借名买房合同性质及效力分析

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【摘要】住房问题是民生问题中关键的一环，近年来我国为了遏制“炒房”现象，缓解人民住房压力，在一些城市实施了限购令。但限购令的出台也引发了借名买房这一现象，并在事后就合同效力和物权归属产生了诸多纠纷。目前法律还没有对借名买房进行详细的规定，但公司经营中的隐名股东现象与借名买房存在一定相似之处，并且《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》对隐名股东的合同效力归属进行了解释。就此可以根据不同情况为借名买房的合同效力归属提供参考。

【关键词】隐名股东；借名买房；合同效力

一、案件归纳及分析

（一）涉及“借名买房”的民事案件归类。根据借名买房的法院裁决案例，可以将借名买房行为分为购买商品房和购买政策性住房两种。借名购买政策房的原因是：为了购买经济适用房、集资房、房改房等政策房。借名购买商品房的原因可以归类为三种：一是为了规避信贷政策，根据中国人民银行的部门规章规定，购买的房子套数越多，相应需要支付的首付比例就越高。也就是说，借名买房可以规避相应的限购政策所带来的首付限制，同时也可以使贷款利率得到一定程度的优惠。二是为了购买方便或者享有购房优惠。某些政策性住房的购房价存在优惠，借名者可以借其名义购买而享有这一优惠。三是为免房产遭强制执行。房子不在自己名下，当法院依法执行借名人财产时借名买的房子就可以免遭执行。（二）“借名买房”的民事案件裁决归类。借名购买政策房的案例中，法院持认可与不认可两种态度。法院持认可态度的案例中，法院给出的裁判理由是：一是涉诉房产虽为经济适用房，但借名人提供了借名购房的合理理由。二是借名人提供了存款凭条、购房发票等购房材料。故驳回了被借名人主张合同无效的申请。法院对借名购买政策房不支持的案例中，法院给予的裁判理由是：房屋原系单位集资房，或者其他政策性住房，且借名人无法出具明确的借名合同，故驳回其申请。法院不认可的原因是：政策性住房具有保障性质，购买方不满足相应政策的要求，也就是不具备相应的专属购买资格；此外，借名买房损害了他人的合法权益和社会公共利益。在借名购买商品房的相关诉讼中，法院认可的理由与政策性住房基本相同：房屋登记不具备足够的法律效力，不能对抗实际对房屋享有所有权人的权利。同时以房款收据，房屋的真实使用权人为判定依据，房屋真实权利人是借名人。不认可的理由集中在：借名人不能提供明确的借名证据，或者相关款项并未付清。

二、借名买房与隐名股东

根据借名买房的“使用他人名义行使自己权利”这一特征，结合理论界的几种学说，借名买房行为与隐名股东存在相似之处。隐名股东是公司实际出资人，但通过与他人协议的方式委托其持有公司股份的人。隐名股东与显名股东之间其实存在一种合同关系，具体来说是一种双务合同，隐名股东负有出资义务，享有资产实际收益的权利，显名股东负有出借名义义务，享有收取报酬的权利。隐名股东与借名买房行为存在诸多相似之处：一是借名人与隐名股东均是使用他人名义行使自己权利，也就是真实权利人是借名人与隐名股东。二是两种关系中均存在利益关系，借名人为了使用被借名人的名义需要付出相应对价，隐名股东亦然。股东的法律地位：第一，由于隐名股东和显名股东之间合法合同的存在，隐名股东具有名义上显名股东的权利。第二，根据商业上的实践，隐名股东已经成为比较普遍的现象。因而在没有违法的情况下，隐名股东是得到法律的支持的。在对案件裁决的梳理中，借名买房行为虽然没有明确的法律规定，但法院持有的态度是，在没有违反相关法律，没有损害他人合法利益的前提下对借名行为表示认可。这与隐名股东的法律地位也有相似之处。故隐名股东的相关司法解释将对借名买房行为的合同效力认定起到借鉴作用。

三、隐名股东的合同效力

2010年12月6日，最高人民法院通过了《公司法》的司法解释三，对隐名股东的相关问题做出了规定。《解释三》第25条第1款规定“有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第52条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。”①《解释三》第25条第2款规定“前款规定的实际出资人与名义股东因投资权益的归属发生争议，实际出资人以其实际履行了出资义务为由向名义股东主张权利的，人民法院应予支持。名义股东以公司股东名册记载、公司登记机关登记为由否认实际出资人权利的，人民法院不予支持。”②从这两款可以看出，隐名股东的身份界定为公司的外部人，只是对其基于与显名股东的合同的股份具有投资收益的权利。相关的判决案例中，隐名股东负举证责任，与显名股东签订的书面合同是判断隐名股东身份是否得到法律支持的关键，如果有相关证据的话，显名股东不能以名义上的持股来抗辩。

四、借名买房的合同效力类比

《解释三》第25款第1条对实际出资人的界定，对涉诉房产的产权认定也应该基于实际出资，即：房产的登记持有人与实际持有人订立合同，约定由实际持有人出资并享有对房产的所有权，以登记持有人为名义产权所有人，实际持有人与登记持有人对该合同效力发生争议的，如无违反合同法52条情形，人民法院应当认定该合同有效。司法实务中的判例基本也是遵循这一原则，如借名合同不存在欺诈、胁迫；不存在恶意串通，损害第三人利益及国家利益；不存在以合法形式掩盖非法行为；不存在损害社会公众利益的目的，法院即应认定为有效。具体来说，在相关的法院裁定中，借名购买政策房相较于借名购买商品房更不易被法院认可，因为政策性住房本身就是基于一定的优惠性政策，以缓解特定人群的住房压力的住房，借名行为会损害他人合法利益。同时，以免遭强制执行和转移债务为目的借名买房的行为也不被法院认可，这种行为属于以合法形式掩盖非法行为。而除以上行为之外的一般的借名行为，法院是应当给予认可的，因为借名人付出了实际对价，被借名人仅有名义上的权利，若将产权归属于被借名人，则会大大损害借名人的利益，并使被借名人获取不当的利益。类比《解释三》第25款第2条，当借名人与被借名人因房屋的产权归属发生争议的，借名人以其实际出资为由向被借名人主张权利的，法院应给予支持。被借名人以房产登记机关登记为由否认实际出资权利的，法院不予支持。同样，借名人也应当承担举证责任，借名人与被借名人签订的书面协议是关键，在相关案例中借名人的申请被驳回的情况大多是当初仅口头做出了借名的意思表示，并没有明确的证据证明借名合同的成立，因此法院不能予以支持。

五、结语

根据借名合同性质的分析以及类比隐名股东的合同效力，认定借名合同的合法性是立法者应当考虑的。从诚实信用原则来看，被借名人因房价快速上涨而违反借名约定是一种违反诚信的行为，从法律的作用角度来看不应当提倡这种利用名义权利去损害他人利益的行为。尽快完善借名合同的合同效力认定的相关法律是应当且必要的。

参考文献：

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作者:赵俊粟 单位:对外经济贸易大学保险学院