农房贷不良处置制度建设分析

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武汉江夏农房贷不良贷款制度安排的现状与问题

2017年，按照国务院关于农民住房财产权抵押贷款改革试点工作的部署和要求，武汉市江夏区出台了《农民住房财产权抵押贷款实施细则》和《农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金管理办法》，这些政策主要以双方协商、债务展期、债务重组、按序清偿、房产拍卖、风险补偿方法为主来处置农房贷不良贷款。与房产拍卖制度的模糊性相比，江夏区对风险补偿制度做了较为具体的规划，设立了一定额度的农房贷风险补偿基金，专项用于分担贷款人农房贷风险损失，不足部分由区政府在下一财政年度予以补齐。这一政府兜底性的制度安排只对贷款银行的损失作出了明确的补偿安排，对发生不良贷款的农户安置问题则未有考虑。虽然相关政策要求，不良贷款资产卖断或者抵押物处置变现资金，在扣除处置变现产生的直接费用后，按照该笔贷款的代偿比例，用于补充农房贷风险补偿基金和弥补贷款人贷款本息损失，但房产拍卖制度的模糊性，不良贷款农户的住房安置未能得到有效解决。因此，从制度设计层面来看，农房贷风险补偿基金无法单独处置农房贷不良贷款。如果农房贷风险补偿基金无法从农房处置中获得补偿，仅仅依靠财政性补充的政府兜底型补偿方式必然会因财政压力过大而不具有可持续性。另外，尽管政府和央行分支机构对商业银行在贷款方面给予一定的优惠政策，但商业银行为将潜在风险和损失降到最低，它们提供的农房贷大多是1年期的短期贷款，贷款基本在2018年底到期，与试点工作的结束期刚好吻合。因此，不论是从制度安排还是从商业银行贷款的现实运作来看，江夏区风险补偿制度的定位不准、可行性不强，这一制度也无法单独成为处置农房贷不良贷款的有效制度。

温州乐清农房贷不良贷款制度安排的做法与成效

在试点期内，乐清市制定了一系列政策制度，在处置不良贷款方面，该市出台了《乐清市农房抵押贷款风险补偿专项资金管理办法》和《乐清市农房抵押贷款风险补偿专项资金操作规程》，这些政策主要以债务展期或重组、以贷还贷、协议转让、司法拍卖等方法为主来处置农房贷不良贷款。当债务展期或重组、以贷还贷、协议转让等方法无法处置时，乐清市以司法处置为主、政府保障为辅的方式处置农房贷不良贷款，设立农房抵押贷款风险补偿基金，并与金融机构共同设立“信联信惠农贷”风险保障金。乐清市风险补偿专项资金并不是用于弥补农房贷产生的不良贷款，而是用于发生不良贷款农户的房屋腾退及其房屋安置，这种制度安排基本解决了农房贷不良贷款发生时农户“无家可归”的难题，为房屋拍卖和流转提供了有利环境，在一定程度上提高了司法判决执行率，这种迂回处置的方式反而更加有效。为使风险补偿专项资金能够自给自足，当房屋拍卖成功后，法院会及时从拍卖款中优先归还用于房屋腾退及其房屋安置的货币周转金，迅速增补风险补偿金专户。此外，当借款人申请农房抵押贷款时，个人按贷款本金的5‰缴入风险保障金专用账户，自愿缴纳风险保障金的贷款农户，银行贷款利率上浮比例不超过基准利率的5%，从而构建了良性循环的风险补偿机制。

相关建议

农房抵押贷款离不开确权颁证、合法合规、产权流转市场等重要制度的建设，但从商业银行的角度来看，他们最为关心的则是风险可控条件下的利润最大化。当前，农村信用环境普遍不高，农户贷款存在较大的道德风险，当银行担心贷款无法收回时，必然会形成逆向选择。通过对比分析和思考，笔者提出以下几点建议。一是风险补偿资金制度应是使司法拍卖农房的资金前置化，该制度的主要功能应是保证农户房屋腾退及其房屋安置，解决农户“无家可归”的难题，然后通过法院拍卖房屋获得的资金优先补充风险补偿资金的制度安排，实现风险补偿资金的自给自足而使其具有可持续性，减轻政府财政压力。二是为降低农户道德风险和银行逆向选择，应当加强农村信用体系建设，不断提高农民的信用意识，通过建立农村信用评价系统，逐步解决农户与金融机构之间的信息不对称问题，打消金融机构放贷的后顾之忧。三是为加大银行放贷的主动性，应注重培育农户的生产能力，使农民的投资项目具有可持续的稳定现金流，提高农民经营生产、创造价值的能力，从源头上降低农房贷不良贷款率。

作者:金鑫 单位:中国人民银行武汉分行营业管理部