新收入准则对房地产企业的预期影响

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摘要：本文结合实际，对新收入准则的变化及对房地产企业预期影响内容进行分析。希望探究后，可以给相关工作人员提供参考。

关键词：新收入准则；房地产企业；预期影响；分析

1引言

为了使得会计信息披露数据更加的真实、准确，会计准则需要合理的设置，我国已经颁布并且实施了《企业会计准则》，会计准则逐步的实现和国际接轨，同时还需要消除时间不对称的问题，以更好的促进企业的会计工作有序的进行，积极的推动企业的发展和进步。

2新旧收入准则对比分析

2.1统一收入确认模型，提高收入确定可靠性。新收入会计准则正式实施之前，企业按照《企业会计准则第14号———收入》和《企业会计准则第15号———建造合同》中的要求来进行收入确认。企业所处的行业不同，其所选择的收入确认模式也是不同。在以往的企业经营过程中，对于商品、服务等类型的经营企业，主要是按照“风险或者报酬转移”来作为收入确认的依据，对于建设合同来说，要按照完工比例来进行确认。新会计准则中对于收入的确认不区分现行收入和建造合同，而是从合同履约责任的角度出发来确定。这是因为以往的收入确认方式稍显落后，且判定标准模糊，造成企业根本无法准确判定收入该如何确认，所以导致漏洞比较明显，会计信息准确度严重不足，企业面临的财务风险比较严重。而新收入会计准确中确定，无论是何种行业，都需要按照“履约责任”来进行收入的确认，确保收入真实、准确。2.2明确确定收入确认点，客观反映会计核算结果。和收入确认是比较类似的，原会计准则中收入确认是根据不同企业类型来进行判断，其主要的要求就是会计处理细化。但是因为很多情况下企业的业务类型划定比较困难，造成会计核算中没有明确的指示，精细化核算处理方式存在严重的问题，数据偏差较大。此外，财务人员在确认收入时比较主观，难以达到客观性的要求。新收入会计准则以“控制权转移”作为企业判定收入的主要标准，也就是说在企业客户确定相应收入准确控制权的确定时，应该按照规定程序来进行收入时间和金额的确定；控制权的转移就是客户所主导的商品应用且能够从中获取一定的经济效益，这是收入确认的主要要素。2.3明确划定多重交易安排，使得准则更具现实意义。原收入会计准则中，并没有明确规定多重交易安排如何确定，只是在其中描述了商品奖励积分的业务确定。随着市场经济高速发展之下，商业各种营销手段都被应用到实践中，导致了商品和服务的方式比较多，原有标准根本无法满足市场变化所产生的影响，导致会计核算存在严重的问题。新准则中明确规定了多重交易处理方案，财务人员要以合同内容为出发点，要详细分析各种合同义务，然后再结合多重交易的实际情况确定履约责任，进行合同合理的分摊处理，商家需要在履行各项义务时确认收入。从这一方面出发，新准则的这项变化中，直接反映出的是国家政策在随着时代的发展而逐步的进步，不断的适应市场经济的发展，同时也给企业的经营与核算进行了明确的指引，使得核算管理更加的科学、合理，满足现代社会发展需要。2.4新收入准则的变化。2.4.1收入确认方式有所调整。新准则下，无论什么行业，以什么方式取得收入，都统一按新准则对各类收入进行确认、计量和列报，其他会计准则有特殊规定的除外。2.4.2重新设定收入的确认与计量标准。新准则对收入的确认与计量不再分设商品和劳务之间的界限，收入确认时点的判断标准是以履行合同相关条款，承担相应的合同义务，在相应商品与劳务控制权转移时对收入进行确认与计量[4]。2.4.3以“合同”作为收入确认的依据。新准则为企业收入的确认制定了5步操作流程。①确认订立合同时商品与劳务控制权是否完全转移。②将一系列转让实质和模式相同，同时又可明确区分商品与劳务的承诺作为单项履约义务。③在确定商品与劳务交易价格时，要明确预期可以收到的金额、非现金对价、可变对价、融资成分对比标准等对交易价格的影响。④对涉及多重交易合同的实务进行处理时，需要将合同交易价格摊至各单项履约义务。⑤在履约义务完成后，需要确认收入。

3新收入准则对房地产企业的影响

3.1要更新收入确认方式。房地产企业的会计核算中，销售收入确认原则如下所示：一是企业开发的项目全部竣工验收合格，可以满足销售的需要，按照合同规定交付款项；二是签订销售合同；三是在获取买方根据销售合同约定中的房产付款证明。在新收入准则之下，房地产销售收入的确认节点就是企业将房产的控制权交付给用户手中，同时还规定要按照分区节点进行转移。新收入准则中，明确规定了符合如下条件后可以确定时段内义务：一是消费者在合同履行的过程中还会造成企业经济效益的消耗；二是消费者可以采取措施来控制在建项目；三是企业在义务执行环节应该确定商品的不可替代性。对于相近节点中的多份合同来说，应该分析这些合同的独立性，如果价格符合要求，需要考虑是否进行合同合并[2]。3.2要求房地产企业增强契约意识。新收入准则的确认是根据企业签订的合同来进行的，需要利用五步法来实施销售收入的确认和核算。新收入准则中对于收入的确认方面，任何的工作都是以合同约定为基础来进行的，而合同管理工作需要贯穿在整个工作过程中。这就需要企业应该招聘或者培训具备较高法律知识水平的会计素质专业人才，具备综合素质，可以全面的提升房地产企业法律意识和水平。因为房地产企业和其他企业存在着明显的区别，但是往往因为合同价格比较高，合同中的条款数量非常多，细节要求也比较高，所以合同存在着较高的风险。因此，房地产企业必须要重视合同细节制定和管理，严格按照合同规定开展工作，以更好的提升企业的综合效益。3.3要求房地产企业考虑货币时间价值影响。新收入准则内有了明确的规定，对于融资成分较高的房地产项目来说，应该根据实际情况合理的调整对价金额。主体需要根据合同中的增量成本进行有效的计算，同时还需要合理的预算成本。房地产企业应该更加关注在销售环节中合同是否存在增量的问题，并且需要确定预售账款内的重大融资是否达到合理性的要求，这些都会给企业的经济效益造成较大的影响，也会影响企业的资产结构[3-4]。3.4要求房地产企业重视信息披露影响。新收入准则中还应用了一系列的预估与判断方法，要应用先进的管理经验和职业技能以合理的确定相关的工作事项。同时，在收入确定、重大变更等方面，都会给房地产企业的会计信息披露产生直接的影响，需要提起足够的重视。房地产企业在日常的经营管理中，必须要做好各项会计信息的披露，使得信息具备完善性，必须以估计或者根据时段确认收入的方式来进行企业盈余管理，且不能受到形式的限制，要明确各方的责任，严格的按照工作流程开展工作，有效的合作，最终可以使得会计信息更加的真实与准确，反映出企业的实际情况[5]。

4结束语

新收入准则和实施是当前我国会计改革的重要部分，可以全面的提升会计信息的质量水平，真实反映出企业的经营状况，使得我国市场经济发展更加规范化，推动社会的稳定发展。

参考文献

[1]刘思彤.新修订收入准则对房地产企业和建筑企业的影响研究[J].现代经济信息，2018（24）：262.

[2]蒋华.例析新收入准则中“可变对价”相关规定[J].国际商务财会，2018（9）：37-41.

[3]郑珺，刘梦琴，杨娟.新收入准则下的职业判断与会计收入确认———基于碧桂园的案例分析[J].中国注册会计师，2018（7）：91-95.

[4]景怡然.房地产开发企业收入确认方法研究[D].北京交通大学，2018.

[5]韩亚东.新收入准则变化及影响[J].国际商务财会，2018（10）：20-24.

作者:康光文 单位:保利（成都）实业有限公司