小议贷款利率调整对房地产的影响

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[摘要]利率已成为我国政府调控房地产市场的一种重要手段。自2004以来，中央银行连续上调了一年期贷款基准利率和存款准备金率,2008年9月16日中央银行决定下调贷款利率和存款准备金率。但利率政策调整对我国房地产市场的影响如何？还有待考察。本文以西安为例,实证分析了贷款利率上调对房地产市场价格的影响，并对实证结果进行了分析。指出我国利率政策对房地产价格有一定的抑制作用，但由于利率政策的时滞性和房地产需求刚性的影响，利率调控政策的效应还有待释放。

[关键词]一年期贷款基准利率房价房屋销售价格指数

自1998年住房分配制度改革以来，我国房地产价格持续上涨，房地产投资高温不退。为防止经济全面过热，政府出台了一系列“以抑制房地产价格为核心的宏观调控措施,央行在2004年至2007年期间，共10次上调存贷款基准利率。本文以西安市房地产市场为例，试图分析我国利率政策对房地产市场价格的影响。

一、利率调整对房地产价格影响的实证分析

由于数据的可得性和有效性，本文选取西安市房屋销售价格指数和我国一年期贷款基准利率为指标。对其进行回归分析。模型如下：

Y=C+b*(X)+U

其中Y为房屋销售价格指数，并以此代表西安市房地产价格的变动。X为一年期贷款基准利率。U为随即扰动项。为了消除个别极值的影响，使数据具有平稳性，文章对其进行了对数变换。

本文采用2004年第一季度到2008年第一季度以及2004年～2008年一年期贷款基准利率数据。共计17组样本，数据如下表：

数据来源:房屋销售价格指数原始数据来源中国国家统计局，国研网整理。利率数据来源与中国人民银行网站。

运用EVIEWS软件进行回归分析（自相关问题运用科克兰内-奥克特方法解决）

LOG（Y）=4.343207642+0.1743947631*LOG(X)+[AR（1）=0.6303209054]

从模型指标情况来看，在5%的致信水平下所有指标都通过检验。但R2和T值都比较小，说明西安市房地产价格对利率不敏感，也就是说贷款利率调整对房地产价格影响较小。

从模型中的利率系数来看，利率对房地产价格的影响为+0.17，说明利率调整与西安市房地产价格存在正相关关系。从西安市房地产价格情况（图1）也可以看出，近几年贷款利率上调并没有达到预期目标，也就是说我国利率政策在控制房地产市场价格上失效。

二、利率政策对房地产价格控制实效的原因分析

首先,利率政策存在时滞，调控的效应有待释放。利率政策的时滞分为内部时滞和外部时滞。从外部时滞来看，贷款利率不仅直接影响房地产投资成本和消费成本，而且通过中介变量货币供应量影响房地产市场。当直接对房地产市场产生影响时外部时滞不是很明显，但利率变动通过中介变量货币供应量作用于房地产市场时，利率工具的时滞效应既体现在工具变量与中介变量之间，也体现在中介变量与最终目标变量之间。从内部时滞来看，由于作为房地产管理机关的建设部和国土资源部与作为货币政策调控机关的中央银行，在数据信息的收集和处理过程中，尚未建立数据信息共享机制，利用各自的渠道收集的数据信息误差较大，央行难以及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精确数据，从而可能出现调控时滞问题。

其次，我国利率政策对房地产市场影响强度是一个逐步递增过程，利率对房价的影响还有待时间检验。贷款利率的上调将同时作用于房地产市场供求双方，通过影响供求双方来影响房地产价格。在我国，一方面贷款利率上调——借贷成本上升——房地产供给减少——房地产需求减少，房地产价格变化受供求力量对比影响方向不明确；另一方面，我国的利率调整在短期内对需求的影响并不明显。中国人存在“人者有其居”的观念,到达一定的年龄,就需要考虑拥有自己的房子,从而使购房需求呈现刚性,对于小幅加息政策反应不敏感。因此在小幅加息面前，需求变动不大而供给减少，房地产价格上升也就不足为奇。但是如果小幅加息成为一种常态，不仅会加大普通购房者的借贷成本，更是会进一步推动房地产价格走高，一旦房价涨幅超过了居民的收入增长幅度和支付能力，需求会急速下降，价格也会逐渐走低。从西安市房地产市场的实际情况也可以看出，随着小幅加息的连续，2008年西安房地产市场虽然价格还保持上涨（图1），但房地产成交量却开始急速下滑（图2）。

图表来源：西安房地产信息网

另外，在房屋需求呈现刚性而房屋供给利率弹性较大的背景下，开发商可以通过抬高房价来转嫁利息成本，特别是大型房地产企业,他们起着价格领袖的作用，将增加的融资成本转嫁到了房地产价格上，从而导致房地产价格的继续上涨。从而在一定程度上抵消了利率政策的效果。

三、结论与启示

经济系统不容采取休克疗法。各国央行调息时，都会谨小慎微，以观后效，如果效果不明显，再增加调控力度。我国从2004年12月贷款利率上调政策也是如此，虽然从表面来看我国的利率政策在控制房地产市场价格上失效，随着利率的增长房地产价格作同方向变动。但从利率政策的后续影响，即2008年我国房地产市场情况来看。我国利率上调政策还是对房地产价格取得了一定的抑制作用。造成这种现象的主要原因一是因为利率政策本身存在时滞性。二是由于我国房地产需求旺盛，小幅加息对房地产需求的影响不大，从而影响了利率政策的时效性。利率政策的效果还有待时间检验。因此笔者认为在以后的研究中我们应该加强利率政策的滞后方面的研究，以供中央政府能够及时有效的对房地产市场进行调控。在控制需求方面要利用各种措施如增加廉租房、经济适用房的建设比例等，以平抑房价，减少消费者预期。

参考文献：

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[4]巫俊飞陈鸿飞周伟文:从紧货币政策下的房地产市场[J].产业经济，2008，（7）