中小房地产企业资金管理对策

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摘要：房地产业是资金密集型产业，资金管理是房地产企业财务管理的重要内容之一，也是中小房地产企业（以下简称“房企”）管理的难点之一，直接影响到其生存和发展。基于此，文章对中小房地产企业资金管理存在的问题及对策展开研究。文章首先阐述了中小房地产企业资金管理的目的和主要内容，然后结合实际深入研究了目前中小房企资金管理存在的问题及原因，最后提出了加强中小房地产企业资金管理的对策。论文对于中小房企提升资金管理能力有借鉴意义。

关键词：资金管理；中小房地产企业；资金预算

房地产行业是典型的资金密集型产业，表现在资金需求量大、占用周期长两个方面。随着国家对房地产行业的政策收紧，预售条件越来越严格，预售资金受到越来越严厉监管等，房地产企业从资金筹集到回笼越来越艰难，加之突发公共卫生事件，给本就资金实力薄弱、运营周转困难的中小房企带来了更加严峻的挑战。如何提高资金管理效率对中小房企来说是重中之重的大事，为此，论文对中小房企资金管理问题开展了研究。

一、中小房地产企业资金管理概述

本文所说资金是指资金活动，包括资金的筹集、投放和运营活动，重点研究资金运营活动。资金管理是指对资金的计划、使用、回笼和监督考核等一系列过程的管理。计划主要是指投资项目决策时做好全周期资金预测、各节点资金来源规划以及做好年度、月度资金预算；使用是指每个月跟进预算执行（包含金额和节点控制）、例外和突发情况支出合理性审核；资金回笼包含尽快去化、加速销售、住房贷款的下拨跟进；监督考核是指对相关责任人进行资金制度建立、执行上的考核，让资金管理形成闭环、保证资金管理强有效性。根据工信部等四部委颁布的《关于印发中小企业划型标准规定的通知》，中小房企是指年收入在20亿元以下或者资产总值在1亿元以下的房地产企业。房地产项目从拿地、前期到开发这几个阶段都需要大量资金的投入和周转，资金被形容为房地产企业的血液毫不为过。中小房企资金单薄，信用度低融资渠道狭窄，资金管理不到位很可能导致资不抵债、资金链断裂等灭顶之灾，因此对于中小房企而言，资金管理至关重要。

二、中小房地产企业资金管理存在的问题及原因分析

（一）盲目决策、融资渠道有限、预算不到位

首先，中小房企管理层专业性有限，项目决策时盲目性大。在房地产行业兴旺时，虽然没有战略和规划，中小房企趁着东风也迅速发展起来，导致管理团队虽然位置高，但是专业素养和运营能力较低。一旦行情遇冷、监管力度加大，管理层既不能做项目可行性研究，更不会预判行业存在的潜在风险，甚至很多中小房企还在不加节制在非热点城市、非优质地块上开发，将大量资金继续投入劣质项目，导致资金链紧张甚至断裂，经营陷入困境或破产。其次，中小房企融资渠道有限、财务风险高。对于房企而言，可用的融资方式通常为银行开发贷款、信托、股权质押、向大股东借款等，因中小房企不具备信用、地位和资产优势，只能使用银行借款、定金和预售回款等融资方式。目前国有银行已停止开发贷，商业银行又倾向大型房企，中小房企即使拿到贷款，成本也很高，再加上预售房款遭遇严厉监管，本就资金紧张的中小房企更是雪上加霜，财务风险高企、周转困难。最后，预算制度不健全、预算水平过低。目前，越来越多中小房企已具有资金预算的意识，但没有从大局、战略的高度来看待预算，没有建立一个系统、科学的资金预算管理制度，预算时各个部门想怎么报自己定，财务部门汇总即完成。老板觉得有预算就是加强管理了，岂不知这种预算既没有任何结论（如ROE、IRR、各税目占比等），也不具备可执行性。

（二）预算执行有偏差、多余资金不管理

1.预算执行力欠缺很多中小房企预算本身不科学，实际执行时又不按照计划行事，随意性很强，又多缺乏议价能力，设计变更频频、工程签证满天飞。此外，对于资金超支既不跟踪检查，也不纳入考核，致使项目从投资到运营实际支出与预算相差很大，资金预算没有起到应有的指导和监控作用。2.多余、可用资金不管理部分中小房企有时资金会比较充足，这恰恰说明了资金缺乏有效的管理；有些保证金账户、监管账户有大量沉淀资金闲置不去催促释放，尤其是从2020年年初开始公积金贷款银行已不再要求存留保证金，但是很多中小房企并没有跟上形势，抓紧时间释放，任由可用资金游离管理之外，不给企业产生任何效益。

（三）去化和销售速度慢、住房贷款跟进不及时

1.资金、存货周转效率低下随着经济增速趋缓，城市化进程变慢，房地产市场疲软，持观望态度者增多，而市场供给量一直在增长，房地产去化和销售速度变慢，资金回流周期不断拉长。中小房企因无法形成规模经济、成本控制不利等因素导致无法像大型房企一样做低房价、批量销售以求加快资金和存货周转，致使资金成本变高。2.住房贷款跟进不及时随着国家调控力度加大，银行住房贷款额度越来越紧,加之突发公共卫生事件，2020年4月银行才开始正常发放住房贷款，但压件情况严重；银行又倾向于和大型房企合作，交件越多越容易先通过审批。中小房企很多贷款专员并不专业，对于银行放贷套路不明确、跟件不及时，导致回款严重滞后。

（四）监督考核机制不完善

中小房企资金管理问题还体现在监督评价机制不完善。中小房企很大程度上更关注营销、政企关系，没有科学有效的监督评价机制。没有合理、公正、科学地评价相关责任人资金管理情况，致使中小房企资金管理真空和管理重复的缺陷同时存在。

三、加强中小房地产企业资金管理的对策

（一）加强项目可行性研究、制定科学的预算制度

1.加强项目可行性研究中小房企要根据战略发展要求开展项目可行性研究，这是项目成功与否的关键。可行性研究要将各部门骨干组织进来，对各自板块进行专业性判断和数据核算，并由运营专家组把关，如果没有专业人员可以聘请有资质的咨询公司开展。重点审核项目位置、定位、周边配套等投资方案、资金来源和融资渠道、投资回报，核实相关资料和数据是否翔实、扎实和可靠。2.拓宽融资渠道对于中小房企来说，很多融资渠道存在但是不畅通，除维护好与各金融机构的关系外，还可以考虑员工持股计划，针对项目或者公司都可以，从高管到普通员工按级别、投资意愿等分配股份进行融资；手中有地的中小房企还可以和大型房企联合开发，借助大型房企的资金及品牌优势，维持企业的良性运转。3.制定科学的资金预算制度，做好年度月度预算资金预算制度主要包括预算方案体系和预算评价体系。预算方案体系主要是企业根据自身的经营战略、经营特点以及发展阶段，制定一整套有内在逻辑、互相勾稽的预算表格，对企业的资金收支预先规划和控制，细化量化为具体指标，而且不仅要年度预算，还要月度预算，实行柔性管理和滚动预算；预算评价体系包括支持考核的管理系统和激励机制两方面，前者要有岗位说明书、流程图、工作计划、预算和KPI指标，后者是对于考核结果的奖惩措施。

（二）加强预算执行和考核，向多余资金要效益

首先，在科学编制预算指标后，中小房企老板首先要从战略高度重视预算指标的落地，老板重视员工就不敢怠慢。另外还要加强监督和考核，每个月要跟踪预算指标和实际数据的对比，及时纠正偏差。财务部要严格把控各项支出，尤其是例外事项；定期汇报预算跟踪情况、例外事项情况等，给超支部门上紧箍咒等。要定期展开监管评价考核活动，考核越频繁，作用就越大，预算执行情况就越好。其次，对于多余资金不管理，要追究财务部责任。财务部可以根据企业年度经营计划和预算情况，进行短期理财，或是上转总公司对其他项目进行贴补，或是还部分贷款以降低资金成本等；对于监管账户资金和保证金账户资金，财务部和相关部门应及时了解国家和地方政策，及时传递资料跟进等，尽快释放资金。

（三）加快销售和去化速度，促进项目回款

1.制定策略，加快销售销售回款是中小房企最重要的资金来源，企业应予以重点关注。在市场推广上要下大力气，注重客户体验、提高项目口碑；扩展营销渠道，维护好与中介和老客户的关系、提高营销团队素质、优化佣金激励制度、鼓励全员营销，充分调动一切可用资源，加速库存去化和新产品销售；采取差别化销售策略倾向于一次性付款购买方式和多交首付方式，提高库存去化率和销售回款率。2.跟紧银行按揭贷款进度自中国人民银行[2019]16号公告以后，各银行商业贷款额度收紧，中小房企更要和银行维护好关系，采取一些措施加强合作和互动（可根据银行需要），努力争取银行的额度支持，催促客户尽快准备资料以尽早送件。贷款专员加强学习、提高资料精准度，多和客户经理交流沟通信息，争取银行尽快按揭审批，同时对贷款专员进行考核，按照预算进度考核回款任务，做好过程控制。

（四）完善考核机制，重视内审工作

首先，中小房企应完善考核机制，考核资金管理制度的建立和执行情况，资金管理制度不仅包含资金预算制度，还有日常资金审批制度、保管制度、会计核算制度等系列制度，因此考核内容不限于预算考核，应囊括所有资金管理制度，防止舞弊、玩忽职守行为，以保障资金安全完整。其次，内部审计作为内控的监督者和评价者，在资金管理中的作用不可忽视。中小房企应单独成立内部审计部，直属监事会或董事会，对资金管理的效率和效益进行独立的专业性评价。

四、结语

在经济下行、国家严厉调控的当前，科学有效的资金管理是中小房企长久生存和发展的根本。本文重点研究了中小房企资金管理目前存在的问题和应对的策略，未来中小房企不应满足于上述应对方法，还要像大型房企一样建立资金风险预警机制，比如万科设置了100多项指标来评估公司和项目的现金流量能力、盈利能力、偿债能力等风险信息来帮助企业查找风险点，以便采取相应措施降低或规避损失。中小房企实力薄弱，抵御资金风险能力低，建立完善的风险管理制度更加迫切和必要。

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作者：李爱华