简述房地产企业资金管理

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摘要：随着城乡一体化建设的不断深入，房地产企业的发展也进入到了新的阶段，对于资金管理工作的重视程度与日俱增。立足于当前房地产企业资金管理的现状，本文分析了房地产企业资金管理的重要性，对房地产企业资金管理中存在的具体问题进行了简单介绍，并提出了相应的问题解决方案，希望能够有效促进房地产行业的平稳快速发展。

关键词：房地产企业;资金管理;资金流动性

资金作为企业赖以生存的生命线，对于企业而言十分关键。所以，资金管理必须贯穿于企业生产经营的各个环节，这一点对于房地产这样资金需求较高的行业而言更是如此。为了进一步分析房地产企业资金管理的优化策略，现就房地产企业资金管理的重要性简要分析如下。

一、房地产企业资金管理的重要性

(一)保持现金流，提升风险抵御能力。房地产企业资金管理工作效率对于企业的风险抵御能力具有密切的关联。作为房地产行业而言，其在资产价格方面的问题也得到了关注，并出台了大量抑制资产价格上涨的方式，这也给房地产企业的项目开发、综合运营带来了巨大的威胁。(二)优化资源合理配置，确保企业高速发展。房地产企业资金管理对于促进资源合理配置也具有良好的促进作用。在保证房地产企业获得良好收益预期的同时，还需要做好既定发展目标的管理工作，通过企业开发、销售等多个环节的协调与资源配置，可以简化工作流程，提升工作效率与效果。除此之外，资金如果全部用于周转环节，企业的财务压力就会增加，债务水平也会受到影响，最终影响到借贷款能力，这对于房地产行业是致命的打击。由此可见，房地产企业资金管理对于合理配置企业资源，实现企业良性发展也具有重要的意义。(三)企业核心竞争力的基本条件。企业核心竞争力包括企业文化、企业科技与人才持有水平以及资金管理能力。其中，资金管理可以说是前两个内容的前提，一旦房地产企业资金链断裂，不能偿还到期债务，不能支付在建工程进度款，现金流入严重小于现金流出，就会形成在建工程停工、银行无法提供贷款等其他恶劣状况。由此可见，房地产企业资金管理对于企业竞争力也会产生一定的促进作用。

二、加强房地产企业资金管理中存在的问题

(一)管理意识需要进一步强化。房地产企业资金管理意识不足是目前行业中普遍存在的问题之一。有的项目管理者认为销售回款后，项目能自供自给了，而不建议财务再提款开发贷提款了，多余的开发贷利息吞吃了利润。但是对于集团来说，资金统一管理统一上收是非常重要的，项目销售回款可以上收到集团用于购买土地或者支付缴纳给政府的行政规费等。在企业管理活动中，缺乏对于财务管理与资金管理的认识水平，进一步加重了房地产企业的资金管理风险。(二)资金岗位管理模式有待优化。房地产企业本身就具有项目成本高、投资回报周期长以及资金总量大的特征，所以大多数房地产商都有资金管理岗位，但是职责分工不明确，会造成资金管理不到位。传统房地产商的资金管理岗位，一般只对于账户的管理，资金支付的统筹管理，这只是资金运营中的一部分。房地产企业资金岗位不仅有资金运营管理岗，还要有对公融资岗，包括传统融资（例如：开发贷）和新型融资（例如：拿地前端融资、供应链、保理等），还要有回款管理岗，包括对于签约业主交款部分的管理和业主按揭办理回款的管理。集团层面可能还有其他更高关于集团发展的资金管理岗位。(三)管理规范化有待完善。目前大多数的房地产企业还是传统的融资或者直接跟老板、总部要钱支撑运营资金需求，直到开盘后等待销售资金的回笼，并未进行开盘前资金峰值的降低和开拓多方式融资渠道。

三、加强房地产企业资金管理中存在问题的解决策略

房地产企业资金管理工作水平的提升离不开资金管理意识的培养，通过制度、管理体系以及人才队伍等方面的优化策略可以有效提升房地产企业资金管理水平。(一)进一步培养资金管理意识。作为房地产企业的决策领导者，需要明确房地产企业资金管理重要性，通过将企业资金管理任务安排到企业战略规划活动当中，进一步强化资金的管控效果。项目上开通资金归集功能，增加对集团资金的贡献，甚至贡献的金额和奖金挂钩，激励项目管理者积极回笼资金，提升大局观，提高集团资金能力和资源的共享。一些房地产企业资金链断裂，一般都是因为资金管理不够集中，资金遍布予各个子公司中，不便于资源整合，资金更丧失了抗风险能力。所以培养资金管理意识很重要。(二)完善资金预算管理制度。资金预算管理制度是确保企业资金管理水平的基本制度保障。在企业加强资金预算管理的同时，需要成立专门资金预算管理岗位，专门进行资金预算的制定和执行。每个项目的用款部门和回款部门提前上报下个月的资金预算需求和供给，便于整个集团对下个月的资金进行准备，而且对于资金预算的执行要进行考核，减少预算的偏差。越准确的资金预算，越便于对房地产企业资金的管理，这样更利于激励项目资金的回笼，和减少不必要的资金支付。对于偏差率较小的项目进行奖励，对于偏差率较大的项目进行惩罚，具体可以根据企业的情况进行制定资金预算偏差率的考核制度。(三)加强企业资金管理体系建设。对于房地产企业拿到用地规划许可证前，集中精力推进拿地融资，接触和洽谈信托机构、资产管理公司、银行等，通过担保或者信用，与合适的融资机构进行合作完成拿地融资。在取得预售证前，集中精力推进开发贷款，通过土地和在建工程的抵押，获取银行的开发贷款，解决项目资金的需求。在预售后，精心跟进回款，包括认购客户的签约回款、按揭客户的按揭办理。在房地产企业开盘后的常销期，供应链融资、保理、商票、银票都可以运用，主要需要施工单位、供应商的配合，销售回款是资金管理基本的保证，其余的融资方式是可供选择的补充。房地产企业不同的阶段，有不同的融资重心，且有不同的资金管理岗位进行工作的推进。

四、结束语

综上所述，强化房地产企业资金管理，不但可以促进企业风险抵御能力，还可以提升企业内部多种资源的合理配置水平，从而取得良好的市场竞争力。为了解决房地产企业资金管理中存在的具体问题，除了进一步提升资金管理意识之外，还需要完善资金预算管理制度，加强企业资金管理体系的构建，最终实现资金管理科学化、规范化，为企业的稳定健康发展创造条件。

参考文献

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作者:柴静 单位:青岛大悦城房地产开发有限公司