住宅小区建设工程收尾工作注意事项

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摘要：住宅小区建设涉及千家万户，百年大计，质量第一。介绍了某住宅小区在后期施工和交工后出现的一些问题和原因及解决措施，重点强调施工管理和物业管理的细节问题。

关键词：鹰嘴沿；空调台；排烟钻洞

工程概况：该住宅小区占地面积2.8万m2，楼房17栋，住房743户，全部框架结构，外墙B2级不助燃苯板保温。小区工程分四个施工段，两家监理公司。

1窗口倒呛水问题

该小区总建筑面积达10万m2，工期跨越3年。在施工过程中，甲乙监三方本着百年大计，质量第一的原则，从设计到施工，从选材到制造，无不严格把关，层层检查。但仍有局部出现问题，交工后给住户产生烦恼。三栋高层楼房局部区域性地出现北窗户渗水，窗口内周边墙体有阴湿痕迹。1.1原因分析。（1）土建抹灰不到位，窗口处没有按规范要求抹出鹰嘴沿口，窗口上面没有外倾，使墙壁流水顺窗而下。这不是很难的抹灰技术问题，而是抹灰工的疏忽，更是施工管理的疏漏。（2）外墙苯板施工没有对前期施工不足进行补救，前期粘板没有注意滴水问题，后期刮胶灰封面时又没有补做出滴水沿。（3）监理监管不到位，尽管建设方要求监理在每道工序上都要旁站和监管，但随其素质水平差异，仍存有经验不足，监管疏漏之行为。此现象虽不普遍，但其存有区域性，集中性，具有代表性了。这足以说明施工队伍技术水准不一，施工管理不细致，监理单位失察有责。1.2补救措施。（1）购买室内装修的阳角抹灰用塑料条，在窗口上沿处，用外墙胶灰贴抹滴水沿口。补救方法简便，效果显著。（2）招回安装窗户施工方，重新打胶补缝。虽然经过补救，逐一解决了这些问题，但却耗时两年，因为业主放户不能统一。同时存在作业危险，外挂吊绳，零散施工，费时费力等缺点。这些小的施工疏忽，给后续维修和业户造成极大的麻烦，给建设方造成很大的不良影响。

2空调台问题

该住宅小区地处东北地区，住宅楼墙体抹灰后，再加外墙保温措施，采用100mm厚、密度18㎏的B2级不助燃苯板保温。点贴法，挂网注钉，胶灰封面。按理说楼房墙体内部不会再有因下雨阴湿现象，但却就有个别户室出现山墙潮湿现象。查其原因，终与空调台有关。2.1抹灰问题。墙体抹灰时没有注意对空调台处的细部处理，尽管空调台上表面与墙体之间做一条防水。但仍需做出根部的顺水斜坡，规范台面流水方向，防止雨水倒呛或顺墙面流淌而进入苯板内层。2.2苯板施工问题。苯板与容调台的上、下、侧面三缝衔接不严，缺少胶灰眯缝，缺少根部顺水处理，台面卫生不洁等问题，致使空调台的雨水灌入苯板内层。雨水灌入后，顺苯板的粘接缝毫无规律地向下漫延，遇到墙体裂缝渗入墙内。这种情况时常是阴湿处与外观漏水点距离很远，甚至都不在一个楼层上，很难一次查明原因，发现问题根源和解决问题都用时较长。2.3补救措施。延潮湿处向上逐层排查，清灰渣，找露缝，补胶灰，做斜坡。

3排烟钻洞问题

现在的商品排油烟机出现有下排烟机，买此排烟机的业主有许多在装修时就不再走原有排风道了，而是在墙面另行打洞。这样就把楼体原有完整的防水面层破坏了，有的及时安装封堵还好，有的就将洞口裸放在那里不管了。一下大雨，墙壁下来的流水直接灌进洞口，顺着空心砖墙下串，不一定在哪聚集，造成墙体湿霉。有一户业主，装修完为了散去装修材料的气味，新房闲空一年多。几场大雨造成室内墙体阴湿，电源盒出水，线路混电。又找物业，又闹开发。最终，还是开发单位给他指出：是业主私自在墙体外钻排风洞而不做防雨罩封胶造成的。还有类似情况是空调外挂机渗水问题，有些空调机的安装是外挂机高于室内机。在这种情况下，空调机的内外连通管要在墙洞的外部做一个低于洞口的滴水弯，以免雨水顺管流入墙内。这两方面问题，在小区放户后出现的不是个案，很有普遍性。解决这些问题，开发商要多指导，把问题要写入楼房销售书中；物业要多监督，多提示。出现问题要找根源，及时处理。

4结语

做为一个好开发商，要开发出一片好的小区，不仅要解决高难的技术问题，还要注重细节问题。不仅要聘请一个好的物业公司，还要有好的责任人。在施工上，甲、乙、监三方要负责地尽量减少不应有的纰漏，为业主着想。尤其是高层建筑，在地面上很难一目了然地发现问题，这就更需各方管理层及施工人员细心做好每一道工序。物业管理也要尽责，杜绝乱拆乱改，还业主一个安心的居住环境。

参考文献:

[1]高连玉，等.墙体材料应用统一技术规范.GB50574_2010.中国城建部.国家质监总局.中国建筑工业出版社.2010.

[2]姜庆君，等.公共建筑节能(65%)设计标准.DB21/T1899_2011.辽宁住建厅.辽宁枝监局.沈阳.2011.

[3]张树君，等.外墙外保温建筑构造(一).国标设计图集02J121-1.中国建筑标准设计研究院.中国计划出版社.2007.11.

作者:李树刚 单位:阜新盛厦房地产开发有限公司