房地产行业资金管理问题及建议

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一、房地产行业的特征

（一）项目投入比较高

房地产行业是一个前期投入成本比较高的行业，因为土地资源是十分珍贵的，而房地产行业就是以土地为基础来进行后续的建设工作，随着房地产行业的发展，使得可开发的土地变得越来越少，这也就使得土地价格迅速增长，使得房地产企业的资金投入就比较多。再加上房地产企业之间竞争越来越激烈，同行之间为争夺一块地皮经常将打价格战，而且在对于房屋的建设还需要大批的施工人员以及许多的机器设备，这些因素汇集到一起，使得房地产行业的投入成本比较高。

（二）成本收回时间长

一般房地产行业的项目建设需要经过一连串的资金流动才能得到利润，包括地皮的规划，施工建设以及房屋的出售这一系列的流程完成之后才能有最后的利润，一般情况下从土地项目的规划到房屋出售之间的时间都要经过3到5年才能得以实现，施工期一般最长，如果房屋建成之后采用房屋出租的方式来收回成本的话，那样会使收回投资获得利润的时间更长。

（三）具有很强的风险性

房地产行业是一个高投资、收益慢的行业，使得它不能够像其他商品以及股票一样能够快速的在短期内获得利润，因为对于它的投资需要数年之后才能得以收回，在当前房地产行业诸多的不稳定因素影响下，其成本回收或许更久，这就需要房地产行业的经营决策者要具有不断学习的心态，通过在学习中不断提高自己的管理水平从而更好的去应对企业所面临的风险。

二、在当前房地产行业资金管理方面所存在的问题

（一）资金短缺

因为房地产行业投资高、收效慢的特点，使其成本在投资之后相当长一段时间内也无法收回，直接导致了房地产企业内部资金的短缺，这就造成了大多数企业都是靠银行贷款来维持企业的经营。目前我国大多数房地产企业的现状就是如此，企业也因此担负着较高的债务，造成企业的压力巨大，对于企业的发展具有严重的风险。

（二）资金管控不到位

房地产企业一般在预算中应该将能考虑到都要纳入到预算中，有的企业在预算前期没有对投资风险进行有效的分析，从而进行盲目的投资，对于不必要投资的地方也要进行投资，使得资金被浪费，在施工过程中对于工程的管理没有做到位，以至于工程的质量不达标，只好对于施工的工期实行延长，使得施工过程中所用的资金过多，对于后续工序造成了巨大的风险。

（三）对于银行依赖太大

大部分的房地产企业多多少少都存在着银行贷款，这个成为房地产公司主要的融资方式，从部分成熟的地产企业可以观察到其实企业的融资渠道有很多，而并不是只有银行一种方式，还可以通过房地产信托等方式来进行，但是我国的房地产企业大多数是完全依赖于银行贷款，有的地产公司银行贷款占到工程总投资的百分之六十左右，这对于房地产行业的发展很不利，一旦银行的资金链断掉，在没有其他资金支持的情况下，会使整个企业的正常运作陷入瘫痪，不利于企业的发展。

（四）资金的结算不科学

房地产企业一般都会存在多个在建项目，且在不同的地点，因此在每个地区都设置有自己的银行账户，在进行结算时用这些账户进行结算，使得企业的资金不能够得到有效的集中，以至于企业上层无法了解到工程资金的使用额度与详细情况，这种弊端很容易造成项目管理者挪用企业资金等，从而造成企业资金的流失。

（五）投入无法转化为收益

随着我国经济增速的放缓，同时又因为房价一直居高不下，广大消费者对于购房持观望态度，使得房屋的出售变得困难，造成大量的空房积压，这就导致了房地产行业的投入资金一直无法转化为收益，使企业的资金无法进行回笼，造成了企业的资金短缺，从而使企业发展遭遇困境。

三、对于企业资金管理现状的对策

（一）融资多元化

房地产企业现在的融资形式大部分是向银行贷款，但是就当前的形式而言，这种传统而单一的融资方式，对于企业发展存在巨大隐患，也使得企业压力较大，为了应对这种状况，企业可以实行多元化的融资方式。房地产企业可以遵守根据相关的法律法规，用投资的方式向社会公开募集资金，也可以以项目为依托，通过金融机构向社会公开发行具有法律效力的债权债务凭证，简称债券，但是要注意债券的金额偿还期要与企业目前的经营状况相吻合，如果控制不当，企业也会因为债券还款金额巨大而承受较大的压力与风险。此外，还可以通过与一些企业进行合作，吸引一些企业入股的方式，或者与其他房地产企业共同开发，按照资金的投入比例来进行利润的分配，从而实现共同经营，共同开发，这样也为企业的资金进行了补充，实现了资金共用，利润分配的模式，对于企业的还款压力也会减轻很多。

（二）对于企业的资金加强监管

对于企业内部的闲置资金，在进行多方面利弊以及风险的评估之后，可以考虑去投资一些高收益的项目。对于账目款项的管理应该设置一个专门的机构，用来记录每笔款项的来历以及走向和最后的回款。还有财务部门与销售部门要加强沟通，在销售过程中要做好关于催款方面的相关工作，保证企业资金的回笼，同时将销售人员的业绩与企业的资金回笼速度进行挂钩，充分制定相应的奖罚制度。对于企业内部会计也加强监督，加强账目的诚信度调查，根据销售业绩来与其账目进行核对，避免出现财务会计弄虚作假，对企业内部的资金造成损失。

（三）不要盲目投资

房地产企业对于项目的投资应该避免盲目投资，一个企业对于投入资金的回收速度与企业选择的项目的优劣有直接关系，如果项目所处地区相对较好，则成本回收以及利润增长就比较快，如果项目所处地区过于偏僻，虽然地皮价格相对便宜，但是交通不便，人口较少，使得项目在建成之后的出售成为困难，也使得企业投入的资金无法收回。所以企业在项目招标进行招标的时候，应该对于项目所在地的人口情况、经济情况、交通情况、居民的收入情况以及当地的产业结构等方面进行深入的分析与考量之后，在考虑是否进行投资，这就要求企业要认真做好市场的调研活动，使企业的投资风险降到最低。

（四）健全企业的资金管理制度

在企业进行资金的管理中一定要进行相关制度的建设，俗话说“无规矩不成方圆”，所以企业在发展过程中也要对于资金的管理制度进行相应的完善，用制度的方式对于企业的资金进行管理，用制度来规范企业内部人员的行为，完善企业资金的预算审核制度，在日常工作中成立专门的小组，并根据相关的制度与情况制定企业的预算计划，对于企业的一切现金收入都要进行票据相关方面的开具，并加盖印章。同时严禁以个人名义开设银行账户来进行企业的资金运作，各地的项目主管应该以每周一次的方式向公司汇报自己的资金使用情况，同时财务部也应该对于各个项目的资金流动情况进行检查，这样可以对于项目部分资金的使用得到了解，也可以防止项目部管理者擅自挪用资金为他用，只有从制度上健全了企业的资金管理制度，才能使企业内部的资金流向得以明确，更加有利于企业内部资金的管理。

四、结束语

在当前的经济形势下，对于房地产企业投入很高，转化为收益时间比较长的特点，企业内部的资金管理尤为重要，直接关系到企业的生存与发展，所以针对企业目前在资金管理方面存在的过度依赖银行、融资比较单一以及投资盲目等情况，只有提高企业内部的资金管理水平，加强与其他金融机构以及其他企业的合作，在各个方面为企业募集资金支持，这样才能减轻房地产企业目前面临的风险，使企业得以稳步发展。

作者:陈芸 单位:上海市静安区土地开发控股＜集团＞有限公司