分认识到内部控制的重要性和有效性，影响了执行力度。如若建立在内部控制体系基础之上的各制度规定和控制活动在执行环节不能得到很好的实施效果，则会影响整个内部控制的有效性。其主要表现在以下几个方面：一是房地产业内部控制制度和效果控制的偏离，易使制度建设成为一纸空文，流于形式。二是在房地产企业的采购、销售、投资等具体业务流程中由于内部控制执行不力可能导致费用成本失控、财务信息失真等发生，造成财产损失。三是会计核算需全面考虑其投资业务、施工业务、销售业务等综合管理以及复杂的外部环境，这些缺陷都会对房地产企业的长久发展带来十分不利的影响，需引起相应的重视。

（三）缺乏畅通的房地产业内部控制信息沟通渠道

透明畅通的信息传递机制是内部控制达到控制目标的必要条件之一。但在房地产企业中，项目多是跨区域发展，在实际操作中做到各业务部门之间信息共享并形成有效制衡与联系的房地产公司少之又少。房地产业内部控制过程中，信息渠道的建设不足主要表现在各业务部门各自为政，尚未做到兼顾自己部门利益并与其他部门进行良好及时沟通的动力和有效途径。房地产企业内部信息缺乏畅通的共享平台，会影响内部控制的实施和信息输出，从而导致企业难以实现其经济效益目标。

（四）缺乏有力的房地产业内部控制监督

目前我国房地产企业内部控制监督的不足，主要表现为：一是公司治理结构尚不完善，没有建立起全面有效的监督管理机制。二是内部审计部门缺乏应有的独立性，严重影响了内部审计的监督职能，并且内部审计需要着重培养起具有专业技能以及严谨的职业素养的专业人才，才能充分发挥其功能。三是内部监管的执行力度仍有待加强。

三、房地产业加强内部控制的对策研究

（一）建立健全的房地产业内部控制体系

完善的内部控制体系，不仅可以为企业的发展指明方向，更可以为房地产业的日常经营运行提供指导依据和有效控制。健全的内部控制体系包括但不限于：第一，构建内部控制的完整体系，比如对内部控制涉及到的各部门岗位规定明确的授权对象和权责范围，建立完善的内部控制报告规则，从报告内容格式、报告频率时间以及报告人和报告接收人等做好内部控制报告的细节规定。第二，健全的房地产业风险预警机制和风险内控措施，以实现风险管理职能。例如预警机制应能对企业的风险进行及时有效的识别、诊断和纠正，所以该机制的人员构成可包括企业在财务、销售、人力资源、项目投资设计等部门的专职人员，以及外部学者专家和政府相关负责人共同为企业良好发展出谋划策。第三，优化房地产业内部控制的环境工作，可通过规范企业人员的行为准则、建立审计委员会、建立有效的奖惩制度、将控制职业落实到具体岗位等措施建立良好的内部控制企业内部环境，亦需致力于注册会计师准则和政府监督等外部环境的优化建设。

（二）提高房地产业内部控制的执行力度

完善的内部控制制度需要通过有效的执行才能将其落实到实处，充分发挥内部控制的作用。房地产业在开展内部控制活动时，需充分考虑自身的实际情况，引入适宜的内部控制理念，提高内部控制活动得到可行性和控制效果。具体措施包括，首先有效处理房地产企业内部职责的分工和程序，明确界定各岗位职责的权利与义务范围，并严格遵守不相容岗位的分离原则，从源头上避免相关人员利用职位之便以及规范准则中的漏洞开展违法违纪活动。其次，建立科学的考评制度，比如以绩效作为考评依据，来对各业务的进展情况以及内部控制制度的执行情况进行考核检查，确立明确的奖惩制度，对于不符合制度要求的行为有相应的惩戒，而对有利于企业发展的人员给予相应的嘉奖，以激励企业员工的积极性和自主性。最后，加强对员工进行内部控制的培训，推进房地产企业对内部控制的统一认同和内控文化建设，通过增强员工的内部控制责任意识来提高企业内部控制的执行效率。

（三）形成畅通的房地产业内部控制信息沟通渠道

通过房地产业内部各部门之间的信息资源共享，有助于企业内部生成信息集成系统，提高企业跨部门管理的协调性和内部控制的制定和执行。比如财务部门、营销部门和运营部门可通过畅通的信息交流平台，对企业的运营决策以及财务、营销部门的日常运作产生积极影响，营销部门的销售成果数据能够真实及时地传达至财务部门，财务部门根据营销数据提供其财务分析和财务支持，而运营部门根据前两者的数据，汇总企业的投资经营情况并作为下一步的依据。通过该信息资源共享系统，有助于形成对公司经营管理整体把握的良性循环。同时，有效的信息沟通渠道有助于揭示内部控制房地产企业管理的薄弱环节，督促企业尽早建立重大风险预警机制和突发事件应急处理机制。通过内部控制的动态分析，结合企业实际情况和市场环境，对企业生产经营进行持续不间断的信息收集，透明的信息资源有利于风险量化和预测，并提高企业快速识别风险的能力和处理突发事件的能力，实现投资经营的良性循环。

（四）建立有力的房地产业内部控制监督

对内部控制的监督是确保内部控制有序进行，以及房地产企业日常稳健经营管理的重要保障。通过内部控制监督的有效执行，能对内部控制过程进行反思改进，同时能由内部审计对企业的经营过程、会计信息的产生过程进行控制，找到其中的不足与缺陷并针对各业务部门提出改进意见。内部审计部门的独立性与内部审计工作人员的专业技能及职业操守为内部控制监督提供了必要的条件。

四、结语

一直以来，各大房地产企业都非常重视内部控制管理制度的建设，有效的内部控制对企业的高效运行、成本预算控制和企业目标的实现起着不容忽视的作用。我国房地产业可在内部控制的体系建设、内部控制的执行力度、企业内部信息平台和内部控制监管等方面加强建设，以充分发挥内部控制的作用，最大化房地产业的经济效益。

作者:唐大全 单位:资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司财务部