房地产建设项目财务管理问题及对策

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摘要：首先要明确的是房地产建设项目的顺利实施离不开流动资金的大力支持，因此该部分资金带来的财务风险较高，加之社会市场经济带来的竞争加剧，整个房地产行业都面临着巨大的压力，所以，要让房地产企业可持续发展下去，必须加强房地产建设项目财务管理，提高住房的质量和相关的经济效益。因此，笔者分析了房地产建设项目的宏观环境以及对房地产建设项目进行财务管理的必要性，发现了房地产建设项目财务管理存在的问题，并以此为基础提出了几点解决策略。

关键词：房地产；建设项目；财务管理

一、引言

从最近几年的宏观经济形势可以看出，房地产行业已经在我国境内得到了良好的发展，我国也涌现了很多极为杰出的房地产公司，而且房地产企业的数量也非常可观。众所周知，由于某些历史原因，我国的房地产行业在整个成长阶段都受到了一些不好的影响，进而造成我国的房地产行业的泡沫化程度较高，在某种情况下，甚至表现为“发育不良”等，这些对于房地产行业的健康发展以及房地产企业的长远发展都是非常不利的。但是随着我国经济进入新常态，国家对房地产的宏观调控愈加严厉，政策力度逐渐加大，政策的颁布频率也有所增加，房地产的建设项目面对的挑战的难度随之增加。所以，房地产企业的竞争力度已经达到了白热化，所以，必须加强房地产建设项目的财务管理，对房地产建设项目在整个建设期可能会面临的财务风险进行有效的防范。

二、房地产建设项目财务管理存在的问题

1.缺乏对房地产建设项目在财务可行性方面较为系统的研究

目前，在很多房地产企业在进行项目决策时，缺乏对项目整个系统性的可行性研究，其中尤为严重的是缺乏财务分析系统的研究，这使得整个建设项目的决策缺乏可信数据的支持，在很多时候都只是依靠管理层的经验加以判断，这使得很多项目在进行的时候才发现很多方面的问题都没有在项目开始初期加以考虑，使得房地产的建设项目缺乏市场经济的分析以及财务、环境等可行性的研究和论证，在项目的宏观方面，难以做到整体战略的把握。

2.在房地产建设项目的预算管理方面存在一定的问题

对于房地产企业而言，建设项目的预算管理显得尤为重要，因为它对企业的利润有着直接的关系。但是，在绝大多数的房地产的建设项目中都不是非常重视预算管理的工作，特别是在预算管理中的市场评估和预判工作这两部分。这必然使得在实际的建设项目工作中大量的数据和期望达到的目标与实际的市场状况不符合的情况产生，较为严重的可能使得建设项目并不被市场所认可，预算的管理工作将无法继续进行下去。除此之外，有较小一部分的房地产企业没有建立比较完善的指标制度，使得在建设项目中无法对预算工作中的成本和支出预算以及收益预算等产生明确的认识，只是单单重视房地产企业自身的盈亏，对盈亏产生的缘由没有进行深入的分析，目光较为短浅，忽视了企业可持续发展。

3.对房地产企业建设项目的全面成本管理有所忽略

房地产进行项目开发和建设主要的目的是获取利润，如何在获取最大利益的同时付出最小的成本就是建设项目全面成本管理主要需要解决的问题，也可以说其目的是不浪费房地产企业的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地产企业的建设项目并没有建立一个较为完善的资本运作体系，很多的房地产开发企业的资本来源主要是银行或者其他企业，这样的资本来源必然会使得房地产企业的利息过高，一旦没有足够的资金偿还利息，整个建设项目将无法正常的运作下去，财务风险较大。虽然随着我国经济走向国际化的趋势越发明显，房地产行业的发展迅猛，造就了万达等成功的案例，但是大部分的房地产企业的建设项目都沦陷在一次又一次的改革浪潮中，汇率不稳定、银行利率变化较大以及国家政策的改变等因素都使得房地产企业的建设项目的投资风险较大。这些风险的产生都是由于房地产建设项目缺乏全面成本管理的意识。

4.房地产企业对建设项目财务成本的管理缺乏重视

目前，一些房地产企业建设项目的相关负责人没有对财务管理给予应有的重视，管理意识不足，没有对财务管理的相关问题采取应有的措施。虽然有些房地产企业建设项目的负责人对财务管理有所重视，但是对其实际的实施情况并不是非常了解，根据相关的资料表明，很多的房地产建设项目的财务管理工作在设计阶段落实的较好，但是在施工阶段并没有将财务管理的工作落到实处。有些财务管理的工作人员认为施工阶段的机械设备以及相关的材料是财务管理的关注重心，对于其他的成本的财务管理工作没有注重，使得财务管理的工作难以持续的进行下去。最为重要的是，房地产企业建设项目的管理层以及相关的财务人员并没有对财务管理工作给予足够的重视，这使得在财务管理的实施过程中存在很多的限制，所以，只有管理层对财务成本管理的关注稍微多一些，给予足够的重视，才可以对提高房地产企业建设项目财务管理的效率有所助益。

三、房地产建设项目财务管理相关问题的几点策略

1.加大对建设项目在开始前的可行性研究，使得建设项目的财务管理有所加强

在我国的宏观市场环境下，房地产行业属于“三高”行业，即高收益、高风险以及高投资。所以，在房地产建设项目的运行过程中，对房地产建设项目的研究力度增大，可以有效的提高建设项目财务管理的有效性，进行房地产企业投资风险的规避，从而提高其社会效益以及经济效益。财务管理的相关人员必须在项目的可行性调查报告中对施工的细节以及宏观的战略目标进行核实和审查，分析和调研整个建设项目的成本和利润水平，从而对整个建设项目可能存在的风险进行预测，并且提前做出相对应的应急措施，从而可以达到有效规避各种风险引起的资金流失的现象的产生，进而可以达到房地产建设项目财务管理达到严谨性和全面性的目的。

2.加强对建设项目的全面预算管理工作，使得建设项目的财务管理有所加强

对全面预算工作的相关的领导组织工作进行加强，细化授权批准程序以及职责权限等工作，才可以提高财务管理工作的效率。建设项目的预算委员会需要对预算的目标进行拟定，将制度预算的具体措施落到全面预算管理工作的实处。与此同时，将建设项目的预算编制与执行结合起来，努力提高预算的执行力度，从而达到建设项目的全面预算管理的目标。对预算责任单元进行科学的制定，对建设项目的内部管理进行强化，使得参与建设项目的各个部门的职责和权利明晰，强化在预算执行过程中的控制和监督机制，从而减少一定的经济损失。在建设项目的财务管理方面主要做到对资金的投放的准确估算，科学合理的编制可行性报告，从而降低建设项目的投资风险，而且必须在进行资金投放估算的过程中做到资本结构的管理，对现金流进行合理规划，从而对偿债能力造成的财务风险进行有效规避。

3.完善并且加强房地产建设项目的全面成本管理

树立系统的管理意识是加强全面成本管理的第一步，要坚持站在战略的高度看待建设项目，坚持全面性原则，对于不同的成本性质采取不一样的方法策略。在目前宏观环境下，房地产建设项目财务管理必须以竞争为前提，将非物质成本和物质成本两个方面都加以考虑。全面成本管理必须将成本内容进行扩大，要包括房地产建设项目的设计成本、人力资源以及环境等成本，而不仅仅考虑建造成本，而且，这些成本都需要科学合理的方法进行将成本控制达到应有的效用。加强全面成本管理的第二步是需要参与建设项目的全体成员的配合的。房地产建设项目在进行全面成本管理时，尽可能的采取目标管理的方式，并且全面跟踪财务成本管理的情况，从而对全面成本管理工作的有效实施提供一定的保障。

4.房地产建设项目建立较为合理和全面的财务管理体系

建立较为合理和全面的财务管理体系对于房地产企业的可持续发展有着十分重要的战略意义，对编制的预算要进行分析和考核，要在房地产建设项目的内部建立三级责任中心，即：利润中心、成本中心以及投资中心，确立项目内部的季度以及年度的财务管理目标。建设项目中已经完成的工作要与正在完成的计划分离开来进行相关的执行和审批，不得混淆，与此同时必须加强财务管理体系的精细化管理。在预算编制之后要在建设项目内部的上下级之间进行活跃的沟通交流，确保责任和权力是一一对应的，将相关工作的执行标准进行明确。建设项目时间一般较长，所以建设项目内部在每个月以及每个季度都要对财务管理的绩效进行考核分析，再以年度为单位进行财务管理的总结。只有建立合理和全面的财务管理体系才可以使得房地产建设项目财务管理的问题得以解决。

作者:郭姗姗 单位:河北建投城镇化建设开发有限公司

参考文献:

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