历史文化街区保护利用模式分析

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1五大道历史文化街区背景简介

五大道是中国著名的历史文化街区，有着“万国建筑博览会”的称号。整个历史文化片区的面积128hm2，包含全长共17km的22条街道，其中以成都道、重庆道、大理道、睦南道以及马场道最为著名，街区内共有上世纪二三十年代建成的花园洋房2000余幢，包含了当时各个殖民国家的建筑风格，目前最具代表性的300余幢建筑中，包含英式建筑89所、意式建筑41所、法式建筑6所、德式建筑4所、西班牙建筑3所，还有众多的文艺复兴式建筑、古典主义建筑、折衷主义建筑、巴洛克式建筑、庭院式建筑以及中西合璧式建筑等[1]。

2PPIS建筑保护利用模式及其实践

2.1PPIS模式的内涵

PPIS建筑保护利用模式是在四个试点项目改造过程中逐渐完善形成的标准模式，作为具有代表性、典型性和可操作性的导则保证了试验区建筑策划设计、保护修缮、腾迁整理、招商运营、后期管理和服务等过程的实施，是结合历史建筑、社会人文、未来发展潜能等多方面的综合保护利用模式。推模式（Push）：基于《历史风貌建筑保护等级确认原则》对历史建筑做出的等级评定而进行的自上而下的针对不同类别保护建筑的修缮方式。通过这种方式，对试验区内的建筑资源形成统一的认识，使得资源得以高效整合。拉模式（Pul）：与“推动模式”相对应，是一种自下而上的保护模式，通过对每一栋建筑简历信息档案保证建筑历史的原真性，合理确定每一栋建筑的详细整修方案，从而保证试验区整体功能和历史价值的回归。交互模式（Interact）：通过建立交互信息平台，并使区域内功能布局、品牌落户进行双向交互选择，打造高端商业文化和社区文化。服务模式（Service）：是指服务区能够为周边居民、市民、游客等多种人群提供不同的服务，提升试验区的社会功能，满足不同人群的使用需求[2]。

2.2“民园西里”项目改造

民园西里始建于1939年，由两幢联排式住宅形成里弄，由17个分户单元连排组成，每个单元设前后小院，建筑内部有独立的厨房、卧室、佣人房、餐厅等功能，为当时的中产阶级住宅。建筑改造过程中给保留了外檐硫缸砖、内外檐门窗样式、多坡屋顶、内檐灰线式样、条形地板、趋脚板式样以及木楼梯等历史风貌特征（图1）。在功能方面，民园西里被定位为创意文化街区，汇聚了众多从事创意行业的年轻人，成为五大道的文化艺术聚集地[3]。业态上引入代表西方文化的咖啡厅、红酒窖，中西合璧的精品餐厅以及象征中国传统文化的沉香博物馆、古琴社等，共同打造具有深厚历史文化底蕴的创意街区。

2.3“庆王府”项目改造

庆王府是清末庆亲王载振在天津时居住的府邸，属于特殊保护建筑级别，在针对庆王府建筑的保护性修缮主要是为了保证历史的原真性，不论是建筑细节还是内部结构，甚至是室内装潢家具陈设，都以历史资料为参考进行复原。功能方面，该项目在保留原有平面布局的基础上进行局部功能微调，恢复部分历史功能，开天津市五大道历史文化街区保护利用模式初探APreliminaryStudyontheProtectionandUtilizationModeofTianjinFifthAvenueHistoricalandCulturalDistrict图1　改造后的民园西里（图片来源：作者自摄）放了一楼的宴会厅、会客厅、多功能厅等历史功能，凭借自身优势承办各类国际高端商务活动；另外王府门房处通过改造成为展厅、西餐厅等功能厅。在建筑保护方面恢复原有造型及室内效果、加固结构等。业态方面，王府西侧的“山益里”小区与庆王府联合引入精品酒店项目，同时中西式结合的王府花园可以作为容纳百人的婚礼场地，综合的运营模式使庆王府不再是功能单一的生活陈列馆，而是成为了以展览为基础功能的文化综合体。

2.4“民园广场”项目改造

民园广场的前身是租界地区的体育场（图2），改造后，民园广场仍然保留跑道、草坪等基本特征。功能上除了为周边居民提供运动场所，还是五大道的游客集散中心和商业中心，体育场周边的环形拱廊成为了深受游客喜爱的网红拍照地点（图3）[4]。2.5“先农大院”项目改造该项目“PPIS”模式的应用主要体现在四个方面。在功能方面，通过文化、旅游、商业、居住的动态平衡激活片区活力；在空间方面，整合重塑公共空间，丰富活动场地；在建筑保护方面，采用先进技术最大程度地还原街区历史风貌；在业态方面，结合区域历史背景引入相应业态，在传承历史文化的同时为街区带来新的活力。

3PPIS模式的局限性及原因分析

3.1试点项目使用现状

目前距离首个试验改造项目“民园西里”投入使用已有十一年，而距离最后一个改造项目“先农大院一期工程”投入使用也已过去七年，在褪去新鲜的热度后，这些历史街区却未能保持活力和保护利用的良性循环。项目改造后呈现出二次“衰败”迹象，将会使历史建筑的发展形成恶性循环，笔者认为造成以上问题的原因可以从以下几个角度进行分析。3.1.1业态定位不准确历史上五大道地区功能为高级居住区，定居此处的人有着一定的社会地位，居住空间具有一定的私密性，且有着保护条例的明确限制，在保护修缮过程中不能对建筑造型任意修改。因此目前建筑仍然呈现出围合性与私密性的特征，不能满足改造后餐饮、休闲、购物等功能，以及对于空间开放性、公共性的需求，造成建筑形式与功能定位不匹配。3.1.2品牌定位过高先农大院以打造综合购物、餐饮、娱乐、休闲综合商业街区为目标，然而就实际情况来说，园区的商业承载能力并不足以支撑定位。由于建筑单体的独立性，一栋别墅只能入驻一个商业品牌（图4），目前偌大的园区内也只有14家店铺，虽然商业种类丰富，但缺少集中效应，不能吸引游客。3.1.3客群定位失衡由于五大道具有历史传承、文化展示的功能特质，且在区位上靠近天津外国语大学、天津大学、南开大学等高等学府，其游客构成中大学生占比一半以上，其消费能力不匹配高端娱乐、精品商店的业态定位。

3.2PPIS模式推广的局限性

PPIS模式作为五大道历史建筑保护利用的标准模式，对该地区的建筑保护起指导作用，然而五大道地区目前存在功能混杂、产权不清等问题，可能会对PPIS模式的推广产生极大的阻碍。

4PPIS模式的提升与推广策略

4.1五大道历史街区PPIS模式的提升策略——OPPIS

精确定位（Orientation）：通过对建筑环境和使用者需求的分析，对项目进行合理的定位，同时对引进商业品牌进行筛选，品牌之间是否能够产生连锁效应作为判断的标准，这样能够使品牌之间相互促进从而形成良性循环；其次应该形成对入驻品牌的帮扶机制，品牌落户后不能任由其自生自灭，稳定和平衡的业态才能树立商业文化形象，才能促使使用者形成场所记忆，从而提升项目整体的社会地位。

4.2历史街区PPIS模式的推广策略——IOPPR

整合模式（Integration）：政府通过购买的方式将产权回收并整合建筑资源，进行总体规划和定位，如拆除院落局部围墙，开放院落。这样不仅有利于经营管理，还可以为原本街道提供公共空间节点，从一定程度上解决街道没有休息空间、无法停留的普遍问题。出租模式（Rent）：经过整修后再将其出租，私人经营、统一管理，确保业态百花齐放。

结语

建筑遗产保护是近年来最受关注的课题之一，在众多保护实践当中虽然也不乏优秀案例的身影，但目前仍然处于试错的阶段。如何制定合理的保护措施、真正活化利用建筑遗产，发挥历史建筑遗产的社会职责，是值得深刻思考的问题。

参考文献：

[1]谭汝为.天津五大道与租界文化[J].天津市社会主义学院学报,2015(1):52-57.

[2]朱一航.天津市五大道保护试验区实践模式浅析[J].中国房地产,2016(10):71-76.

[3]天津市历史风貌建筑整理有限责任公司.天津获全国首例历史街区保护利用“詹天佑奖”[J].中国房地产,2016(13):14-19.

[4]李雪,洪再生.基于人群游憩行为的天津民园改造效果研究[C]//中国城市规划学会,东莞市人民政府.持续发展理性规划——2017中国城市规划年会论文集(09城市文化遗产保护).中国城市规划学会,东莞市人民政府:中国城市规划学会,2017:11.

[5]陶斐斐,任洁.历史文化街区核心广场的人性化空间设计——天津五大道历史文化街区民园广场的空间调研初探[C]//中国城市科学研究会,海南省规划委员会,海口市人民政府.2017城市发展与规划论文集.中国城市科学研究会,海南省规划委员会,海口市人民政府:北京邦蒂会务有限公司,2017:8

作者：徐晴 肖大威 徐彤