民用房屋造价设计方案论文

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一、建筑设计因素对民用房屋造价的影响及优化

1.住宅小区规划设计对造价的影响

住宅小区在建设时，必须要有道路、地下管网、绿地以及公共建筑。居住用房屋用地占比提高，能很大程度提高经济指标，但是对于居民而言，则在居住体验上减分较多，同时，也要考虑城市绿化指标。因此，小区规划，第一步就是去定合理的人口与居住建筑密度，一次确定住宅楼间距，层数等。小区建筑用地之外的公共用地的绿化、道路、管网一般占总造价的20%左右。在小区园林设计中，要充分考虑地区气候、地域文化、住户群体等多方面因素。

2.层数及层高对造价的影响

民用房屋根据层数的不同一般可以分为低层房屋（1～3层）、多层房屋（3～6层）、中高层房屋（6～9层），高层房屋（10层以上）。根据一般经验，房屋的施工造价中，材料费大概能占60%左右，随着层数增加，基础、梁柱、门窗等构件消耗材料费增加。另外，超过7层建筑，一般要设置电梯，其造价有一定提高。同时，另一大造价组成是给排水、供电照明、通风采暖等。这些设备的造价主要集中在公用设备上，在长期的物业运营中，层数高要更有利，总体来说这些项目一定程度上随住宅层数增加而降低。对于，地价较高的地区，高层房屋能摊薄地价，也有优势。当前，有许多商用住宅以5m的高层高为卖点，但是，相比2.8m左右的普通层高其造价其实大幅度上扬。根据经验，层高每上升下降0.1m，对造价的影响在1%～2%之间，反之，在3m～3.5m之间，每升高0.1m，造价提升也接近1%，4m以上，由于高支模等施工更加复杂，成本提升的幅度更大。

3.户型及单元面积对造价的影响

房屋的结构面积和房屋的建筑面积之比越小，住宅的设计方案越经济。因为结构面积如果占比较小，有效的居住面积就较大。因此，评价房屋的经济指标时，常常计算这个系数指标。该指标除了与结构设计相关之外，一般还与房屋的内部单元的户型与面积有很大的关系。住宅单元的平均面积越大，内墙和隔墙占用的建筑面积就越少。紧凑的户型，内部分割多个小面积的单间，其实提高了结构面积占比系数。

4.房屋外形平面布置对造价的影响

相同的建筑面积，如果房屋的外形与平面布置不同的话，往往造价也存在较大的差距，一般常用建筑周长系数来进行指标量化。将建筑面积除以外墙的周长，得出一个系数，就是建筑周长系数。常见的房屋平面布置有长方形、正方形、L型、H型、T型、圆形等。这样来看，圆形是建筑周长系数最低的，但是，圆形的施工工艺复杂，往往比矩形外形的房屋，造价还要高20%。一般以正方形与长方形等正矩形房屋造价较低，其中长宽比例适中的长方形房屋最便于施工。

二、施工设计造价优化

1.地基施工设计优化

民用建筑的基础常见的施工方案有桩基、沉降基等。以桩基为例，还分为预制钢筋混凝土桩基、高压湿喷桩、现浇混凝土桩、粉喷水泥桩等多种。其中钻孔高压湿喷射搅拌水泥桩，也就是高压湿喷桩的成本最高。因为其需要大型的钻孔喷射搅拌设备，操作也较为复杂，不过其能够钻超过5m甚至10以上的深桩基，在高层及超高层建筑的施工中，是有力的保证。预制混凝土桩的成本最低，相比现浇桩，其不需要现场支设模板，在工厂预制，工艺更加简单，但是埋设沉降不容易控制。不同类型的基础，都有其造价高地与工艺特点，因此必须根据实地情况勘测设计方案。

2.钢筋选用优化

当前建筑市场的钢筋的种类较多，有I、II、III级钢筋，还有冷轧螺纹钢筋、冷轧扭钢筋等。大多数施工设计人员，在钢筋选用上，多数只是按照经验，实际上可以按照结构的承载力计算，选用满足要求的较低价格的钢筋。比如，大跨度无梁板的施工中，常常采用I级钢筋，如果采用II级钢筋实际上也多数能满足要求，能较大降低造价。近年来，出现了一些新型钢筋，如新III级钢筋，相比II级钢筋强度提高20%左右，单价却只上升了10%不到。

3.非承重墙体构件施工设计的影响及优化

非承重的墙体构件，过去常用普通空心黏土砖砌墙，其自重比较大，而且墙体厚度也较大，但是实施上的保温性能并不理想。同时，非承重砖砌墙在个性化的改造装修中，需要拆毁时也较为麻烦，十分耗费人工。当前已经开发出很多种质轻、隔音隔热、高强度的新型建材，可以用来替代传统的砖砌非承重墙，如混凝土空心砌砖、玻璃纤维水泥复合板、石膏条板等。其中，玻璃纤维水泥复合板，由抗碱玻璃纤维与低碱性水泥复合而成，加入玻璃纤维之后，其具有高强度，耐冻、耐火的优点，能够制成薄壁构件，采用节点安装，施工简便。

三、结语

民用房屋的造价分析是可行性研究、投资估算、方案必选、标底计算基本的依据。民用房屋投资的主体一般是房地产投资者与政府及企事业单位，前者要考虑商业利润，后者则更多考虑总体投资与社会效益。因此，造价分析中侧重点往往不同。对于商品房而言，建设层数越高、建筑用地占比越大，其经济效益越高，初始投资往往通过融资获得。政府与企事业单位的经适房及其他民用建筑，则更多考虑投资问题，因为其不以商业利润为首要目的，融资往往有一定困难，以自筹为主。从住户等使用者角度考虑，也不能纯粹以商业效益与低价为考量，更多的还要考虑其安全、居住使用体验等多方面因素。

作者:覃晓航单位:广西交通投资集团有限公司