土地价值构成与土地交易政策透析

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摘要：对于国有划拨土地，存在一种观点，认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的，所以不具有价值。实际上，划拨土地需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。本文在分析划拨用地的基本价值属性基础上，通过具体案例确定划拨用地价值主要由土地取得成本和土地开发成本构成，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。

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一、土地资源总价值观

土地资源的功能除了在目前市场上能得到价值体现的人类生产生活的空间支撑和粮食矿产资源的生产功能外，还有许多不是直接被当代人类利用，但对人类社会的可持续发展有着非常重要的功能。从土地资源的直接使用功能和非直接使用功能出发，本文借助资源环境经济学理论提出的资源的总价值理论，将土地资源的价值分为使用价值和非使用价值。使用价值是指土地资源被使用时，满足某种需要或偏好的能力，它包括直接使用价值、间接使用价值和选择价值。

二、划拨用地的价值构成

在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。

三、土地的价值不在土地而在项目

在采访中，省国土厅有关人士表示，目前海南已近进入国际旅游岛时代，海南省的土地项目成为全国乃至全球的焦点。今年年初，海南房价飙升，省政府的宏观调控首先就体现在土地政策上，可见土地的重要性和关键性。对于当前的土地交易，特别是商业性住宅用地，国土部门的审批是相当严谨的。为了保证我们国际旅游岛宝贵的土地资源的价值得到应有的体现，对土地项目的审查考核就显得更尤为总要了，因为“土地价值不在土地本身，而在项目。”

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