房地产企业去库存会计核算研究

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1我国房地产库存状况

目前我国在房地产市场存在着很大的结构性难题，从全国的房地产整体架构及发展趋势来看，目前整体现状呈现出商品房存货囤积严重，依据最近几年数据显示：2015年末我国的商品房待售面积7.2亿平方米，房地产库存总量为3213亿平方米，库存去化周期为30.2个月，超过库存合理区间上限67.8％。2010年以来我国商品房空置率(增量空置）持续攀升，2014年空置率超过40％，2015年进一步攀升至46％，近两年已进入严重空置状态。由数据分析可以得出这样的结论，我国房地产行业供求关系明显处于失衡状态，房子库存过多。去库存问题已经成为我国目前需要重点解决的问题之一。

2房地产企业去库存过程中对会计核算的影响

2.1经营周期长。房地产库存过多，此时的问题除了把房子销售出去的同时，也要持续平稳的去库存，使得不至于房屋库存不足以及库存过剩，在这个问题上免不了要对房地产的源头进行有效的合理的资源配置，进行合理的会计核算来减少不必要的支出，来确定房子真正的价值，从而加快去库存的速度。但房地产开发本身的特点就是开发周期长，需要资金较多，事项复杂，从最开始房地产项目的确定，到动工开发，到最后的销售，时间跨度都比较长。而且房地产建造期间，核算内容涵盖了与建造房子有关的所产生的各种支出费用。因此在核算时，成本范围的合理划分和如何核算都相对烦琐。2.2成本高。房地产企业建造房子，投资多、风险高、售价高、难于去库存。根据调查显示，只有很少的一部分购房者会选择一次性支付全款用于购买房屋。相比之下，由于多种因素所导致的综合性结果，使得多数购房者愿意采用分期付息的方式去购买住房，所以这就使得在房地产项目收入的核算方式更为复杂，更为特殊，使得开发商在进行成本核算上具有更多的可能性，这就造成了房地产企业在收入利润等方面核算的困难程度。

3房地产企业会计核算内容及存在的问题

3.1房地产企业会计核算情况。（1）材料核算。材料核算是房地产会计核算的重要组成部分，其主要针对建筑中所购买的材料，固定资产等物资以及提前预处理和储备保管等方面的内容进行的核算。这一部分内容是核算内容的主要部分。（2）固定资产的核算。固定资产核算是企业核算工作中必不可少的部分，固定资产是在建设房子过程中所使用的各种机器设备、种类多、价值大，所以固定资产在使用过程中，采用建立固定资产备查簿的方式进行固定资产的统计登记，有利于固定资产的清查和管理，这也是固定资产核算工作的主要内容，除了这项基本业务外，固定资产还要编制盘盈、盘亏、发生毁损等情况登记表，及时有效地对固定资产各方面进行监察。同时，为了保证现有固定资产的使用状况，我们应该对固定资产的核算进行系统化的管理。防止在固定化资产核算的过程中出现纰漏、出现登记监管不及时、管理松懈、登记滞后等各种情况发生。（3）成本核算。成本核算首先要确定要核算的项目，在成本核算过程中，属于成本费用的项目有房地产初步设计费、土地资源开发利用费、工程建安费、绿化设计费以及其他设施费等。同时要将各种费用的核算情况汇总，统计整理，利用财务软件将核算情况统计出来，最后编制财务报表，进行成本方面的核算。（4）利润核算。利润核算是企业会计核算的最后环节，利润是一个房地产企业所从事项目获得的最大的效益，是工程的关键。会计核算的重点在于，分类汇总建造房地产期间发生的各种支出，计算销售住房的销售收入以及生产销售过程中产生的相关税金，从而计算出企业的净利润，同要时鼓励房地产企业会计人员积极参与到销售规划及利润目标制定中去。而且会计人员要认真做好利润的核算工作，在保证利润核算真实准确的基础上，合理合法地利用生产资金，争取为企业取得更大的利润。3.2房地产会计核算中存在的问题。（1）会计核算科目复杂。房地产企业建造过程中需要的材料等物资多，造成房地产企业会计核算科目过于复杂，同时房地产企业每年要建立新账。由于房地产企业建设项目时间长，需要跨年度，一个项目会计核算应有其连贯性，应连续进行房地产项目的各种核算。如果建立新账，加之会计科目多的情况下，容易造成账目混乱，影响了会计核算的准确性，不利于成本的核算。（2）企业不能准确预测风险。企业风险的主要来源于筹资活动、投资活动、资金营运活动等过程中，在筹资过程中，企业通过借款、发行债券的方式筹集资金，必然会有相应利息支出，有些利息会发生变化，造成企业无法支付利息；在投资过程中，有些项目风险低但有些风险很高，投资低风险项目有利于企业的发展，如果不能预测风险大小，投资高风险项目，将给企业带来经济危机；在资金营运过程中，企业没有准确预测企业需要多少的储备资金来使资金运行更流畅地运行下去。这些风险都会导致房地产企业很难维持房地产项目稳定的进行下去，由此可能造成房地产企业将亏损转移到房地产出售过程中，有意抬高价格，更不利于房地产的去库存，同时也不利于房地产企业的发展。（3）企业增值税发票管理体制不完善。2017年5月1日起，我国全面实行“营改增”，房地产企业也开始进行了相关的会计核算。增值税是环环征税，房地产企业购进材料，固定资产等物资，只要有进项税额，也就是有增值税专用发票，企业就可以抵扣进项税额，进项税额的大小，影响了增值税最后的应纳税额，从而影响了利润。因为房地产项目在建造过程中所需物资多，使得很多房地产企业存在着相同的问题，很多企业增值税进项税额发票管理不严格，造成发票丢失，让企业相应的进项税额不能抵扣，增加了企业的应交税金，给企业造成了巨大的损失。影响了企业的正常资金运转，给企业的发展以及成本核算造成更大的困扰。（4）有些收入来源不明。房地产在后期销售中所产生的费用计算较为复杂，并且企业在销售时，有些房子通过预售的方式卖出的，还有些房子是通过其他促销活动卖出。有许多企业将会计准则，会计法律置之度外，更有某些企业为了自身利益虚报销售收入来减少税收的，达到少交税的目的，这些不合理，不合法的行为都会给会计核算的准确性制造障碍，造成企业资金流的不完整。对企业来说，资金得不到准确的记录，企业整体财务报告就会失真，具有虚假成分，不利于去库存，不利于企业健康的发展。（5）多方合作导致的分配问题。房地产的开发过程是一项规模极大的工程，所以房地产产业链中的利润不可能仅由一个房地产投资商承担。多个企业之间合作的行为使得房地产财务账单的核算更加复杂，因为资金来源的多向性，以及具体生产活动中资金使用的分散性所造成的成本核算复杂、资金不明流失等现象屡见不鲜。利润分配的矛盾不仅会出现在成本核算阶段，即便是工程完工后的各个投资商之间的利润分配阶段，也会产生利润分配不均等不良现象。

4房地产会计核算的优化

4.1优化会计核算科目。房地产企业在核算过程中，科目复杂，企业应该在税收法律法规的基础上，对企业会计科目按用途等进行分类，优化会计中的科目，使会计科目更简单，让核算内容更明了。4.2优化企业风险预测的准确率。企业风险的预测，需要会计人员具有较好的会计职业素养，能够凭借自多年的经验去预测风险的发生率，企业不能盲目地去跟风筹资投资，同时企业应该培养大量会计人才，帮助企业准确预测风险，降低风险对企业造成的伤害，从而减少企业不必要的支出，使房地产企业持续正常化进行下去，从而有利于房地产企业的销售。4.3优化增值税发票管理体制房地产企业进行全面征收增值税后，进项税额可以抵扣，减少了企业税收负担，房地产企业在发票管理方面应建立管理体制，无论是低值易耗品还是机器设备都应同等对待，收到发票认真保管，全面加上发票的管理控制。4.4优化收入的管理方法。企业应加上会计核算法制观念，禁止进行以减少税收为目的内部交易，提高自身素养，健全内部管理体制，有利于企业去库存的需要，有利于经济的健康发展。4.5完善企业制度。根据企业发展的实际情况，来合理制定符合企业自身发展特点的企业管理制度，不仅使得财务工作能够顺利地进行，更可以为企业的资金管理提供一个合理规范的标准管理制度。企业规章制度应当尽量将财务人员的具体工作形式以及工作权限作出明确的规定，同时应当制定监管监察制度，及时定期地进行财务对账。使得财务能够进行规范化管理，以此来减少实际生产中财务人员产生中饱私囊、虚假报账的违法乱纪行为。同时还要明确企业的奖惩制度，对在生产中表现优异的员工作出经济或其他方面的奖励，对犯有严重失误的员工以及对公司生产产生重大影响的员工应当处以适当的惩罚，以此来激励员工积极投入到生产中来，从而达到增加员工做事积极性，提高员工生产效率的目的，使得增加企业利润的同时，员工能够得到更多的福利与回报。与此同时还要大力强化对于房地产市场的监管力度，加深对房地产市场的分析研究，细致的建立相应的市场监管信息平台，以保证能够及时掌握其发展动态。还应加大对房地产开发企业资金链风险排查力度，为了防范金融风险，从多方面密切关注重点地区和重点企业的动向。为保证质量及各方面的合法权益，做到公平公正，加大执法力度并从严处罚那些恶意拖欠工程款和闲置烂尾现象的制造者，让开发商不能违约、不敢违约。

5结语

综上所述,刚刚落下帷幕，在有关房地产的言论中，“房子是用来住的，不是用来炒的”再次成为百姓所热议的话题。我国房地产企业库存严重，国家非常重视房地产的去库存，针对于此也提出了相应的对策，比如供给侧结构性改革等等，企业当然也要为去库存做一些努力，企业从建造住房到销售都对去库存产生影响，建造过程材料物资记账的混乱，增加房地产本身的成本，票据的管理不善，不利于税收的抵扣等等问题都对房地产去库存产生了影响，所以房地产企业应该加强自身财务人员的素质，健全房地产企业的会计核算制度，使企业走上健康的发展道路，对于房地产的去库存也有很多的好处。同时也是响应国家政策，积极推进国家进行供给侧结构性改革的大政方针，完善和优化我们国家经济结构。

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作者:张颍 胡国庆 单位:吉林工商学院