商业地产资金管理与成本控制分析

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摘要：现阶段，房地产市场竞争日益激烈，资本的优化管理成为提高企业竞争力的重要手段。本文对商业地产的发展背景进行阐述，立足于当前房地产企业在资金、成本方面的管控现状，挖掘出多个方面存在的问题，并提出科学有效的解决对策，力求企业通过在资金规划中兼顾成本控制，在成本控制中考虑资金管理，使二者有机结合起来，形成合力服务于企业生产，实现商业地产企业的稳健发展。

关键词：商业地产资金管理成本控制

过去几年，房地产行业的黄金时期逐渐逝去，开始进入到回落过程，未来的发展趋势仍然存在着诸多不确定性。商业地产要想在激烈的市场竞争中获得一席发展之地，需要通过强化内部管理的方式，提高经济效益。房产行业具有资金需求大、开发周期长等特点，因此做好资金管理与成本控制显得十分必要。

1商业地产的发展背景

现阶段，人们生活水平日渐提升，对住房问题给予高度关注，房地产问题始终是社会热点话题，除了高昂的房价之外，还属于我国经济增长的支柱型产业，对国民经济发展具有较大的促进作用。在政策与市场的双重影响下，越来越多的商家进军房地产行业，使该行业的市场竞争变得越发激烈。2018年，我国GDP增长速度相对放缓，房产行业的经济负担也更加沉重，对此，我国央行实施房产改革政策，虽然部分一线城市的房产行业获得了一丝喘息空间，但由于二三线城市房产占比过大，房产行业仍处于疲软状态。相关专家指出，我国目前中长期的刚需人口数量减少，房产行业的“黄金时期”已成为过去，房产泡沫现象明显，从长远发展来看，房产行业已经很难持续扩张。在此背景下，商业地产企业应积极转变经营模式，不断寻找新的利润增长点，从内部管理出发，充分认识到资金管理与成本控制的重要性，并使二者的作用充分发挥，使企业经济效益、竞争力得到显著提升[1]。

2商业地产资金与成本管控现状

2.1资金与成本融合意识淡薄。资金管理立足于融资与使用角度进行规划，保障企业资本能够良好运转，有效防止资金链断裂等情况发生，且最大限度地提高资金利用率；成本控制是对项目开发全过程中花费的成本进行监控，达到优化生产、节约成本的目标。二者的工作重心有所区别，在原理、方法上也存在差异。资金管理更偏向资金运转情况，利用资金监控、规划的方式开展，而成本管理则更偏向节约成本，采用全程监控、成本规划等方式实施。正因如此，企业往往会忽视二者之间的联系，即缺乏资金与成本间的融合意识，使二者被分离开来难以形成合力。在部分房产企业中，还将二者分别由不同的部门负责管理，使二者融合成为泡影，在实际工作中很难实现全局性的规划。2.2资金规划忽视成本控制。资金管理一般包含投资、融资、资金调度等工作，资金规划的初期需要将筹资、融资以及日常资金流动等考虑其中，这对于商业房企来说十分重要。在资金规划中，企业通常只停留在资金管理的表面，忽视了与之相关的成本控制措施，具体如下：一是在筹资决策中单纯注重债务与成本，忽视资产结构产生的成本支出；二是投资决策中将重心放置在财务风险的掌控方面，忽视成本构成合理性的评价；三是资金调度规划只以运营是否顺利作为衡量标准，没有站在全局的角度判断规划的合理性。由于在资金规划中忽视成本控制，使规划的实施只能确保资金的良好运转，却很难对成本控制起到较大作用，甚至还会产生负面影响。2.3成本控制过程忽视资金管理在成本控制中，主要包括成本计划编制、计划执行监督、成本差异分析与纠正等。其中，第一项和最后一项十分关键，成本控制可以看成是编制成本计划后执行，每次计划的更新与优化都需以成本差异分析为参考。在房企成本控制中，成本计划编制的方式众多，如预算法、指标分解法与定额法等，采用何种方式进行制定通常需要综合多种因素，资金管理方式便是其中之一。但大部分房企均忽视了这一点，导致成本计划与资金实际相脱离，使执行道路面临多重阻碍，也在无形中使成本差异分析和纠正难度提高[2]。

3商业地产资金与成本管控的有效措施

3.1提高资金与成本的融合意识。现阶段，大部分房企针对资金与成本分别制定了完善的制度，二者的结合实际上并不难，但首先要树立并提高二者的融合意识。在企业内部管理中，各项活动都是在意识的指导下进行，如管理者有了利润最大化的意识后才会采取相应的行动。同样的道理，只有管理者树立资金与成本的融合意识，才会在该意识的指导下开展相应活动，促使二者发挥合力，更好地服务于企业的生产经营。对此，相关部门人员应正确认识二者间的区别与联系，不可片面的混淆，如此可能实现二者互帮互助，共同进步。如若在资金管理时忽视成本控制，则会影响成本控制效率的提升；如若成本控制中忽视资金管理，则会阻碍管理目标的达成，只有二者相互促进，才能够产生协同效应。另外，资金与成本两个部门的负责人也应建立紧密联系，确保沟通渠道畅通，也可以设置专门的机构或者小组，为资金与成本管控提供便利的同时，也促进企业的健康迅猛发展。3.2资金规划与成本控制相结合。3.2.1资金规划兼顾成本。在资金规划过程中，不应单纯考虑商业房产的规划项目，还应考虑到筹资、投资与资金调度等内容，属于资金管理的关键环节，这对于房企来说十分重要。在资金规划中，还应兼顾成本控制，这对成本控制目标的实现具有较大的促进作用。从当前发展现状来看，房企应立足于筹资、融资与资金调度，并与成本控制相结合，制定出科学合理的项目开展计划。在筹资规划方面，包括是资本结构优化与具体筹资方案制定，企业应考虑到筹资成本的多少以及财务风险爆发的可能性。为了避免财务风险的发生，可将资本结构、资产结构相对应，确保长期资产的短期资金控制在合理范围。而筹资成本自身便是资本聚集的过程，属于成本控制范围，如若在筹资规划中忽视成本，便会使资产结构发生改变，进而带来一系列的成本变化。因此，资金规划应与项目成本构成相结合，立足于全局角度进行分析，使资金调度能够与项目成本控制相符合[3]。3.2.2成本控制考虑资金规划。在成本控制中，成本计划编制与差异分析是关键环节，只要在编制与优化过程中将资金规划考虑其中，才能够打破资金管理的阻碍作用，使二者之间相互协调，发挥合力服务于企业发展。具体措施为：在成本计划编制中，首先要明确企业资源的日后去向与来源，预测出资金紧张期，对不同时期内资金状况对控制方案实施产生的不同作用；其次按照资金现状采取合适的成本编制方法；最后，当成本编制完毕后，还应根据资金管理计划对局部进行修正，尽可能地减少实施中存在的障碍。3.3实施最低营运资金管理模式。纵观我国房地产发展史，很容易看出最受影响的因素便是资金链，大部分放地上的营运资金来源于银行贷款、施工垫资、业主预付款等，资金链不够稳固。在房价飞速上涨的背景下，由于许多潜在消费者持币观望、政策紧缩、施工现金流紧张等因素影响，很容易增加企业的财务风险，一旦企业无法及时填补财务缺口，便会导致资金链断裂。通常情况下，为了强化营运资金管理效率，房企管理者一般会采取以下措施：提高投资决策科学性，确保项目可行性，拓展融资渠道，加强营运资金管理力度，这些均属于基本工作。为了获得更加显著的实施效果，还应在此基础上实施最低营运资金管理模式。在盈利能力方面，与固定资产相比，流动资产的盈利能力较低，为企业带来的直接经济利益较少。在实际经营中，流动资产不可或缺，但却无法为企业带来丰厚的收益，因此在总资金结构中占比越少，固定资产的占比越大，盈利能力便越强。在具体实施中，最低营运资金管理下应尽量减少流动资金数量，使其在总营业中的占比尽可能减小，力求以最小的流动资产获取最多的企业利润。在该模式实施中，还应不断挖掘企业的潜力，为该模式的发展营造良好的条件，具体措施如下。(1)提高生产设备，改善生产条件，节约项目生产时间，加速营运资源的周转速度。(2)加强营运资金管理与激励机制，强化内审监督的力度与效率。(3)房企管理者应对商品房建设与销售情况进行分析，明确营运资产的数量，提高销售效率。当房产市场处于旺季时，企业应适当增加投入的资金数量，当市场处于淡季时，由于商业房产的销售量减少，可适当降低流动资产数量；还可以通过开展促销活动的方式提高销售业绩，减少库存与营运成本。3.4实施目标管理，节省分项目成本。在商业房产建设与开发中，目标管理模式得到广泛应用，为了满足新时期的新需求，还应对其进行完善和优化，其中最为重要的便是节省分项目成本，具体措施如下。(1)制定科学的分项目成本标的，将各项内容落实到各班组、各部门、个人。由项目经理对成本费用进行及时的分析，使各项管理工作能够分项目的开展，不但要完善工作责任，还应落实成本责任。在管理检查过程中，应坚持全面化、具体化的原则，一旦发现问题，应立即采取行之有效的解决对策。施工部门在确保工程质量、工期的前提下，还应积极引入先进技术节约成本投入；控制部门需要强化合同预算，严格控制工程进度，做好进度汇报与催款工作；财务部分应根据收支情况，对资金合理配置，并灵活运用合法的避税手段[4]。(2)在房产项目施工中，应控制好机械、人工、材料等成本投入。对此，根据房产项目实际情况确定工人数量，并控制非生产人员数量；完善各项劳动制度，杜绝出现偷懒懈怠、资源浪费等情况；实施科学的奖惩制度，提高员工的工作热情；强化岗位技能培训，提高施工质量与效率；根据实际工程所需，投入适量的机械设备，重视设备维护与保养，提高利用率；在材料采购方面，应完善监管制度，条件允许的企业还可实施材料设备招标。对于项目经理部门来说，应完善材料进场验收、合理存储材料、限额领料、运输管理等各项制度，尽可能地减少浪费，制定并落实相应的材料节约措施，合理使用各项材料，实现项目成本的有效控制。

4结语

综上所述，房产企业作为资金密集型企业，开发周期较长、资金需求量较大，资金与成本的管控作用被突显出来，对企业发展具有重要意义。现阶段，房产市场发展趋势逐渐放缓，企业更应提高资金与成本管控结合的意识，采取多样化措施，发挥二者合力，促使企业实现更大的发展。

参考文献

[1]王守华.基于目标成本管理的商业地产开发项目成本控制研究[D].西南交通大学,2014.

[2]吴芳.略论房地产企业资金与成本管控的结合[J].经济研究导刊,2015(12).

[3]周之琼.新形势下房地产公司成本管理的探索与实践[J].中华建设,2015(1).

[4]赖林,杨诗炜,彭景颂.基于管理信息化视角下的房地产企业成本管理探讨[J].商业会计,2016(10).

作者:赵鹏 单位:荣盛康旅投资有限公司