房地产产品设计工作与成本的关系

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摘要：从房地产产品的规划阶段、建筑外立面装饰材料、单体建筑层高、窗墙比、地下车库面积及层高等方面，分析了图纸设计与成本的关系；以部品材料选择及机电设备布置及管线敷设为例，阐述了标准化与成本的关系；从设计单位的管理、设计周期、施工图纸审查、二次设计方面分析了图纸质量与成本的关系。阐述了房地产产品设计工作对降低成本的重要作用。

关键词：设计；标准化；质量；成本

过去房地产高速发展主要依赖GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素。而随着GDP增速放缓、企业融资成本高和国家调控效果显现，房地产业利润水平已逐步回归到市场各行业的平均利润水平。企业像以往依靠土地增值获取利润的可能性逐步减小，获得效益将由企业的竞争能力决定。在“低成本”的前提下，设计出高质量的产品是核心竞争力中重要的组成部分，也是设计管理人员的价值体现。文章结合本人在房地产公司从事的设计工作，从图纸设计、标准化、图纸质量三个方面分析房地产产品设计工作与成本的关系。

1图纸设计与成本的关系

图纸设计是工程建设的重要环节，设计的产品与选用的材料，无一不与成本相关。文章从规划及建筑设计中与成本有关的几项内容进行说明。

1.1规划阶段

规划最有利于销售的产品排布，可以创造最大产品价值。如住宅配套商业中的内街与外街商业、独立集中商业与店铺商业布置的考量。住宅产品的设计尽量选择成熟的产品，无论设计、施工均有前期可借鉴的经验。另外，竖向规划尽量结合场地地形，减少土方成本。此阶段将极大影响整个产品投资回报率，必须经过方案比较、通过技术经济指标与预估售价结合，选定最优方案。

1.2建筑外立面装饰材料

外立面建筑材料的选择主要有石材、面砖、涂料。在高层建筑中，底层立面局部使用石材可提升产品品质，如果是低层建筑，整体选用不同饰面材料体现在每户建造成本上的差别是相当巨大的。

1.3单体建筑层高

在客户使用感受及产品价值不受影响的前提下，适当降低建筑层高，将带动土建、装修工程量的减少，机电管线长度降低，暖通专业的计算复核也将适当降低。据资料分析，层高每降低0.1m，可降低单层造价2%左右。

1.4窗墙比

采暖居住建筑应尽量控制窗墙比。以辽宁省地方标准中的严寒地区要求为例，北向小于等于0.25，东西向小于等于0.30，南向小于等于0.45。窗墙比超出规定后，除外窗单方成本高于墙体外，整体为满足采暖耗热量指标要求。同等厚度外墙保温材料导热系数需降低，如仍不能通过节能计算，需提高外窗传热系数，造成窗构造的复杂，成本再次增加。

1.5地下车库面积及层高

在满足停车要求的前提下，尽量压缩地下室建筑面积。除可减少地下室成本投入外，对基坑施工方案的制定也有更简便的方案选择。合理设计地下室层高，其高度的降低对土方开挖、建筑结构等成本将均有减少。

2标准化与成本的关系

标准化包括各阶段设计计划控制标准（含其他部门介入时间及参与工作内容），明确各专业设计要求标准，各专业设计成果标准等。本部分以部品材料选择及机电设备布置及管线敷设举例。

2.1部品材料选择

在方案、施工图设计阶段应逐步明确部品材料的选择，明确反映在施工图纸当中。不应在施工图接近完成时甚至施工阶段，还有大量技术、细部、部品的缺漏没有考虑。否则，对于应用技术和材料的变更以及效果的不确定，直接带来的就是施工图纸不准确或缺失，最终将造成成本不易控制。

2.2机电设备布置及管线敷设

施工图纸设计前期阶段，必须具备准确的市政配套路由，且依据进出线路由合理进行设备用房布置，以减少外线布置长度。在合理确定进出线路由后，再合理细化下一级设备用房布置，以保证负荷均匀，降低管线投资成本。标准化中，任何一个环节出了问题，都有可能造成设计、工程工作的无法正常推进，继而带来成本的变化。

3图纸质量与成本的关系

房地产开发过程中，发生设计变更是不可避免的。工程实施后，相应部位的设计变更或多或少都会产生工程量的变化。控制设计变更从设计角度即保证施工图纸质量。

3.1设计单位的管理

作为甲方设计管理人员大量工作精力应该是协调、配合、监督、提出指导性意见，提出完整、准确的设计任务要求，而不是替代设计院对图纸进行校对图纸和技术把关工作。要充分发挥建筑设计院的资源优势，因最终图纸质量的高低不能只靠外部人员的审查。外部人员的审查只是单方面的，通过设计院各专业相互协作才能保证图纸的原始质量。

3.2设计周期

施工图纸尽量保证合理的设计周期和可行的计划。合理的设计周期是保证设计单位各专业充分协调、互提专业条件、图纸交圈的必要条件。业主应与设计单位就设计周期充分沟通，避免为压缩工期而影响图纸质量。

3.3施工图纸审查

外部审查的审图机构仅会侧重于制图原则及国家规范的把控。公司内部审查则侧重于图纸是否符合原始要求，是否符合设计条件，是否达到双方约定深度，对图纸进行及时优化。

3.4二次设计

单独列出此项个人认为是很有必要的，对于像铝窗、幕墙等专业化较强的单位一般均是“深化设计+施工”合同，业主在此类设计中仍起到管理、审查作用，但后期常会因为深化设计的原因而产生变更，此类设计变更最好在合同中予以约定。

4结束语

据中国报告大厅网《2015年我国房地产开发行业发展趋势分析》显示，“房地产开发未来10年，我国房地产行业将进一步加快转型发展，一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力，开发出质量好、品质佳、低成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳定地向前发展。”作为设计人员，“品质佳”不代表不计成本的投入，设计成果经工程施工转换为产品。在保证品质的前提下，合理的控制在设计、实施过程中的成本投入是可实现的，所以说“低成本”和“品质”之间不是矛盾而是共生共赢的关系。

作者:齐永刚 单位:沈阳建筑大学管理学院

参考文献：

[1]沈源.下一位建筑大师[M].北京:中国建筑工业出版社,2010.

[2]季元振.再问建筑是什么[M].北京:中国建筑工业出版社,2014.

[3]鲍学英.工程造价管理[M].北京:中国铁道出版社,2014.