公共租赁住宅创新设计策略研究

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随着国家购租并举政策的实行，公共租赁住宅逐渐成为居民住宅的重要来源。在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策下，发展住宅租赁市场成为落实国家宏观政策，平衡一线城市高企的房价，为城市引进人才、留住人才的重要举措。《上海市住房发展“十三五”规划》提出要建设70万套租赁住宅的指标，发展住宅租赁市场成为必然趋势，并日益显示出其重要的作用。

1公共租赁住宅沿革与变化

1.1沿革与变化我国租赁住宅发展大致经历了3个阶段：第一阶段为新中国成立初期至1956年，这一阶段中私有住宅的租赁占主导地位，公共租赁住宅只占很小一部分；第二阶段为1957—1998年，社会主义所有制改造之后，公共租赁住宅成为租赁住宅的主要来源；第三阶段是1999年至今，住房商品化改革带来全新的面貌，公共租赁住宅仅占住房的较小部分，绝大部分的住宅是租赁或者购买所得的商品房①。随着中国城市化快速发展，在新时代，国家为了应对高企的房价、为城市留住人才，提出购租并举的住房政策。1.2公共租赁住宅发展中的问题目前上海正在大规模地推动公共租赁住宅的发展，通过多种途径大力建设，但是因为种种原因，租赁住宅的设计理念大多停留在普通商品房阶段。以上海市住房租赁公共服务平台提供的重点公共租赁项目为例（表1），调研发现，大部分的公共租赁住宅仍然采用传统商品房居住区规划方法与户型设计，这既有现实的经济原因，也有设计理念没有及时跟进的因素。从经济角度看，公共租赁住房是非营利的项目，因此配套的生活设施较难同步建设。另外，不管是建设者还是租住者，对公共租赁住房的认知大多还停留在普通商品房的阶段。公共租赁住房和商品房虽然是有较多相似性的居住建筑，但是它们的功能和社会作用有着较大区别。当下人们正处在快速城市化的进程之中，政策、人口、社会环境都在快速地发生变化，尤其对于公共租赁住房来说，5年一个小周期之后可能面临的是全新的需求，需要对空间进行局部调整甚至是全新排布，对于公共租赁住宅而言，在设计上就需要有能够应对变化的灵活性。目前公共租赁住宅呈现小而散、没有街区、没有社群、房屋安全存在隐患、居住体验差等问题。冰冷封闭的传统居住社区很难适应新时代的租住需求，也很难符合城市依靠公共租赁住房来吸引人才、留住人才的需要。以上海市杨浦区和长宁区公共租赁住房重点项目新江湾尚景湾和剑河家苑为例（表2），它们无论从规划上，还是从户型设计上，都与普通的商品房无异。在规划上采用商品房的小区模式，区域内相对封闭，配套商业仅有临街商铺，业态较为低端。户型设计上为传统商品房户型，没有体现出公共租赁住宅的特点，出租对象有限，很难适应租赁住宅的需求和发展。

2租赁住宅创新设计

公共租赁住宅的存在有其必然性和特殊性，不能因为公共租赁住房与商品房相似，就盲目地延续商品房的规划设计方法进行建造。它的特点需要通过详细研究来进一步挖掘。国外的城市化进程起步较早，公共租赁住房的建设也积累了许多经验教训，其中不乏可供借鉴的宝贵经验。美国的公共租赁住房从“二战”后开始，历经几十年的时间，既有部分沦落为贫民窟的教训，也有一些成功激活城市活力的经验。总体来看，美国公共租赁住房经历了从“隔离”到“融合”的发展过程。建于1959年的巴鲁住宅区（BaruchHouses）是纽约住宅管理局建设的最大的公共租赁住宅区，拥有2194个住宅单元（图1）。巴鲁住宅区摒弃了传统街道和社区商业，采用巨大的开放空间将住宅隔开，意图通过隔离的手法将居民区与周边贫民窟的生活环境区别开来。但遗憾的是，公共租赁住宅区很快就形成封闭、内向的“孤岛”，开放空间的作用在设计时被过于放大，实际使用中居民活动较少。20世纪90年代，在华盛顿特区建造的阿瑟卡皮尔—卡罗尔堡项目（ArthurCapper/CarrollsburgDwellings）采用了融合的新建设模式（图2）。它将原有的3个公共租赁住宅区改建成融合居住、商业、办公的综合性项目。这些功能之间相互联系、彼此支撑，使原有的公共租赁住宅摆脱了贫民窟的影子，重新焕发出活力。日本的公营住宅②对住宅的灵活性考虑得比较到位，满足了不同使用者的需求，多采用框架结构，受结构的制约较少，具有较大的灵活性，为建筑师的创新提供了基础。通过将户型内或相邻单元的户型进行合并的方法来扩大房间面积。这种灵活性是值得我国公共租赁住房借鉴的。针对以往租赁住宅设计的弊端，结合国外公共租赁住宅设计经验的总结与研究，在上海耀华路地块设计（图4、图5）中尝试对公共租赁住宅的多样性与灵活性进行创新设计研究。2.1多样性相对于一般商品房，公共租赁住宅设计不仅局限于简单地满足住宅所需的数量，还须从租住的特点和需求进行综合考虑。例如，当下的居住需求不仅是有稳定的居住空间，还要有兴趣相投、联系紧密的社交朋友圈，也要有喜爱、熟悉的周围环境、商业生活配套等，能够使入住者快速地融入城市，感受城市的温度，享受应有的生活品质，无需多忧虑住的问题，可以充满激情、安心地在城市发挥更多的智慧与能力、创造价值。人们都希望在满足安全、便利、舒适的基本居住需求之外，拥有丰富多元的美好生活。因此，在公共租赁住宅设计中需要注重多样性，打造完善、符合时代要求的商业配套。耀华路地块商业配套的设计一改以往简陋的沿街底商和大而全的综合体，提供一种混合的配套商业体验。通过对客群需求的精准画像，调研得出15分钟生活圈的活动内容（图6），设置了“6+4”多元化服务系统（6是指餐饮、轻食、生鲜、娱乐、形象和健康六大类生活类配套，4是指文化、艺术、社交、创业四大类发展类配套）（表3），满足人的社交、出行、运动、娱乐及休闲需求，形成丰富的生活场景（图7）。房子是租的，但生活是自主和丰富多彩的。2.2灵活性时代在快速变化，居住需求也在快速改变，租赁住宅的设计需要有一定的灵活性。在耀华路地块设计中采用灵活模块的设计方法，建立以40平方米为基础的基本生活模块以及20平方米的功能拓展模块，通过两种基本模块的灵活组合构建40平方米的一室一厅、60平方米的二室一厅、80平方米的三室一厅体系，提供完善的户型选择（图8、图9）。灵活的户型可以使公共租赁住宅面对非常广泛的使用人群。灵活性也体现在整体布局上，模块化及户型间可相互转化的设计可以让租赁住宅应对不同地块及户型配比的要求，快速应对客户需求，并为未来的变化预留可能性。例如，初期40平方米的户型可以根据使用需求的变化改造成60平方米和80平方米的户型（图10），这对租赁住房的后期运营是一个创新性突破，大大增加了未来重新空间排布的可能性，顺应了未来政策和人口结构上的变化。

本文通过对公共租赁住宅发展历史的回顾以及对国外公共租赁住宅发展过程中经验教训的总结归纳，提出公共租赁住宅设计的多样性、灵活性创新设计策略。并在耀华路公共租赁住宅项目中具体演化为“6+4”多元化服务系统及灵活模块设计方法，打造出顺应新的时代需求的公共租赁住宅，希望能够为上海租赁住宅的发展作出贡献。

作者:刘伟 单位:上海尤安建筑设计事务所有限公司